Чтобы понять направления трендов в современной архитектуре и градостроительстве при комплексном освоении территорий, а также узнать, как изменится российский рынок новостроек в ближайшие годы, портал ГдеЭтотДом.РУ поговорил с человеком, работа которого во многом и задает эти тренды — директором департамента технического сопровождения и промышленного проектирования группы компаний «СУ-155» Сергеем Рюмшиным.
Сегодня аббревиатура КОТ — комплексное освоение территорий — известна практически каждому, кто хотя бы поверхностно интересуется рынком недвижимости. Но чем отличаются подходы к комплексному освоению в различных странах мира и к чему тяготеет российский строительный рынок, знают немногие.
Чтобы понять направления трендов в современной архитектуре и градостроительстве при комплексном освоении территорий, а также узнать, как изменится российский рынок новостроек в ближайшие годы, портал ГдеЭтотДом.РУ поговорил с человеком, работа которого во многом и задает эти тренды — директором департамента технического сопровождения и промышленного проектирования группы компаний «СУ-155» Сергеем Рюмшиным.
— Когда мы обсуждали тему интервью, она звучала шире и предполагала обсуждение всего мирового опыта в области комплексного освоения территорий, но Вы предложили сосредоточиться на освещении в первую очередь европейского опыта. Почему?
— Я исходил из того, что европейский опыт наиболее интересен для России в плане применения. Далее я поясню свою мысль, но для начала хотел бы охарактеризовать основные подходы к комплексному освоению территорий, которые существуют сегодня. Выделяют 3 школы — американскую, европейскую и азиатскую.
Суть американского тренда проявилась еще во времена Дикого Запада — и в государственном подходе того времени, и при жилищном строительстве сейчас главной движущей силой является постоянное освоение новых территорий. Реновация и реконструкция зданий и территорий — не их конек, американцы этим практически не занимаются. Утратившее свою функциональность здание скорее снесут и на его месте построят новое.
Второй определяющий момент — индивидуализм. Фраза «Мой дом — моя крепость» сегодня в большей степени относится именно к американцам, нежели к европейцам. Отражение этого принципа находит свое место в строительстве малоэтажных жилых комплексов часто имеющих индивидуальный вход в квартиру с улицы. В этом ключе стоит отметить и американскую тенденцию строительства индивидуальных коттеджей, пусть даже и на очень маленькой территории.
Азиатский подход характеризует рациональность и четкое территориальное зонирование. Наиболее яркий пример — Сингапур, где я бывал неоднократно и непременно восхищался городским планированием. В Сингапуре ты всегда точно знаешь, где находишься: в административной части города с бизнес-центрами, в исторической части, чайна-тауне или торговом районе. Сингапур — это наиболее выпуклый пример, но в Азии подобным образом устроены почти все страны. Другими словами, если здесь торгуют стиральными машинками, то здесь занимаются только этим — отремонтировать зубы в этом районе вам не удастся. На улице автомобильных салонов и автосервисов пешеходу делать нечего. В этом есть своя прелесть. Ключ к тому, чтобы такая схема могла существовать и приносить радость обитателям города, в грамотной организации и распределении людских потоков.
По такому же принципу расположены и жилые анклавы — спальные районы. В азиатской модели предпочтение отдается среднеэтажным домам — от 5 до 12 этажей, обязательно с собственными двориками, зачастую довольно уютными.
И наконец, третья школа — европейская. Ее определяет полицентрическая структура, для которой характерно наличие многих «очагов жизни» вместо единого центра.
Для Европы привычно большое количество городов с относительно небольшим числом жителей. Это не искусственный конструкт. Наоборот, в нем отражаются исторический процесс развития европейских поселений. В этом отношении наиболее характерна история Германии. В период феодальной раздробленности на территории Германии формировалось много центров силы — у каждого княжества была своя валюта, армия, законы. В его центре находился замок, вокруг которого появлялись деревеньки, некоторые из них затем вырастали в городки. Все вместе они работали на обеспечение нужд замка, который в свою очередь обеспечивал защиту этих земель и населенных пунктов. Такая полицентрическая структура организации характерна и для остальных стран материковой Европы — Франции, Италии, Испании, хотя каждая имеет свои нюансы.
Современная Европа также полицентрична. Крупных по нашим меркам городов-миллиоников здесь практически нет. Сохранилась со средневековья и важная характеристика самого жилья — низкоэтажность — ведь в европейской культуре предпочтение всегда отдавалось близости к земле.
— Даже в многоквартирных комплексах?
Да. Речь, правда, не столько о физической близости к земле, сколько о психологическом восприятии: ощущение замкнутости территории, которого можно добиться архитектурно-дизайнерскими решениями, дает обитателю жилого комплекса чувство психологической защищенности, даже если у дома
Мы, к сожалению, отошли от этой тенденции в советский период. Раньше и для России была характерна полицентрическая структура, но в советский период мы сделали выбор в пользу укрупнения центров со всеми вытекающими последствиями: уплотнением застройки, уменьшением соотношения приватных пространств в пользу открытых общественных зон.
Пожалуй, редкое исключение — «хрущевские» пятиэтажки. Сами дома и планировка микрорайонов с большим количеством зелени и палисадниками создавали весьма комфортную среду обитания. Люди, условно говоря, могли выйти во двор в «майке-алкоголичке», оттянутых трениках и не бояться, что на них будет показывать пальцем, — ведь они в своем дворе и чувствуют себя уютно. Бабушки сидели на лавочках, перетирали кости молодежи, дедушки играли в домино, тут же на площадке резвились дети, — в таких дворах хотелось находиться, в этом была определенная культура.
— Полицентричность, психологическое восприятие территории жилого комплекса как замкнутого пространства. Что еще характерно для европейской модели организации жизни?
— Возможности для обеспечения своего проживания и проведения досуга в пределах своего района, это следует из первого принципа. Условно говоря, европейская традиция предполагает, что для посещения ресторана не приходится ехать из Южного Бутова на Красную площадь, а для покупки стиральной машины — из Митина на Горбушку.
Сегодня многие девелоперы в России осознают такую необходимость и предпочитают создавать скорее замкнутые микро-города, нежели просто жилые районы. Таким образом, в рамках одного района строится все необходимое для комфортного проживания и обеспечения своих нужд.
— Но как бы люди не удовлетворяли свои потребности в досуге, потребительских товарах и услугах, у них все равно есть необходимость ежедневно уезжать из своего района на работу...
— Если речь идет о районе внутри города, то да. Но если мы говорим о комплексном освоении пустующих территорий, то ситуация мне видится следующим образом. Строится автономный микро-городок со своими школами, больницами, торговыми центрами, заведениями общепита.
Когда возникает несколько таких городков, то условный предприниматель, подбирая место для организации нового производства, офисного центра или завода, с высокой вероятностью выберет место между такими поселениями руководствуясь двумя соображениями: а) относительно недорогая земля б) наличие поблизости к предприятию рабочей силы.
В свою очередь жители таких городов будут стремиться устроиться на работу не в ближайший крупный город, а на предприятие поближе к дому.
И, таким образом, территория начинает развиваться. После войны Германия восстановилась именно так. Если сейчас проехаться по этой стране, то пустого пространства практически не встретишь, особенно это наглядно с высоты: маленький городок, а вокруг него — тут завод, здесь — ферма, там — бэк-офис крупной корпорации.
Проектируя жилые районы сегодня мы руководствуемся именно такой логикой развития территорий — особенно во всех проектах, запланированных на будущее.
— Можете рассказать?
— Это проекты не ближайшего года, поэтому говорить о деталях еще рано, но могу рассказать о принципах, которые закладываются нами в будущие проекты «СУ-155».
Есть большой участок земли (на несколько гектаров) по престижному направлению, но он имеет неважное сообщение с большим городом в нескольких десятках километров от него. Нам совместно с европейскими архитекторами показалось неправильным планировать там исключительно жилой анклав, поэтому проект предполагает создание замкнутого автономного пространства для жизни. Весь проект будет учитывать европейские тенденции КОТ.
Концепция предполагает строительство разноформатного жилья, которое позволит удовлетворить вкусы на различные стили жизни. Многоэтажная застройка не будет превышать
Такой проект возможно создать только если представить в деталях проживание среднестатистического человека — люди должны где-то прогуливаться, занимать детей, иметь возможность развлекаться.
Отдельное внимание к фасадам. Какая угодно удобная внутренняя планировка не сделает привлекательным сам район. Современные архитектурные приемы позволяют сделать притягивающие взгляд, выразительные объекты даже из обычных крупных панелей. Из районов с такими домами не хочется уезжать.
— Какие еще архитектурные приемы можно упомянуть в связи с разработкой современных концепций КОТ?
— Различные нюансы и акценты, которые человек воспринимает на подсознательном уровне.
Человеческое восприятие устроено интересным образом — на психологическое состояние влияет множество факторов. Визуальный канал восприятия — один из основных, поэтому то, что человек видит, напрямую влияет на его самочувствие.
Памятен исторический пример, когда сотрудники американского посольства пришли в исступление, ежедневно наблюдая из окон вывешенные кубинскими революционерами черные флаги. Другое дело, когда ты из окна видишь зеленую лужайку, красивый дом, тебе спокойно и мирно. Современные китайские архитекторы достигли определенных успехов в таких мелочах. Помню, видел район: дома — обычные «хрущевки», но во дворах много зелени, фонтан, оригинально разбитые дорожки и вынесенные из дворов парковки — совсем другое ощущение.
