Новая Москва: как жить будем?

На актуальные вопросы о новоприсоединенных территориях ответили участники круглого стола — эксперты по недвижимости.

Естественный процесс расширения Москвы идет с момента основания города — 1147 года. С тех пор столица выросла в разы, а к сегодняшнему дню успела подтянуть юго-западные территории — Новую Москву. За всю историю существования столицы России, не было более амбициозного проекта ее расширения. Правда, генерального плана застройки пока нет, но власти обещают его к 2014 году, при этом учтут все градостроительные ошибки прошлого: меньшая плотность застройки, больше малоэтажек и зелени. По информации пресс-службы строительного комплекса Москвы, при разработке плана основной упор будет сделан не на массовое строительство жилья, а на создание рабочих мест. В первую очередь планируется развивать офисно-деловые кластеры, транспортные и инфраструктурные объекты. Почему город стали расширять только на юго-западе? Потому что земля здесь почти не застроена, городов мало, а те что есть в Новую Москву не попадут, за исключением наукограда Троицка и Щербинки. Также новые территории включат в себя Ленинский, Наро-Фоминский и Подольский муниципальные районы, а Москва станет граничить с Калужской областью, где, кстати, уже подорожала недвижимость на 20-30 %. В целом, в состав столицы войдет 148 тысяч гектаров новых территорий с проживающим на них населением. Главной транспортной магистралью новой территории Москвы станут дублер МКАД на юге — магистраль Солнцево-Бутово-Видное (на стадии проектирования), а также многострадальное Калужское шоссе. Тут планируется строительство линий метро, транспортных узлов и железнодорожных веток. В общем, планов громадье. Тем временем, Москва уже 2 месяца живет в новых границах... Что изменилось?

Социальные изменения

Конечно, пока не все так гладко, как в планах, ведь Новая Москва находится в стадии строительства. Да и «новых» москвичей ждут перемены. Изменение статуса бывших подмосковных территорий повлекло за собой применение иной законодательной базы. Теперь на присоединенных к столице землях прекратила действие нормативная база Московской области, и в части вопросов, которые регулируются региональным законодательством, применяется нормативная база Москвы. Нормы федерального законодательства при этом остались неизменными.

— Что повлекут за собой такие изменения?

— С одной стороны, получить статус москвича — несомненный плюс в виде социальных льгот, — поясняет Сергей Лобжанидзе, руководитель центра аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой». — Это льготные транспортные карты, надбавки к пенсии, а также надежды на скорое развитие транспортной и социальной инфраструктуры в присоединенных районах. Но в настоящее время жители Новой Москвы испытывают ряд неудобств: с июля 2012 г. увеличились тарифы ЖКУ в соответствии со столичными ценами, вырос и размер налогообложения (например, налог на собственность). Не будем забывать и о том, что уже больше года земли Новой Москвы пользуются высоким спросом со стороны девелоперских компаний. В результате, количество новых строек постоянно увеличивается, особенно вблизи уже обжитых локаций с имеющейся инфраструктурой, хотя развитие новой транспортной и социально-бытовой инфраструктуры пока уступает. При этом очевидно, что столичным властям потребуется много времени, чтобы в полной мере обеспечить инфраструктурой как нынешних, так и будущих жителей Новой Москвы, купивших квартиры в строящихся микрорайонах.

— Основная проблема освоения новых территорий — отсутствие рабочих мест и необходимой инфраструктуры, — считает Елена Козлова, генеральный директор ООО «Миэль», сеть офисов недвижимости, офис «На Баррикадной». — Многие жители будут вынуждены работать в Москве. Отсутствие школ и дошкольных учреждений, больниц и поликлиник, торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных центров, точек общественного питания соответствующего уровня приведет к необходимости использования московской инфраструктуры. Это снизит привлекательность жилья для обеспеченных слоев населения независимо от его качества, а также снизит его стоимость, что в свою очередь привлечет в Новую Москву иногородних и граждан стран СНГ.

Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, добавляет:

— Да, конечно, это и нехватка социальной и инженерной инфраструктуры, слабость местных властей, бардак в планировании территорий и развитии. Но для жителей Новой Москвы ситуация меняется к лучшему в силу того, что бюджет Москвы более мощный, чем Подмосковья.

Транспортная проблема

Самая главная проблема Москвы теперь стала актуальной и для новых территорий. Придется ощущать себя москвичами в полной мере.

— Транспортные потоки в Москву резко увеличатся, — продолжает Елена Козлова.

— Калужскому шоссе с этим не справиться. Близлежащие территории обременены плотной жилой застройкой — быстрое расширение шоссе практически невозможно. В районе Новой Москвы отсутствует железнодорожная ветка, что также не позволит оперативно решить транспортную проблему.

