Официальные итоги работы рынка жилищного (ипотечного) кредитования Центральный Банк страны обнародует только ближе к середине февраля. Пока же посчитаны результаты за первые 11 месяцев 2012 года, но и они позволяют придти к определенным выводам о дальнейшем характере развития российского ипотеки. Всего с января по ноябрь 2012 года было выдано 657 тыс. жилищных кредитов на сумму 943 млрд рублей. Таким образом, многочисленные прогнозы, в том числе и аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, о том, что в 2012 году объем выдачи превысит 1 трлн рублей, фактически уже можно считать сбывшимися, так как в декабре по предварительным оценочным данным выдано кредитов еще не менее чем на 110 млрд рублей.
Официальные итоги работы рынка жилищного (ипотечного) кредитования Центральный Банк страны обнародует только ближе к середине февраля. Пока же посчитаны результаты за первые 11 месяцев 2012 года, но и они позволяют придти к определенным выводам о дальнейшем характере развития российского ипотеки. Всего с января по ноябрь 2012 года было выдано 657 тыс. жилищных кредитов на сумму 943 млрд рублей. Таким образом, многочисленные прогнозы, в том числе и аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, о том, что в 2012 году объем выдачи превысит 1 трлн рублей, фактически уже можно считать сбывшимися, так как в декабре по предварительным оценочным данным выдано кредитов еще не менее чем на 110 млрд рублей.
Рост рынка ипотеки за период 11 месяцев 2012 года по отношению к тому же периоду 2011 года составил 42%. Впечатляющий показатель, особенно на фоне кризиса рынка ипотечного кредитования в развитых странах. Однако это рост, выраженный в рублевых объемах выдачи. Если же говорить о количестве домохозяйств, которые смогли и захотели позволить себе взять кредит на покупку нового жилья, то их стало на 28% больше. Еще скромнее успехи рынка, если рассматривать статистику «месяц-к-месяцу». Так, в ноябре 2012 года выдано на 19% больше кредитов, чем в ноябре 2011. То есть, рынок жилищного кредитования постепенно «приземляется».
Основной объем роста в 2012 году пришелся на первое полугодие. Во втором же из-за продолжающегося увеличения ипотечных ставок темпы существенно снизились. В ноябре 2012 года средние ставки выдачи по рублевым кредитам достигли 12,6%, в то время как еще год назад были на уровне 11,6%. Одновременно с ростом ставок опережающими темпами росла средняя величина выдаваемых кредитов. Так, год назад (в ноябре 2011) она составила 1,32 млн рублей, а в ноябре 2012 достигла 1,51 млн в российской валюте. Таким образом, домохозяйства, получившие банковские займы в 2012 году, согласились взвалить на себя кредитную нагрузку существенно большую, чем их «коллеги» в 2011 году. Двойной рост нагрузки по ежемесячным платежам произошел как за счет увеличения тела кредита, так и процентов по нему. Несложный расчет показывает, что у домохозяйств, получивших жилищный кредит в ноябре 2011 года, ежемесячный платеж составляет в среднем 15900 рублей, в то время как у их собратьев «выпуска» ноября
Можно только удивляться смелости многих семей на фоне того, что номинальный уровень доходов населения, согласно официальным данным, вырос за год заметно меньше — на 13%. Причина энтузиазма заемщиков, похоже, кроется в безвыходности ситуации: рост объемов жилищного строительства в 2012 году по предварительным данным составит около 3%, как и в 2011 году, что явно недостаточно для повышения доступности жилья в стране. В результате домохозяйства вынуждены улучшать жилищные условия в жесткой конкурентной борьбе с собратьями, вытесняя домохозяйства, не имеющие «кредитного плеча» (отсюда и рост доли ипотечных сделок на рынке), и в ходе этой игры в «царя горы» взваливать на себя повышенные кредитные обязательства. При этом если для докризисного «кредитного портфеля» было характерно большое количество досрочных погашений (в среднем кредиты «жили» не 15 лет, а в 2 раза меньше), то новоявленные заемщики, похоже, в меньшей степени смогут досрочно погашать кредиты. Если, конечно, в стране вдруг не начнется бурный экономический рост.
Пока банки, судя по результатам работы рынка жилищного кредитования, довольно критично и разумно подходят к оценке платежеспособности заемщиков и не допускают существенного роста риска, несмотря на рост кредитной нагрузки. Может быть, дело в улучшившейся системе селекции заемщиков и усовершенствованных алгоритмах формирования процентной ставки в зависимости от срока кредита, первоначального взноса, представленных документов, суммы кредита, стоимости залога, доли платежей в доходе заемщиков и иных параметров. Так, по данным Центрального банка, в ноябре 2011 объем просроченной задолженности по жилищным кредитам составлял 52 млрд рублей и, несмотря на существенный рост числа и объемов обслуживаемых кредитов (объем превысил 2 трлн рублей), он не только не увеличился за год, но даже уменьшился — до 51 млрд рублей.
Что касается дальнейших путей развития рынка жилищного кредитования, то с высокой степенью вероятности годы его бурного роста после кризиса
Конечно, не стоит забывать и о домохозяйствах, которые намерены приобрести новое жилье, но пока, судя по данным опроса, не знают точно, как будут финансировать свои намерения. Стоит учитывать и тех, кто пока переоценивает свои финансовые возможности и не знает, что без кредита средств на приобретение не хватит. Таких по грубым оценкам еще примерно столько же (600 тыс.). Какая-то часть из них тоже прибегнет к жилищному кредитованию. Но даже с ними выходит, что потенциальный объем рынка составляет явно менее 1 млн домохозяйств в год. Получается, что рынок ипотеки в России в условиях высоких процентных ставок и низких объемов строительства жилья ограничен несколькими процентами наиболее активных, высокодоходных и нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств страны. В связи с этим «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования» , утвержденная в 2010 году, по мере реального развития ситуации на рынке жилищного кредитования представляется все большей и большей утопией.
Диаграмма 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам
Диаграмма 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам
Диаграмма 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам
Диаграмма 4. Количество предоставленных жилищных кредитов по месяцам
Диаграмма 5. Объем предоставленных жилищных кредитов по месяцам
Диаграмма 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования
Диаграмма 7. Средневзвешенная ставка жилищных кредитов, %
Диаграмма 8. Средний размер жилищного кредита выданного по месяцам
Диаграмма 9. Средний размер выдачи рублевых жилищных кредитов по месяцам
Примечание: в графиках приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