— Возвращаясь к России. Есть ли у нас препятствия для реализации проектов КОТ именно с точки зрения их оригинальности: законодательные, рыночно-психологические (спрос), технологическая отсталость?
— Да, конечно, подобные препятствия существуют. Есть проблемы чисто технологического характера. Российские ДСК часто очень костные — т.е. технология производства стройматериалов очень не гибкая, советского типа, настроенная на постоянную загрузку и воспроизводство однотипных деталей. А в идеале, необходимо иметь возможность вносить в производственный цикл изменения, которые быстро позволяют менять, например, тип выпускаемых панелей. Тогда мы сможем работать с пластикой фасада.
Современные заводы по производству строительных панелей максимально автоматизированы: архитектор скидывает планы, программа сама раскладывает на размеры панели и арматуру, рассчитывает очередность производства этих панелей. Роботы подбирают арматуру, раскладывают ее, заливают, потом вынимают готовую продукцию. Далее готовую панель грузят на автомобиль и увозят на стройку. Это является показателем высокой архитектурной культуры и культуры производства. России пока до этого далеко. Для России сейчас скорее актуальны более «приближенные к земле» вещи. Так, российская строительная отрасль сейчас на распутье: идти по методу сварки панелей при сборке зданий или по методу безсварного соединения, когда панели связаны между собой арматурой и залиты высокомарочным бетоном. То есть, во втором случае, по сути получается монолитный, а не панельный дом. На территории одного из наших предприятий, мы построили пробный экспериментальный дом по такой технологии и пока изучаем результаты.
На самом деле, создавать оригинальные проекты можно используя вполне традиционные технологии. Даже простая облицовка панели клинкерной плиткой с различной текстурой, клинкерным кирпичом, стеклом или добавление выносных конструкций заставляют фасады смотреться по-новому. Добавить в комплекс переменную этажность, определенным образом «разбросать» дома в районе — все это может кардинально изменить облик жилого комплекса. К сожалению, в мире мало мастеров, которые могут приспособить панельную технологию к созданию действительно интересных проектов. Редкий пример — испанский архитектор — Рикардо Бофил.
— А как в России обстоят дела со строительными кадрами?
— Помимо технологических проблем, о которых мы говорили выше, конечно, нам не хватает грамотных архитекторов. Архитекторов с большой буквы. Повторяюсь, что даже из типовых широко распространенных материалов (бетона, кирпича) можно создать шедевр.
При этом хромает и сам подход к архитектуре, школа в целом. Что я имею ввиду?
На западе над любым проектом КОТ работают две разных архитектура — один отвечает за застройку, проектирует ее, разрабатывает принципы — требования по высотности, блокировке, благоустройству, прорабатывает транспортную схему. Второй архитектор приступает к непосредственной разработке проекта. Другими словами, первый архитектор говорит: «Здесь мы придумали застройку древесного цвета с обилием стекла, все в светлых тонах», а второй прорабатывает детали, включая устройство самих зданий. И так шаг за шагом, обогащаясь новыми идеями, проект обрастает деталями. У нас специальности «архитектор территории» просто нет. Именно поэтому в России можно найти весьма интересные отдельные проекты, жилые комплексы, но я с ходу не смогу назвать хоть сколько-нибудь оригинальный проект КОТ.
Поэтому по вопросам комплексного освоения территорий наши застройщики зачастую обращаются к западным фирмам. Причина проста: стоимость разработки проекта в России и за рубежом выровнялась, а архитекторское мастерство, культура, профессионализм — нет. Российские архитекторы могут спроектировать красивый дом с удобной планировкой, но только один. Качественную застройку они пока создать не могут.
Проблема разработки КОТов в России не просто в том, что у нас над проектом трудится один архитектор, а еще и в том, что часто он идет на поводу у заказчика. Ему поставили задачу спроектировать столько-то метров, он ее выполнил. Но и в этом случае подходы могут быть разными. Например, мне довелось работать с голландскими архитекторами — мы проектировали большой панельный район, застройщик уговаривал на 25 этажей, но голландцы показали, как можно уплотнить застройку, чтобы этажность была ниже, а в целом комплекс смотрелся гармоничнее. В Европе, кстати, очень даже распространено панельное строительство. Мало кто это отмечает, потому что как туристы мы бываем в исторических городах, при этом редко выбираемся из центральных районов. Но стоит отъехать подальше, и можно встретить прекрасные примеры качественного, красивого социального жилья — что во Франции, что в Италии, что в Германии.
— Есть ли в России законодательные препоны развитию проектов КОТ или проблемы заключаются только в недостаточной технологичности производства и подготовленности архитекторов?
