ГдеЭтотДом.РУ: Ипотека упрется в «потолок»

8 ноября 2012 г.

Центральный банк Российской Федерации обнародовал статистику развития рынка жилищного кредитования в России по итогам 2012 года. Статистику весьма любопытную. С одной стороны рынок жилищного кредитования вырос до невиданных объемов и достиг рекордных показателей. С начала 2012 года россияне получили с начала года 514 тыс. кредитов на сумму в 729 миллиардов рублей. Если темпы выдачи сохранятся, а пока причин для их снижения нет, то по итогам 2012 года количество выданных жилищных кредитов превысит 700 тыс., а их объем 1 трлн рублей, что превысит самые смелые прогнозы.

С другой стороны, впервые с кризисного периода 2008-2009 года рынок жилищного кредитования показал заметную отрицательную динамику. Так в сентябре 2012 число выданных жилищных кредитов, по сравнению с августом 2012 снизилось на 10%, а объем выдачи — на 8%. Происходит «откат» рынка жилищного кредитования на фоне роста ставок по выданным кредитам. По итогам сентября они достигли 12,4% и, судя по всему, к концу года могут возрасти до уровня 12,5%-12,6%, что, конечно же, не способствует росту рынка и энтузиазму потенциальных заемщиков, особенно, на фоне того, что год назад ставки были 11,7%.

Впрочем, сентябрьская «просадка» рынка связана и с той банальной причиной, что в сентябре 2012 года было всего-навсего 20 рабочих дней (в августе 23 рабочих дня). И агенты, и покупатели, и продавцы — живые люди и предпочитают заключать сделки в рабочее время, а не в выходные или по ночам, да и «пропускная способность» банков по согласованию и заключению ипотечных сделок ограничена рабочим временем банка. По той же причине, уже в октябре, в котором ни много ни мало 23 рабочих дня, статистика покажет существенный рост рынка жилищного кредитования.

Если же отвлечься от технических нюансов и посмотреть на рынок в долгосрочном разрезе, то нетрудно заметить, что если по итогам 2010 года рост рынка по числу выданных кредитов составил более 100%, то в 2011 году уже 50%, а в 2012 году будет не более 25%. Фактически каждый год темпы роста числа заемщиков сокращаются в 2 раза. При этом по объему выдачи темпы роста могут выше, однако они зависят от темпов роста цен на жилье в стране, среднего размера выдаваемого кредита. Так в 2010 году «средний» заемщик получал кредит в размере 1,1 млн рублей, в 2011 году уже в размере — 1,3 млн рублей, а в 2012 году уже получает в размере — 1,45 млн рублей.

На фоне постепенного насыщения рынка жилищного кредитования снижается процент просроченных кредитов, что говорит о жестком отборе банками потенциальных заемщиков и работе по принципу «лучше меньше, да лучше». Так с начала года «просрочка» снизилась с 3,1% до 2,6%. Подобная политика позволяет минимизировать возможный процент проблемных заемщиков в случае кризисных явлений, однако сдерживает темпы роста рынка и снижает его порог насыщения.

Уже в 2013 году высока вероятность того, что банки исчерпают при текущем уровне процентных ставок и цен на жилье потенциал роста рынка — число заемщиков вырастет не более чем на 10%. При этом дальнейший рост рынка после 2013 года будет происходить уже за счет различных государственных программ «социальной ипотеки», когда заемщикам предлагаются более низкие процентные ставки, чем на открытом рынке, а сами заемщики в большей степени оцениваются не с точки зрения платежеспособности, а с точки зрения нахождения в той или иной социальной или профессиональной группе, которой государство считает нужным оказывать содействие в решении жилищных вопросов.

Казалось бы — секрет долгосрочного роста рынка жилищного кредитования прост — снижение процентных ставок. Однако, проблема в том, что российская экономика (как это не парадоксально звучит на фоне огромных сырьевых доходов), испытывает дефицит дешевых и долгосрочных кредитных ресурсов. Попытка создать систему долгосрочного кредитования с использованием пенсионных накоплений и различных фондов благосостояния пока так и не состоялась, а в связи с неопределенностью схемы финансирования пенсий и планируемым дефицитом бюджета и вовсе отодвинута вдаль. Зарубежные страны тоже нам не помощники — им самим денег не хватает, да и российские заемщики не готовы брать валютные кредиты. Сейчас их объем на рынке составляет всего 1,5%, в то время как до кризиса был более чем на порядок выше. Получается, что деньги в дефиците, потому и ожидать снижения их стоимости, то есть процентной ставки не приходиться. О дефиците денег в российской экономике свидетельствует и тот простой факт, что с начала 2012 года денежная масса M2 выросла всего на 0,7% (В 2011 году за тот же период на 7,2%) и это на фоне возросшей инфляции. Как ни прискорбно признавать, но мечты большинства россиян о дешевой ипотеке за счет дешевых денег в ближайшие годы не осуществимы.

Однако в долгосрочной перспективе ситуация с доступностью кредитов может постепенно улучшиться — благодаря постепенному росту объемов недорогого строительства жилья в стране, что может привести к ситуации, когда доходы населения будут расти быстрее цен на жилье, а значит число россиян, которым доступны жилищные кредиты будет расти. Но пока ввод жилья в России растет очень медленно — по итогам 2012 года он с высокой степенью вероятности не превысит и 5%.