Попробуйте полистать каталог с загородными объектами на продажу; зачастую встречаются эпизоды, когда в одном микрорайоне на продажу выставлено два дома со сходной площадью, да и в принципе — видимых различий у них нет, но при этом стоимость настолько схожих объектов может различаться и на 50%. Это связано с тем, что стоимость загородного дома его собственник определяет исходя из своих субъективных суждений.
Пожалуй, одним из самых сложных сегментов рынка жилой недвижимости для оценки являются объекты загородной жилой недвижимости. И, в первую очередь, это связано с субъективными факторами.
Например, при оценке городского жилья осуществляется сравнение квартиры с похожими объектами. Проще всего оценить типовые квартиры эконом и комфорт-классов; с элитными объектами могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку, например, здесь часто встречаются квартиры и дома, где работал дизайнер или архитектор мировой известности, что прибавляет объекту дополнительную ценность, которую достаточно сложно объективно оценить.
При оценке объекта коммерческой недвижимости также используется сравнительный подход, но определяющим фактором, как правило, является доходность объекта.
Для загородной недвижимости сложно применять и тот, и другой вариант: речи о доходности здесь вообще не идет, только если говорить о сдаче дома в аренду, а сравнивать его с похожими объектами в большинстве случаев также непросто. Попробуйте полистать каталог с загородными объектами на продажу; зачастую встречаются эпизоды, когда в одном микрорайоне на продажу выставлено два дома со сходной площадью, да и в принципе — видимых различий у них нет, но при этом стоимость настолько схожих объектов может различаться и на 50%. Это связано с тем, что стоимость загородного дома его собственник определяет исходя из своих субъективных суждений. Грубо говоря, в стоимость объекта закладывается «личная привязанность» собственника к нему.
Кроме того, загородный рынок очень непрозрачен в силу его разноформатности: здесь представлены объекты в составе коттеджых поселков, садоводств, дачных некоммерческих партнерств, отдельно стоящие объекты и др. Даже оценка наиболее структурированного и открытого вида загородной недвижимости — объектов, входящих в состав коттеджных комплексов, может вызвать определенные сложности. Как известно, границы классов объектов загородной недвижимости достаточно размыты. При этом класс объекта «присваивается» ему компанией-застройщиком, и ее оценка не всегда объективна. В результате отношение к нему со стороны покупателя может быть необъективно. Хотя, безусловно, здесь прекрасно раскрывает картину ценовой фактор.
Тем не менее, оценщик должен объективно оценить объект. Оценщик в такой ситуации старается оценить все составляющие объекта. Сегодня в первую очередь, это земельный участок, его локация. Учитываются следующие факторы: близость к городу, водоему, природное окружение, качество окружающей застройки, качество подъездных дорог, развитость инфраструктуры микрорайона, статус земель и пр. Далее оценивается сам дом: наличие и качество инженерных сетей, качество объемно-планировочных решений, архитектуры, состояние дома, его площадь.
Объективное определение стоимости объекта сегодня, в условиях огромной конкуренции на рынке, огромного количества разноформатных предложений играет важную роль в успехе его продажи. Очень часто встречаются случаи, когда стоимость объекта завышена настолько, что его не удается продать годами. Поэтому собственникам загородных домов мы бы рекомендовали быть максимально объективными: шанс продать объект по завышенной цене очень мал, особенно учитывая уже упоминаемый выше объем предложения, а адекватная оценка способствует более эффективному и быстрому результату.
Директор по оценке УК «Магистр» Инна Попова