Реновация ветхого жилого фонда в ЦАО изменит облик города

Идея реновации типового и ветхого жилого фонда в центре Москвы, озвученная недавно властями, положительно скажется на облике города, повысит потребительские качества существующих элитных комплексов и приведет к стабилизации цен на рынке элитной недвижимости.

Недавно мэрия Москвы озвучила идею вновь возводить дома в центре Москвы. В частности, главный архитектор столицы Сергей Кузнецов предложил строить новое жилье на территориях, на которых стоят здания, «построенные 50 лет назад, не ставшие и не имеющие шансов стать памятниками архитектуры». По словам главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, одним из первых претендентов на снос могут стать «трущобы в районе Остоженки».

Действительно, в отличие от большинства европейских столиц, центр Москвы обладает довольно большим потенциалом развития — в первую очередь за счет типового жилого фонда 1930-1980-х гг. А нынешнее состояние застройки центра города — одна из болевых точек в градостроительстве Москвы. «Рядом со старинными усадьбами стоят хрущевки, жилые кварталы соседствуют с промзонами, а современные жилые комплексы выходят окнами на панельные дома. Типичный пример — пятиэтажный квартал «Камушки» возле делового центра «Москва-Сити».

Довольно большой объем типового и ветхого жилья, который мог бы быть снесен без ущерба исторической застройке, сосредоточен в самых престижных районах ЦАО: Патриарших прудах, Арбате, Остоженке и Плющихе.

Самый большой объем типового жилья находится на территории Хамовников, расположенной за Садовым кольцом, которая сегодня активно осваивается. На долю ценного исторического фонда здесь приходится порядка 15%, на новое строительство — примерно 50%, на дома ЦК — около 10%. Порядка 25% можно отнести к категории домов, «не имеющих шансов стать памятниками архитектуры».

Наиболее ценная застройка сложилась на Патриарших прудах. Порядка 45% застройки в районе занимает ценный исторический фонд, который или находится в хорошем состоянии или подлежат реконструкции. 30% жилья занимают дома ЦК. Порядка 15% зданий это новые дома. Около 10% относится к ветхому фонду. Примечательно, что в районе совсем нет «хрущевок».

Что касается Остоженки, озвученные властями трущобы занимают здесь 10-15%. При том что основной объем здесь составляет новая застройка — около 60%. Большой объем пятиэтажек и блочных девятиэтажных домов можно найти в районе Красной Пресни — порядка 20%. Не менее 10% низкокачественной застройки расположено в районе Арбата.

Реновация этих территорий однозначно улучшила бы облик города и повысила потребительские качества расположенных поблизости домов. Однако, несмотря на назревшую необходимость такого проекта, реализация его столкнется с несколькими проблемами.

Одна из главных — переселение жителей. Люди, всю жизнь прожившие в центре, неохотно покидают свои дома и районы. При этом стоимость нового жилья в центре будет несопоставима со стоимостью прежнего. К примеру, квадратный метр в старом фонде в районе Патриарших прудов оценивается сегодня в 10-20 тыс. долларов, когда как в новом — от 25 до 50 тыс. долларов.

Еще одна сложность — возможное повреждение фундаментов рядом стоящих домов при строительстве подземных гаражей в новых комплексах. А также протесты жителей соседних домов в связи с неудобством жизни рядом с новым строительством.

Проект реновации старого фонда, безусловно, окажет положительное влияние на рынок элитной недвижимости. Возникнет, наконец, однородная застройка центра, более продуманная архитектура, решится проблема подземного паркинга. Можно предположить, что появление достаточного предложения новых квартир в центре приведет к стабилизации цен на недвижимость, но не к их коррекции вниз, поскольку «бриллианты» не дешевеют.

Генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова