Долгое время ключевым фактором решения жилищной проблемы в России считается количество построенных квадратных метров, однако в действительности главная проблема — это недостаток инструментов покупки жилья. Как показывают исследования, копить на квартиру надо не менее десяти лет, во всем себе отказывая.
Долгое время ключевым фактором решения жилищной проблемы в России считается количество построенных квадратных метров, однако в действительности главная проблема — это недостаток инструментов покупки жилья. Как показывают исследования, копить на квартиру надо не менее десяти лет, во всем себе отказывая.
В свое время федеральные власти выбрали основные показатели развития строительной отрасли. Ключевым параметром тут стал объем построенных за год квадратных метров. В результате, по сути, в стране появилась палочная система, когда каждый регион по итогам года должен был отчитаться по количеству возведенных метров. Особенно тяжело приходилось региональным лидерам, которые не смогли показать увеличение этого показателя по итогам года. Таким губернаторам устраивали показательную выволочку. Не случайно, бывший мэр Москвы Юрий Лужков стимулировал строителей всеми силами заканчивать стройку до конца года. В целом, это породило невероятно порочную систему, когда построенное жилье записывалось в актив заказчиком, подрядчиком, инвестором и т.д, зачастую проекты дублировались в отчетах дважды, но главное — город показывал рост построенного жилья любыми способами. Неважно где, неважно какого, неважно по какой цене — главным было количество построенных квадратных метров.
Парадоксальность ситуации заключается еще в том, что город фактически тем самым нормировал частных застройщиков — ведь сколько и когда строить, дело частной компании, но в итоге они вынуждены были отчитываться перед региональной властью. В самом интересном свете эта подотчетность строителей выступала на международной выставке MIPIM во французских Каннах, где главным событием становился публичный осмотр московских стендов главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным. У этого было и другое объяснение: вложенные в стройки деньги региональные власти записывали в общий котел привлеченных частных инвестиций — второй повод для радости федеральной власти. Не секрет, что именно деньги строителей приносили львиную долю этого пункта ежегодных отчетов. В результате все сопутствующие факторы, включая механизмы покупки жилья, оставались за пределами внимания. Даже в благополучно проваленном нацпроекте «Доступное жилье» в свое время основным количественным показателем было названо именно количество построенных квадратных метров, а не их доступность.
В результате долгое время рынок недвижимости Москвы и России в целом работал на удовлетворение первичного спроса: тех, кто накопил или заработал некую сумму на покупку жилья. После того, как этот спрос был насыщен, в бой вступили гибкие альтернативные схемы вплоть до банального trade-in. Покупателям предлагалось обменять с доплатой свою старую квартиру на новую на первичном рынке, многие риэлторские компании разработали соответствующие схемы. После того, как этот спрос был насыщен, возникла необходимость подумать обо всех остальных. Во всем мире есть такой показатель доступности жилья: сколько молодой специалист должен работать, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Чем больше этот срок, тем жилье недоступнее, но в целом он в развитых странах не превышает трех лет. При этом в России в отличие от большинства развитых стран инструменты покупки жилья практически не развивались: слишком много съедал первичный спрос. В Москве в результате такой бездумной политики сложилась уникальная ситуация, когда покупать квартиры стало большинству людей не на что. В частности, именно это подтверждают данные некоторых частных компаний. Так, согласно исследованию «НДВ-Недвижимость», среднестатистический москвич сможет накопить на квартиру, расположенную в пределах города за 11 с половиной лет. При этом такому клиенту придется не пить, не есть и не отдыхать. Эксперты исходили из такого предположения: одним из самых доступных предложений на столичном рынке новостроек является квартира за 5,2 млн рублей, а показатель по средней заработной плате колеблется на уровне 48 тыс. рублей в месяц, в свою очередь средний прожиточный минимум для трудоспособного населения равен 10,4 тысячи рублей. В результате, вычтя одну сумму из другой, получаем показатель накопления.
Понятное дело, что этот показатель очень условный, и никто не откладывает на квартиру три четверти дохода — с учетом роста цен и инфляции это было бы несколько неправильно, но вывод в общем из этих подсчетов сделать можно. Накопить на свою квартиру в Москве практически невозможно. Однако сами риэлторы делают другой вывод. Они считают, что в сложившейся ситуации можно воспользоваться такими инструментами как ипотека или обмен имеющегося жилья на квартиру в новостройке. С учетом отсутствия в стране эффективной ипотеки потенциальным покупателям, по сути, снова предлагается занять нишу на полке первичного спроса или тех, у кого уже что-то есть. Из этого можно сделать еще один вывод: работать с нормальным клиентом, у которого нет ничего: ни дачи, ни доли, ни квартиры, а есть только стабильная зарплата — на нашем рынке до сих пор не умеют, а следовательно и не рассматривают таких покупателей в качестве потенциальных клиентов.
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан