В новом году на российском рынке жилья произошло невероятно значимое событие: появилась первая классификация федерального масштаба. Авторы документы решили оттолкнуться, прежде всего, от площади квартир и типов зданий, в итоге получился невероятно компромиссный документ, смысл которого сложно разгадать. Автором документа, разработанного по заказу Фонда РЖС, выступила Российская гильдия риэлторов (РГР), а куратором проекта — один из мастодонтов рынка недвижимости Геннадий Стерник. В отличие от классификации 2002 года, придуманной практически тем же составом для Москвы, в документе появился еще один класс.
В новом году на российском рынке жилья произошло невероятно значимое событие: появилась первая классификация федерального масштаба. Авторы документы решили оттолкнуться, прежде всего, от площади квартир и типов зданий, в итоге получился невероятно компромиссный документ, смысл которого сложно разгадать.
Автором документа, разработанного по заказу Фонда РЖС, выступила Российская гильдия риэлторов (РГР), а куратором проекта — один из мастодонтов рынка недвижимости Геннадий Стерник. В отличие от классификации 2002 года, придуманной практически тем же составом для Москвы, в документе появился еще один класс. Теперь жилье в России делится на четыре типа: эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитная недвижимость. Первые два класса объединяются в группу массового жилья, а вторые два — в группу жилья повышенного качества. Согласно официальному заявлению Фонда РЖС, жилье эконом-класса строится по серийным проектам, в то время как бизнес-жилье — по индивидуальным проектам с дизайнерской проработкой архитектурного облика здания. Еще один критерий — площадь квартир: «однушка» в массовом сегменте занимает от 28 кв. м, тогда как в классе жилья повышенной комфортности должна быть не менее 45 кв. м. Площадь кухни в квартирах эконом-класса не превышает 8 кв. м метров, а в квартирах бизнес-класса не может быть меньше 12 «квадратов». Также учитывается внутренняя отделка квартиры, характеристика входных групп и дверных блоков, инфраструктура, внешнее окружение и т.д.
Классификация сразу же вызвала жаркие споры. Так, несмотря на ожидания многих игроков, в документе не оказалось такого важного параметра, как местоположение объекта: для элитной недвижимости, по общему мнению специалистов, он является одним из ключевых. С другой стороны, отсутствие этого параметра стоит признать наиболее компромиссным решением, ведь невозможно описать универсальный критерий местоположения для всех российских городов, в таком случае пришлось бы его определять как «местоположение в элитном районе», что уже само по себе напоминало бы рекурсивную дефиницию. Однако самым сенсационным в новой классификации стало совсем не это, а легализация комфорт-класса. Этот класс придумали в свое время в ГК «Пионер» для реализации проекта жилого комплекса недалеко от станции метро «Волжская», но так как девелопер не успел вовремя запатентовать свое маркетинговое изобретение, оно моментально разошлось по столице. По сути, под комфорт-классом все последующие годы рынок подразумевал «жилье бизнес-класса по цене эконома». С этой точки зрения у комфорт-класса есть брат-близнец — это так называемый премиум-класс, или «элитное жилье по цене бизнес-класса». Почему же ему не нашлось места в документе РГР?
Долгое время российский рынок жилья жил без какой-либо классификации. Более того, необходимость такой классификации была совершенно не очевидна. Трудно было сказать, зачем простому покупателю недвижимости знать, к какому классу относится то или иное здание. Совсем другое дело — рынок коммерческой недвижимости, где практически все клиенты — юридические лица, зарабатывающие на аренде этих помещений и имеющие свои собственные корпоративные стандарты. Обычный потребитель мог сам оценить и сопоставить цену квартиры с характеристиками дома и сделать вывод, подходит она ему или нет. Более того, у покупателей на рынке жилья отсутствует основной мотив для использования такой классификации: вряд ли найдется клиент, который целенаправленно ищет квартиру исключительно бизнес- или эконом-класса, скорее для него опять же актуален набор определенных характеристик. В таком случае возникает вопрос, для кого нужна классификация?
Ответ достаточно прост: для самих участников рынка. Прежде всего, это инструмент ранжирования проектов в бесконечных аналитических отчетов и маркетинговых исследованиях. Есть еще одна цель — борьба с недобросовестной конкуренцией: новая классификация, по идее, не позволяет строителям эконом-класса выдавать свои объекты за бизнес-класс. Однако для этого классификация должна стать нормативным документом для застройщиков, а представить такое можно разве что в страшном сне. В таком случае у нового документа остается только один потребитель — это государство, причем в достаточно ограниченных ситуациях. Например, классификация может использоваться в документах Фонда РЖС при проведении конкурсов. То есть уже заранее при получении права на застройку девелопер будет получать ограничение — построить дом определенного класса. Это самый реальный способ использования классификации. Впрочем, злые языки утверждают, что классификации могут найти применение в свете планов по введению нового налога на недвижимость, однако это предположение также находится на уровне бреда, ведь основным инструментом определения налогооблагаемой базы должна стать кадастровая стоимость, и на составление этих кадастров уже выделены серьезные деньги из бюджета. В таком случае остается только предположить, что новая классификация создана исключительно для внутренних нужд Фонда РЖС. Но зачем Фонду появление нового класса? Скорее всего, объяснение тут может быть только одно: ведомство Александра Бравермана решило нацелиться на строительство комфорт-класса, то есть позволить девелоперам построить на государственных землях жилье более высокого уровня. А иначе зачем?
Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