Эксперты АН DOKI представили свой прогноз динамики цен в столичном регионе, условно разделив его на четыре составляющие, для каждой из которых определяющим является свой фактор.
Прогноз по рынку недвижимости московского региона на осень 2012 года
Эксперты АН DOKI представили свой прогноз динамики цен в столичном регионе, условно разделив его на четыре составляющие, для каждой из которых определяющим является свой фактор.
Рынок недвижимости московского региона можно условно разделить на четыре составляющие:
1) рынок жилья внутри МКАД,
2) Новая Москва,
3) близлежащие города Подмосковья (Реутов, Химки, Железнодорожный, Мытищи),
4) остальное Подмосковье.
Внутри МКАД
В пределах «Старой Москвы» эксперты АН DOKI прогнозируют рост цен на 10% в год из-за дефицита предложения: в Москве сегодня мало новых масштабных жилых проектов. «При этом, — говорит Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, — разница в цене между объектами одного сегмента (например, панельные девятиэтажки, современные многоэтажные дома) будет увеличиваться.
Новая Москва
В Новой Москве динамика цен будет зависеть от скорости развития инфраструктуры и наличия рабочих мест. Пока существует неопределенность с планом развития (например, в Коммунарке старые школы, поликлиники, не решены транспортные проблемы — Старокалужское шоссе стоит). В перспективе, по прогнозу DOKI, цены здесь будут ниже, чем внутри МКАД. Сегодня отмечается устойчивый спрос на новостройки в Коммунарке со стороны молодых семей.
По мнению Людмилы Добряковой, начальника отдела вторичного жилья компании «DOKI РЕАЛТИ Эльдом», наиболее перспективны населенные пункты, расположенные вдоль Киевского шоссе с пятиполосным движением с возможностью быстро добраться до работы утром и обратно вечером — например, Град Московский продемонстрировал динамику цен — рост на 2,2% с мая 2012 года. Однако не стоит ждать резкого повышения цен на жилье в этих районах в связи с включением в состав Москвы — метро ведь не строят за один день. На это уйдет несколько лет, поэтому рост цен будет постепенным.
Сегодня Новая Москва приковывает внимание со стороны жителей регионов, перебирающихся в столицу. Помимо открытия метро, есть другие факторы, влияющие на привлекательность жизни в том или ином районе — в частности: инфраструктура, удаленность, экология, пропускные способности трасс: сегодня с Троицком нет даже железнодорожного сообщения, Варшавское шоссе — достаточно загруженная трасса. Кроме того, власти намерены развернуть на присоединенных территориях масштабные строительства, но жить на долгой стройке не захочется никому, людям придется отложить переезд на какое-то время.
Ближнее Подмосковье
В близлежащих городах толчок к росту цен на жилье может дать открытие новых станций метрополитена. В частности, хорошо иллюстрирует недавний пример — открытие станции «Новокосино» в Реутове. При всем удобстве городов ближнего Подмосковья на первый взгляд (время в пути до кольцевой линии — полчаса в среднем как из спальных районов) — в электричку в час пик невозможно попасть, часть сидений сейчас убирают и называют это «вагоном повышенной вместимости».
Остальное Подмосковье
В срединном Подмосковье (Чехов, Электросталь и т.д.) цены на жилье и зарплаты сопоставимы с уровнем жизни в городах-миллионерах (Екатеринбург, Новосибирск) — сюда все чаще перебираются на постоянное жительство из регионов. Многое будет определяться в зависимости от наличия рабочих мест. Здесь эксперты DOKI прогнозируют рост цен на жилье в пределах инфляции.
Угроза кризиса
По мнению Шевченко, в случае кризиса наиболее устойчивы к финансовым потрясениям оказываются элитный и эконом-сегменты — тогда как основной удар приходится на бизнес-класс. По опыту 2008 года инвесторы, которые вложились в недвижимость, не «выбросили» квартиры на рынок, чтобы продать по какой угодно цене и «выйти» в деньги — наоборот, они пережидали. Стоит также иметь в виду, что на тот момент доля ипотечных сделок в общей структуре не была так велика. В августе 2012 года количество сделок с использованием ипотечного кредитования в Москве в общем объеме составило 34,9% — таким образом, тенденция по увеличению доли ипотечных сделок в общем количестве сохраняется.
В случае кризиса те покупатели, у которых есть реальная потребность в решении жилищного вопроса, отложат покупку на какое-то время, чтобы успокоиться, но вернутся на рынок через
Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI: «Если в семье принято принципиальное решение по поводу жилищного вопроса — например, подросли дети и каждому нужное свое личное пространство, а значит, нужно расширяться и покупать квартиру с большим количеством комнат или наоборот — бывшие супруги или родители с взрослыми детьми хотят разъехаться, то имеет смысл форсировать сделку — провести ее в течение двух месяцев. Ипотечным покупателям тоже не стоит откладывать решение о покупке, т.к. существует угроза удорожания ресурсов — 13 сентября Центробанк поднял учетную ставку, что в ближайшее время, скорее всего, приведет к повышению ставок коммерческими банками».