— Что касается ближайшего будущего, то ситуация транспортная будет ухудшаться из-за массовой застройки, — вторит Александр Пыпин. — Об этом девелоперы говорили еще до юридического присоединения к Москве. Речь идет о миллионах кв. метров, которые «вдруг» начали строить в Новой Москве на волне роста привлекательности этих территорий в связи с присоединением к столице. И теперь правительству Москвы придется учитывать эту непредвиденную «нагрузку» в сотни тысяч будущих жителей в своих планах. Или не учитывать, если бюджет не позволит. А скорее всего он не позволит в полной мере. А судьба Калужского шоссе при такой массовой застройке печальна, однако еще печальней она будет, когда его станут реконструировать. Но в любом случае, придется через это пройти, если, конечно, проектировщики не сотворят чуда и не придумают дублер или способ реконструкции без частичного перекрытия.

Елизавета Лилишенцева, PR-менеджер компании «Авгур Эстейт», с оптимизмом смотрит в будущее:

— Мы считаем, что у Новой Москвы есть транспортные перспективы. Это будущая ветка метро и расширение Калужского шоссе.

О застройке и сносе

Застройщики ждут генерального плана от правительства Москвы, они не могут приступить к строительству жилья, пока не станет ясно, какие районы будут развиваться с точки зрения инфраструктуры и транспорта в первую очередь. Граждане откладывают покупку жилья в Новой Москве по тем же причинам — вдруг рядом с их домом в скором времени построят шумное шоссе.

— Пока же будет строиться то, что запущено до 1 июля 2012 года — наследство, — поясняет Пыпин. — Там будет все — и монолит, и панель, и кирпич, и иные технологии, которым несть числа, особенно если говорить про малоэтажную застройку и отдельные дома. Ситуация столь же пестрая, как и спрос. Что касается далекого будущего, то приоритетные типы застройки по этажности, плотности и т.п. будут определены генеральным планом и правилами землепользования и застройки.

Елена Козлова добавляет:

— Дома действительно будут самого разного качества и этажности. Нормальное желание инвесторов получить максимальную прибыль приведет к достаточно плотной застройке. Чтобы достойно благоустроить район, необходимо разработать и утвердить на государственном уровне комплексный план развития территории. Тогда людям, уже имеющим недвижимость в Новой Москве, не придется опасаться снижения стоимости и качества их жилья, а также того, что рядом с дорогим загородным домом возникнет многоэтажная застройка с определенным контингентом жителей.

Московские власти говорят о том, что на новых территориях может быть реализована программа по сносу ветхого многоквартирного жилья и переселения из аварийного фонда. Однако точных сроков нет. Правда, по мнению некоторых экспертов, сноса бояться не стоит.

— Попасть под снос можно в любом месте и в Москве и в Подмосковье, — добавляет Александр Пыпин. — Опыт показывает, что в Москве размер компенсаций существенно выше, а отношение к людям более цивилизованное. В Подмосковье иногда приезжали бульдозеры и сносили целые поселки, без каких-либо компенсаций и документов, а потом возбуждались уголовные дела за незаконный снос, которые успешно закрывались. В Москве такого не допускают. В целом, людям стоит ожидать большего порядка, уровня законности и благоустройства, чем было в Подмосковье. Пока ничего сноситься не будет, а планы сноса объектов будут обсуждаться с жителями в рамках публичных слушаний по Генплану и Правилам землепользования и застройки — это перспектива 2-4 лет.

Инфраструктура

Без генерального плана сложно говорит об инфраструктуре. Об этом заявляют все эксперты.

— В целом, по территории пока нет генерального плана, и об этом говорить преждевременно, — подтверждает Александр Пыпин. — Однако, инфраструктура уже действующей застройки будет приводиться в порядок. Что касается текущих строящихся пятен-проектов, то здесь важно не допустить конфликтов, из-за того, что застройщики договаривались с Правительством Московской области, а выполнять их обещания придется Правительству Москвы. Важно, чтобы покупатели не стали заложником вопросов о том, за чей счет должна строится подъездная дорога, школа, детский сад, тепловая магистраль, газопровод и иная необходимая инфраструктура.

Елизавета Лилишенцева аргументирует за экологичную инфраструктуру:

— Уверенно можно говорить о том, что новые территории заслужили повышенное внимание. Необходимо комплексное освоение земель — сочетание жилых проектов с коммерческими. Создание рабочих мест, транспортной, социальной и бытовой инфраструктур. Конечно, мы не забываем об экологии и бережном отношении к природе. Всем известно, что юго-западное направление благополучное в плане проживания: здесь много леса, воды и чистого воздуха. Дома будут окружены лесополосой, что может служить своеобразным барьером, будет много парков и зеленых зон. Потенциал новых территорий выше, чем московский, где нет таких возможностей, масштабов.

Сколько стоит?

Эксперты говорят о том, что цены на жилье в Новой Москве буду расти, но пока есть возможность приобрести квартиру за меньшую стоимость.

— В сентябре 2012 года на первичном рынке жилья Новой Москвы, средняя цена 1 кв.м. составляла 84 500 руб., а средний бюджет покупки квартиры — около 4,6 млн руб, — рассказывает Сергей Лобжанидзе. — По нашим прогнозам, рост цен на объекты в Новой Москве в ближайший год составит 10-15%, то есть к осени 2013 года средняя цена 1 кв.м. составит 93 000-97 000 руб. Положительная динамика цен обусловлена двумя основными факторами — это рост стартового ценообразования в объектах, вновь вышедших на рынок, а также удорожание квартир в домах на завершающих этапах строительства и ввода в эксплуатацию.

