Как сэкономить 50% времени при подборе недвижимости

На рынке недвижимости Москвы сложилась очень странная ситуация: количество одномоментно выставленных на продажу квартир достигло такого значения, при которых найти покупателя быстрее чем за погода, не получится. Впрочем, эксперты не спешат делать вывод о затоваривании рынка. Скорее, речь идет либо об обилии мнимых объявлений, либо о большом количестве случаев некорректно заданной цены. А могут ли покупатели сэкономить свои усилия и не тратить время на изучение сомнительных объектов?

Цена «с потолка» или фальшивое объявление?

По данным компании «Миэль» сейчас на рынке вторичной недвижимости Москвы представлено порядка 65 тыс. объектов. Этого количества более чем достаточно покупателям, чтобы подобрать варианты, максимально удовлетворяющие их потребностям. Зато продавцам живется не так сладко.

«В среднем в Москве ежемесячно совершается порядка 10 тыс. сделок с недвижимостью, — рассказывает руководитель аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. — То есть, если одновременно в продаже находятся 65 тыс. объектов, то путем нехитрых математических вычислений можно подсчитать, что средний срок экспозиции квартиры на рынке превысит полгода. На самом деле, продаваться квартиры будут еще медленнее. Во-первых, в число этих ежемесячных 10 тысяч входят первичные сделки, то есть, в новостройках. А во-вторых, количество вставленных на продажу объектов будет постоянно пополняться, и в зависимости от темпов этого прироста реальный срок экспозиции может растянуться на 8-9 месяцев. При этом адекватным сроком реализации квартиры считается 2,5 — 3 месяца».

Впрочем, проблема скорости продажи справедлива лишь в том случае, если все фигурирующие в базе объявлений квартиры действительно хотят реализовать, причем выйти на сделку рассчитывают достаточно оперативно. Однако уже из самого того факта, что количество совершаемых в Москве сделок довольно давно держится на уровне 10 тысяч в месяц и отклоняется от этого показателя не более чем на 10%, достаточно, чтобы предположить, что примерно с каждым вторым из нынесуществующих объявлений что-то не так.

Собственно, вариантов не так много, всего два. Либо это «фальшивые» объявления — то есть или объявления-заманухи, с помощью которых рассчитывают продать совсем другие объекты, или же те, которые тянутся из далекого прошлого и попросту не удалятся из баз, хотя уже перестали быть актуальными. Либо же это массовое завышение цены предложения, сильно выходящее за пределы разумных среднерыночных показателей, что делает эти варианты совсем не интересными в глазах покупателей.

Специалисты компании «Миэль» склоняются ко второму варианту и предполагают, что в каждом втором объявлении цена задана некорректно. «Продавцы недостаточно критично оценивают свою собственность, — говорит управляющий партнер „МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости“ Тарас Пазяк. — Пытаясь самостоятельно определить рыночную стоимость своей недвижимости, они ориентируются на собственные представления о том, сколько бы они хотели получить, и на аналогичные объявления в сети, которые зачастую даются такими же частными лицами, не имеющими четкого представление о современном рынке. Несомненно, при оценке квартиры нельзя продешевить, но и нельзя ставить ту цену, которая будет отталкивать покупателей».

По мнению аналитиков портала ГдеЭтотДом.РУ, которые утверждают, что значительная часть сделок с недвижимостью в Москве совершается не без помощи посредников (агентств недвижимости или частнопрактикующих риэлторов), сваливать вину на одних собственников неразумно. «Конечно, бывают случаи, когда владелец квартиры, даже работая через риэлтора, „упирается рогом“ и ни за что не позволяет снизить цену до разумного уровня, однако такие ситуации не носят массового характера, — утверждает Александр Пыпин. — Поэтому часть странных объявлений может возникать, действительно, по неосведомленности хозяина квартиры, часть — и из-за неопытности или нерадивости посредника. А оставшееся количество — это объявления-фальшивки. Я знаю случаи, когда из какой-либо базы сотнями копировались объявления двух-трехлетней давности, корректировались цены и подавались как реальные предложения».

Математическая амнистия

Предположить, в каких пропорциях распределяются между собой «фальшивки» и переоцененные объекты, довольно сложно. Скажем, изо всех объявлений о продаже квартир в районе Северное Чертаново (район выбран абсолютно случайным образом), представленных в каталоге недвижимости портала ГдеЭтотДом.РУ на последний день февраля 2013 года, среднюю по району на этот день цену (157,572 тыс. рублей за 1 кв. м) превышало около 43% предложений. Из них заподозрить завышении цены можно каждое четвертое (то есть, примерно 10% от общего числа объявлений по району) — в них цены превышают среднерыночные на 25% и больше. Из 57% объявлений, цены которых не перешли за порог среднерыночных значений, потенциальных «фальшивок», демпингующих на 20% и более, не так много, всего 4%. Иными словами, в этом районе количество мнимых или некорректно оцененных объектов составляет около 14%.

Возьмем другой пример. В районе Марьино предположить завышение цены можно в 6% объявлений, а заподозрить в фальшивке — 2 %. То есть в сумме их окажется еще меньше. По формальным признакам больше всего сомнительных по ценам объявлений (35 — 40%) будет только районы центрального округа. Однако судить их по общим меркам нельзя: с одной стороны, это традиционно дорогие районы, с другой — в них очень велик разброс качества и текущего состояния застройки. Поэтому примерно половину «подозреваемых» придется амнистировать, а к числу сомнительных отнести лишь каждое пятое (20%).

Даже если взять более строгие критерии сомнительности, в которых цены от среднерыночных отклоняются не на 20-25%, а на 10-13%, все равно по городу их число вряд ли превысит 20-22%. Но если вспомнить, что эксперты в некорректности каждое второе объявление, возникает вопрос: куда же делись оставшиеся 28-30%? Ответ на него лежит в специфике сами баз недвижимости. «Некоторые базы аккумулируют абсолютно все объявления, которые в них попадают, — рассказывает генеральный директор портала ГдеЭтотДом.РУ Максим Башарин. — Таким способом они повышают посещаемость своего ресурса, зато сильно усложняют жизнь тем, кто выбирает недвижимость. Другие используют фильтры, отсекающие самые сомнительнее варианты. Они работают на удобство пользователей, отчасти жертвую числом обращений к своей базе. Поэтому на первых площадок количество сомнительных объявлений оказывается максимально и действительно может достигать 50%. А на вторых, наоборот, степень достоверности информации намного выше. Портал ГдеЭтотДом.РУ, например, избрал для себя второй путь: мы не размещаем объявления, цены которых заметно отклоняются от среднерыночных. Конечно, какое-то количество сомнительных объявлений есть и в нашем каталоге недвижимости — к сожалению, полностью избежать их невозможно. Но в общей массе предложений их число не настолько велико, чтобы существенно увеличить время, которое тратит на поиск потенциальный покупатель недвижимости».

Таким образом, у покупателя есть два способа защититься от изучения «фальшивых» объявлений и упрямы продавцов, не желающих снижать цены до разумного уровня. Во-первых — уточнив актуальную на данный момент реальную среднюю цену, сразу исключить из просмотра те варианты, которые заметно отклоняются от этого уровня в ту или иную сторону. А во-вторых — пользоваться теми источниками, которые работу по предварительной фильтрации проделали сами. Благодаря таким простым приемам можно сэкономить до 50% времени и потратить его на что-нибудь гораздо более приятное, нежели общение с теми, кто в продаже совсем не заинтересован.

Наталия Павлова-Каткова, главный редактор портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