Вытеснят ли апартаменты жилую недвижимость?

Апартаменты все становятся настоящей заменой традиционному жилью. Более того, если раньше они строились в сегменте премиум-класса, то на сегодняшний день апартаменты входят в сегмент комфорт-класса, а в будущем эксперты ожидают, что на них придется чуть ли не половина новостроек. Почему так происходит, объясняет преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан.

Уже стало притчей во языцех, что строгость закона в России компенсируется необязательностью его исполнения. Однако зачастую речь идет не о нарушении закона, а о наличии определенной лазейки, позволяющей эту чрезмерную строгость обойти. В результате появляются, по сути, две параллельные друг другу системы: одна сформирована законодательством, не учитывающим потребности реальной жизни, другая — это ее отражение в рыночных условиях. Эти параллельные системы существуют в самых разных сферах жизни, начиная от миграционного законодательства и заканчивая гораздо более сложными профессиональными категориями. Например, именно такая ситуация сложилась на рынке жилья в Москве.

Еще во времена Юрия Лужкова городские власти решили ограничить строительство жилых объектов в центре города, при этом было решено руководствоваться не созданием рыночных приоритетов, а простым административным запретом. Как известно, предыдущий градоначальник основную городскую проблему видел исключительно в неестественной перенаселенности столицы и всячески пытался ее ограничить. В итоге город попросту перестал признавать москвичами людей, которые в нем живут, и стал записывать в эту категорию только тех, кто имеет определенные социальные привилегии, например, по праву рождения. Одним из инструментов и стало ограничение строительства жилья. К примеру, в одном из своих недавних интервью бывший главный архитектор Москвы Александр Кузьмин искренне сожалел, что строительство развилось в соседней Московской области.

Однако в рыночных условиях выстроилась параллельная система. Девелоперы понимали, насколько не хватает жилья в столице, и не собирались отказываться от возможности на этом заработать. В результате рынок внес свои корректировки в задумку Юрия Лужкова: то тут, то там стали расти апартаменты. Так как максимальную выгоду можно было получить при реализации жилого проекта в центре, то и первые апартаменты появились как раз в самых лучших локациях, где городские власти отказывались давать разрешение на строительство жилья. Поэтому новые проекты стали относить к премиум-классу.

Причем с точки зрения законодательства апартаменты ничем не отличаются от традиционного жилья, так как считаются «нежилым помещением, вид использования — жилое». То есть в апартаментах точно так же предусмотрены кухни, санузлы и т.д. Более того, сегодняшнее законодательство позволяет в апартаментах зарегистрироваться на срок до пяти лет — с учетом того, что постоянная регистрация не является обязательной, этого вполне достаточно для легализации в столице. Единственная серьезная особенность заключается в том, что апартаменты не должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, включая детские сады и школы. На них также не распространяются принятые еще в 1930-е годы для борьбы с эпидемией туберкулеза нормы по инсоляции.

В результате параллельная вторичная система апартаментов стала поглощать первичную систему традиционного жилья. Так, в конце прошлой недели компания «Бест-Новострой» опубликовала свой отчет, согласно которому с третьего квартала 2011 года по начало 2013 года объем предложения апартаментов в районах Москвы за пределами Третьего транспортного кольца вырос с 70 квартир по 7 адресам до 840 объектов по 18 адресам. То есть апартаменты строят уже не только в привилегированных районах столицы, а далеко за пределами исторического центра. Иными словами, из небольшой лазейки апартаменты превратились в главную тенденцию московского рынка.

По прогнозам экспертов «Бест-Новострой», в дальнейшем предложение апартаментов в строящихся зданиях за пределами ТТК продолжит увеличиваться. Так, объем предложения будет пополняться и за счет освоения участков под бывшими промзонами, и за счет ввода в эксплуатацию новых многофункциональных комплексов с апартаментами. То есть пока московские власти думают, как бы привлечь инвесторов в промзоны, девелоперы уже сами начали этот процесс. В свою очередь, по данным компании Est-A-Tet, в общем объеме жилья доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%. А в некоторых сегментах она уже и того больше. К примеру, в 2012 году на московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса вышло 16 новых проектов, из них половина — это апартаменты.

Что в такой ситуации планируют делать московские власти, ведь все эти тенденции нарушают основной вектор их работы? В действительности у администрации есть два пути. Во-первых, можно попытаться понять, что двигает участниками рынка, и почему они готовы строить жилье под видом «нежилья». Неизменно этот путь должен привести к упрощению согласования в строительстве жилых проектов и помощи девелоперам. Во-вторых, можно просто запретить строить апартаменты, приравняв их к обычному жилью. Пока городские власти решили пойти по второму пути. В частности, в столичном стройкомплексе уже пообещали распространить на апартаменты обязательства по возведению социальной инфраструктуры. При этом разрешать в апартаментах постоянную регистрацию жителей пока никто не собирается.

Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