— Реальный рост цен на первичном рынке Новой Москвы наблюдается лишь в последние три месяца — с момента официального присвоения присоединенным территориям столичного статуса, — добавляет Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». — По сравнению с июнем 2012 года средние показатели цен на новостройки здесь увеличились на 10-15%. По отдельным, наиболее востребованным объектам рост цен, с учетом увеличения стадии строительной готовности, достиг 30%. При этом на более инертном вторичном рынке существенного удорожания пока не наблюдается — динамика ценовых показателей соответствует среднерыночной по Подмосковью. Это в том числе обусловлено и тем, что качество вторичного жилья, преимущественно старого фонда, на бывших областных территориях существенно уступает московскому.

— Сейчас на присоединенных территориях происходит рост цен на жилье. Это неоправданный рост, — считает Надежда Духова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка». — Да, сейчас люди готовы купить здесь недвижимость по этим ценам, рассчитывая на то, что рост продолжится. Однако очень скоро им придется столкнуться с отсутствием инфраструктуры, транспортным коллапсом и другими проблемами. Вот тогда и посмотрим, сколько будет стоить квадратный метр в Новой Москве. И, вполне возможно, произойдет то же, что и в Бутово — государство, освобождая землю под застройку, будет скупать дома местных жителей гораздо дешевле их рыночной стоимости.

О гораздо более поздних сроках подорожания жилья говорит Александр Пыпин:

— В ближайшее время цены на жилье в Новой Москве будут оставаться стабильными относительно московского уровня. Однако по мере того, как текущие проекты будут достраиваться, а новые до разработки генерального плана не появятся, они начнут расти, приближаясь к московскому уровню. Однако, к уровня московских окраин они достигнут и, возможно, даже превысят его, только после того, как проект «Новая Москва» будет в полной мере раскручен. На него поступит финансирование и первые кварталы именно Новой Москвы (а не тех проектов, что остались в наследство) будут запущены. Это перспектива 15-20 лет. Не ранее.

О перспективах Новой Москвы и малоэтажного жилья

Жилье эконом-класса стремительно покидает столицу — сегодня на рынке новостроек Москвы осталось всего 6% квартир эконом-класса, — поясняет Анна Рогова, PR-директор компании Est-a-tet. — Так, в 2011 году в Москве было продано 350 тыс.кв. метров жилья, а в Подмосковье более 3,5 миллиона кв. метров. Если в столице на продажу выставлено около 4,5 тыс. квартир, то в одной только Коммунарке целых 5 тыс. Эконом-класс в Москве постепенно замещается бизнес- классом, причем частично апартаментами бизнес-класса, а также появляется класс стандарт — это монолитное кирпичное жилье, с парковками, которое уже не возможно причислить к классу эконом ни по цене ни по качеству. Естественно, что в такой ситуации и спрос, и предложение эконом-класса перемещаются в Подмосковье. Особенно перспективными в этом смысле представляются территории Новой Москвы, где сегодня сосредоточены интересы очень многих девелоперов и покупателей. На сегодняшний момент то, что продается в Новой Москве — это жилье, которое было заявлено до присоединения территорий к Москве. Объем — до 8 миллионов кв.метров, новых проектов мало (пока нет Генплана). Власти говорят, что всего в Новой Москве должно быть построено 30 млн. кв.м. жилья — в старой Москве эта цифра уже достигла 215 млн. кв.м. При такой огромной территории застройки получается, что в новые территории будут застраиваться преимущественно малоэтажным жильем, правда, покупатели пока плохо знают, что это такое. Малоэтажное жилье — перспективный формат, который может составить здоровую конкуренцию панельному жилью по качеству и доступности цены.

Мы считаем, что в ближайшие 5 лет на территории Новой Москвы за покупателя будут бороться три формата городского жилья: монолит, панель, малоэтажка. Панельное жилье незначительно увеличится (до 40 %), потому что оно дешевле, чем монолитное. И будет увеличиваться процент малоэтажной застройки (до 30% к 2016 году). Ведь пригородное жилье — это именно малоэтажное жилье. Возможно, это непривычно для нашего покупателя, но спрос говорит об обратном. Это более качественный, европейский, сравнимый с загородом формат проживания.

Историческая справка

Изначально, Москва была в границах Кремля, который был построен из дерева на слиянии рек Москва и Неглинка. Потом границы Москвы расширились до каменного белого города, остатки каменной стены сохранились в районе Китай — Города. Следующей границей Москвы было Бульварное Кольцо, затем «земляной город» — Земляной Вал или нынешнее Садовое Кольцо. Потом Москва расширилась до границ Крестьянской Абельмановской Заставы, Рогожского Вала и т.д. И, согласно «сталинскому» Генплану Москвы 1935 года, границы Москвы были бы еще больше расширены. Но кровопролитная Великая Отечественная Война унесла много жизней и сил, иначе, Москве стало бы тесно в новых границах уже к 50-м годам. С тех пор наша столица ширится.