— Да, некоторые проблемы есть. В частности, определенным тормозом являются довольно странные нормы госрегулирования — некоторые из них приняты еще во времена Советского союза. Например, нормы инсоляции — в западной практике регулирования строительной отрасли таких норм просто не существует. В итоге их застройка ниже и плотнее, аккуратнее, но наши нормы инсоляции не позволяют перенимать этот опыт. Отсюда и ситуации, когда громадины-дома стоят на расстоянии футбольных полей друг от друга.
Или количество тротуаров — у нас это тоже жестко нормировано, хотя не всегда обусловлено практической необходимостью, особенно если мы строим социальное жилье. Или нормы по количеству детских садов и школ — если район проектируется для проживания пенсионеров, то зачем там школы? Для России характерен чисто формальный подход, учитывающий только количественные показатели. Такая жесткость требований при генеральном планировании, разумеется, осложняет жизнь архитекторам.
— А как корректируется в связи с этим покупательский спрос? И влияет ли он на предложение?
— Сегодня рынок коммерческого жилья нижнего уровня с одной стороны далек от насыщения, а с другой — показывает некоторую тенденцию к расслоению, становится неоднородным. Благодаря конкуренции, проекты постепенно начинают преображаться, строители становятся более гибкими. Мы видим попытки архитекторов и застройщиков поиграть с фасадами, с планированием пространства, созданием новых планировок. То есть, в принципе, развитие российской строительной сферы идет по правильному пути. Причем новые для России технологии и подходы проникают не только в Москву и Подмосковье, но находят применение и в регионах. Очень интересный проект построен ГК «СУ-155» в Калининграде — микрорайон «Зеленый остров». Когда я там побывал, мне захотелось остаться в нем жить. При этом в распоряжении архитектора был обычный «панельный» инструментарий. Что он сделал? Обложил цоколи клинкерным кирпичом, добавил больше освещения, карнизов, брусчатки, на улице памятник: и всё — по улицам в этом районе хочется гулять, а в самом районе — жить. Это главная задача архитектора — сделать так, чтобы в созданной им среде человеку захотелось «бросить якорь». В качестве интересных, но далеко не единственных примеров, можно привести район в Коммунарке, «Город набережных», «Микро-город в лесу», «Опалиху». Пока это единичные примеры небольших проектов, полноценный проект КОТ по европейскому стандарту пока остается непосильной задачей, но даже такие отдельные примеры «европейских проектов» подогревают спрос и раскупаются как горячие пирожки.
— Повсеместно говорят, что одной из ведущих тенденций в европейском строительстве становится встраивание в проекты элементов альтернативной энергетики, биотехнологий. Актуально ли это для России?
— Попытки использования альтернативной энергетики действительно имеют место, но пока эти технологии достаточно дороги для широкого применения. Гораздо актуальнее на данный момент применение энергосберегающих технологий в двух аспектах: энергоэффективность построек и аккумулирование энергии. Если говорить понятным языком — необходимо делать так, чтобы снизить до минимума потерю тепла через стены, окна и двери. Также немаловажный вопрос — потеря тепла во время его транспортировки к дому, во время прохождения по теплотрассе. В Голландии и Германии эти потери исключаются благодаря тому, что мини-котельные устанавливаются внутри дома. Кстати говоря, в уже упоминавшемся калининградском проекте «Зеленый остров» использованы индивидуальные газовые бойлеры для нагрева воды в каждой квартире. Так любой житель имеет возможность регулировать необходимый уровень тепла и платить по факту потребления. Ну и плюс для оформления наружных стен применяются теплоизолирующие отделочные материалы. Такой подход позволяет экономить до 30% тепла, и, соответственно, своего бюджета на оплату услуг ЖКХ. В Волгограде по заказу местных властей мы спроектировали трехэтажный энергоэффективный дом ЖК «Прибрежный квартал». Его строительство предполагается по методу несъемной опалубки. Оконные рамами с пониженным коэффициентом теплопередачи. Инженерное устройство предполагает частичный подогрев воды солнцем. Проект подразумевает использование технологии рекуперации воздуха, что позволяет не только фильтровать и нагревать воздух, но и экономить электроэнергию. Этот дом будет строиться в рамках государственной экспериментальной программы по строительству энергосберегающего жилья.
Подход в целом верный — в первую очередь необходимо максимально сохранять то тепло и энергию, которые уже производятся сейчас, а уже во вторую — задумываться об альтернативных источниках ее производства.
— Ну, и завершая наш разговор, не могу не спросить о том, что ожидает российский рынок недвижимости в части развития проектов КОТ?
— В перспективе ближайших
Источник: ГдеЭтотДом.РУ