Все последние нововведения, предложенные администрацией Сергея Собянина, касались, прежде всего, исторического центра, начиная от правила платной парковки и заканчивая обещанием сносить некрасивые устаревшие здания. Более того, активность нового мэра началась именно с ограничения строительства в центре Москвы. Однако столичные окраины даже в этом случае остались за пределами внимания мэрии.
Последнее время московские власти все чаще говорят о проблемах исторического центра, чем о сложностях столичных окраин, хотя именно в их внутренней структуре заложены основные проблемы городского развития. Чтобы изменить положение, городским властям придется изменить принципы градостроительной политики.
Все последние нововведения, предложенные администрацией Сергея Собянина, касались, прежде всего, исторического центра, начиная от правила платной парковки и заканчивая обещанием сносить некрасивые устаревшие здания. Более того, активность нового мэра началась именно с ограничения строительства в центре Москвы. Однако столичные окраины даже в этом случае остались за пределами внимания мэрии. В московской администрации сложилось мнение, что на городских окраинах ситуация в целом нормальная: есть где парковать автомобили, достаточно инфраструктурных объектов, последнее время строилось много жилья и т.д. Однако решить городские проблемы исключительно за счет реновации центра практически невозможно, по крайней мере из-за одного фактора — слишком высокой стоимости недвижимости.
В известной книге «Жизнь и смерть больших американских городов» американский урбанист Джейн Джекобс утверждала в свое время, что для полноценного развития района на его территории должно быть как можно выше разнообразие арендной платы. По ее мнению, достигается это, прежде всего, разным возрастом зданий, потому что более старые здания позволяют иначе смотреть на модели их окупаемости. Строго говоря, в новом бизнес-центре не может появиться антикварная лавка или магазин с виниловыми пластинками, там по умолчанию будет дорогой ресторан, магазин уровня «Бахетле» или «Азбука вкуса», винный бутик и т.д. Если посмотреть на возраст зданий, то в центре Москвы представлено много различных объектов, но оказывается, что арендодатель считает себя вправе устанавливать максимально высокую ставку. Более того, он скорее готов к тому, чтобы помещение годами пустовало, чем снизить арендную ставку. Чем объясняется такой казус? Во-первых, центр Москвы остается по-прежнему основным инфраструктурным магнитом для большей доли горожан: в нем сосредоточено множество рабочих мест, кафе, ресторанов, магазинов и т.д. Во-вторых, утверждение о том, что цену диктует соотношение спроса и предложения оказывается ложно, если владелец недвижимости получил ее не совсем рыночным путем, например, через выкуп какого-нибудь обанкротившегося института за долги или простой рейдерский захват.
Дело в том, что если владелец связан обычными экономическими отношениями, например, кредитуется в банках, необходимость взимания арендной платы вписывается в его бизнес-модель. В таком случае он просто не может позволить помещению простаивать сколь угодно долго, ему нужно проект окупать. Если же помещение досталось ему «за так», то упущенная финансовая выгода для него не так критична, а следовательно, он может потенциально ждать своего клиента как угодно долго и не снижать арендную плату. То же самое правило действует и по отношению к земельным участкам, доставшимся в долгосрочную аренду практически «за так». Участники рынка любят рассказывать истории про красных директоров бывших АТП, оперативно оформивших на себя договоры на землю и здания, а теперь просто не готовые их продавать за адекватные деньги по одной причине — они ничего не вкладывали в покупку этих активов. При такой схеме центр города всегда останется дорогим, что сказывается и на возможностях его жилой застройки, то есть резко построить в центре Москвы много жилья, что бы ни обещали городские власти просто нереально. Значит центр города с экономической точки зрения нельзя превратить, например, в пешеходный оазис, потому что люди в него приезжают в основном с окраин. Чтобы изменить диспропорцию остается только одно решение, надо менять окраины Москвы.
Строго говоря, в количественном соотношении это совсем не окраины, за пределами Садового кольца живет более 90% жителей города, по большей части между Третьим Транспортным кольцом и МКАД, собственно это и есть настоящая Москва. Последний раз что-то сделать с этой столичной частью хотел Юрий Лужков, когда предложил программу «Новое кольцо Москвы». Если кто не помнит, то по ней в так называемых «спальных» районах столицы должно было появиться более 60 новых небоскребов, в основном офисных, то есть, по сути, речь шла о местах приложения труда. В итоге программа так и не была реализована, но единичные проекты все-таки появились, самый типичный пример — офисный центр на Семеновской площади, оказавший невероятно позитивное влияние на окрестности: как по цепочке, в его окрестностях стали появляться сетевые рестораны, вполне достойные и центра Москвы, и с точки зрения инфраструктуры район постепенно перестает быть периферийным. Как писала Джейн Джекобс, район может полноценно развиваться, если в нем реализуются три первичные функции, например, работают служащие, учатся студенты и живут обычные люди. Все эти три функции на Семеновской площади есть. Продолжить это начинание в других районах достаточно сложно, но возможно — потенциал для создания бизнес-парков существует на территории бывших промзон, которые рано или поздно необходимо рекультивировать. Более того, промзоны очень много где соседствуют со спальными районами, но самое главное надо понять, что проблемы центра не решить без изменения окраин.
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан
Источник: ГдеЭтотДом.РУ