Около 40% россиян, приобретающих недвижимость за границей «для себя», используют ипотеку

Согласно аналитическому исследованию, проведенному консалтинговой компанией Indriksons, в настоящее время ипотечное кредитование используют порядка 40% покупателей недвижимости за границей, которые приобретают объекты «для себя». Среди тех, кто совершает покупку в инвестиционных целях, доля ипотечных заемщиков достигает 50-70 %, в зависимости от страны. По прогнозу консалтинговой компании Indriksons.ru, в следующие 2-3 года доля покупателей, приобретающих жилье с помощью ипотеки, возрастет на 15-20 %. Почему все больше покупателей из России берут кредиты при приобретении дома за рубежом, и как с помощью ипотеки просчитать ликвидность объекта?

Увеличение доходности и уменьшение риска

Главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70 % кредитного плеча, 70 % риска мы передаем банку. Без ипотечного кредитования инвестиции в зарубежную недвижимость просто не имеют смысла — в этом случае выгоднее вложиться в гособлигации, т. к. они приносят ту же доходность при значительно большей ликвидности. «Из всей массы в общей сложности около 30 % клиентов настаивает на том, чтобы взять ипотечный кредит, и если такой возможности нет, то они не будут инвестировать в рынок.

Возможность развить свою кредитную историю

В первую очередь это касается тех клиентов, которые покупают «для себя» — среди них порядка 80% относятся к представителям малого и среднего бизнеса. Эта категория покупателей берет зарубежную ипотеку, чтобы, поработав с банком 5-7 лет, показать свою надежность как заемщика и получить кредит уже на развитие бизнеса под более низкий процент, чем в России. Например, одному из моих клиентов швейцарский банк выдал кредит как юридическому лицу под 1,5 % в валюте.

С кредитным плечом можно купить больше

Например, на 100 тыс. фунтов в Англии можно построить портфель из 4 типов объектов.

Первый объект: номера в отеле в центре Лондона стоимостью 140 тыс. фунтов. Инвестору достаточно вложить 55 тыс. фунтов собственных средств, а на остальную часть взять ипотечный кредит. Доходы от аренды полностью будут покрывать выплаты по ипотеке. Дополнительно это вложение будет ежегодно приносить 15% рентного дохода.

Второй объект: парковочное место, средняя стоимость составляет 25 тыс. фунтов — доходность от аренды на инвестированные средства составит 8%.

Третья составляющая портфеля: две ячейки на складе самообслуживания стоимостью 5 тыс. фунтов каждая, в сумме — 10 тыс. фунтов. Доходность от аренды — 8%.

И, последний, четвертый объект: на оставшиеся 10 тыс. фунтов можно купить два места на кладбище, при перепродаже которых доходность может достигнуть 100%.

Это пример того, как диверсифицируют риски крупные фонды: все объекты в портфеле приносят рентный доход, а последний — доход от прироста капитала.

Просчитать ликвидность объекта

Стоит обратить внимание на то, что даже если у вас нет необходимости в привлечении заемных средств, с помощью ипотечного кредита покупатели зарубежной недвижимости могут проверить себя. Самый простой способ просчитать ликвидность объекта — узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е. та доля стоимости объекта, которую банк готов выдать в виде займа. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % стоимости при покупке недвижимости в центре города, а на побережье — лишь 20%, то потенциальный инвестор в недвижимость побережья должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже — это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и местные объекты в случае дефолта будет сложно реализовать.

Текст предоставлен компанией Indriksons.ru.