Доля альтернативных сделок продолжает оставаться стабильно высокой, а вот совершать их стало проще. При этом чем дороже объект, тем чаще он становится частью цепочки покупок — продаж. Не удивительно, и к ипотечным кредитам в таких сделках прибегают довольно часто. В Московском регионе, например, около 50% средств в альтернативных сделках — ипотечные. О том, в чем заключается специфика покупок «по цепочке» на нынешнем этапе развития рынка недвижимости и как под них получить ипотечный кредит, рассказывает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Доля альтернативных сделок продолжает оставаться стабильно высокой, а вот совершать их стало проще. При этом чем дороже объект, тем чаще он становится частью цепочки покупок — продаж. Не удивительно, и к ипотечным кредитам в таких сделках прибегают довольно часто. В Московском регионе, например, около 50% средств в альтернативных сделках — ипотечные. О том, в чем заключается специфика покупок «по цепочке» на нынешнем этапе развития рынка недвижимости и как под них получить ипотечный кредит, рассказывает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Альтернативные сделки практиковались с незапамятных времен — это и обмены, и разъезды, и расселение коммуналок. Сегодня это привычная и обыденная процедура обмена жилья, сделки купли-продажи.
Во время галопирующего роста цен на недвижимость осуществлять альтернативные сделки очень сложно. Если альтернативная сделка совершается на растущем рынке, то возникает следующий риск: продавец находит на свою квартиру покупателя, получает с него определенную сумму, но к тому времени, пока он ищет себе другой вариант, эта сумма может оказаться недостаточной из-за выросших цен.
Стабилизация цен дает возможность совершать альтернативные сделки уверенно. Во-первых, при снижении уровня цен, человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, и, выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты.
Главная сложность альтернативных сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок, число которых может достигать более десяти человек. Необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки альтернатив, которых зачастую может быть больше 10 человек, обо всех нюансах: начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Поэтому заключить альтернативную сделку самостоятельно, без помощи специалиста, действительно, достаточно сложно. Профессиональный риэлтор находит покупателя квартиры и варианты новых квартир, проверяет готовность пакета документов на все квартиры, участвующие в альтернативной сделке и организует всю сделку таким образом, чтобы она состоялась с максимальной выгодной для всех участников.
Стоит отметить и такой важный момент — у участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. И «подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно только тем, что более тщательно изучить мотивацию участников альтернативы и максимально быстро организовать процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.). Но даже в случае разрыва альтернативы, при существующем объеме предложения профессиональные риэлторы оперативно подберут замену. В нашей практике был подобный случай. Покупатели одной из квартир, у которых сложилась альтернативная цепочка, внесли аванс и дали неделю, в течение которой мы нашли свободную квартиру, чтобы закрыть цепочку. Продавец этой квартиры планировал на полученные от продажи квартиры деньги приобрести жилье в новостройке. Однако накануне сделки он передумал идти на первичный рынок и цепочка прервалась. В результате, у нас осталось два дня, в течение которых наш специалист нашел для него другую квартиру и мы вышли на сделку.
На сегодняшний день привлечение ипотечного кредита при альтернативных сделках очень распространенная ситуация. Дел в том, что на регулярном рынке недвижимости ипотека, в основном привлекается при улучшении жилищных условий, в альтернативных сделках. Поэтому доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры, в основном не превышает 50%. Покупатели продают имеющееся жилье, и деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой. Такие операции проходят, в основном, в сегменте экономкласса — на него приходится порядка
Однако судьба таких альтернативных цепочек зависит, в первую очередь, от профессионального сопровождения. Ведь помимо стандартного набора интересов продавца и покупателя, есть условия, которые ставит банк при выдаче кредита, и без соблюдения которых сделка окажется невозможной. Объекты регулярного рынка в каждом случае рассматриваются индивидуально, и не все квартиры соответствуют параметрам банков. В каждом банке существуют свои требования к приобретаемому объекту, и критерии, которые характеризуют объект как неудовлетворительный.
Так какие же квартиры банк не одобрит?
Прежде всего, любое жилье, стоящее в плане под снос. В первую очередь это ветхие пятиэтажки, панельные или блочные «хрущевки», а так же дома ниже пяти этажей, если это не исторический центр города. Дом не должен быть в аварийном состоянии, там не должен проводиться или планироваться капитальный ремонт, а также реконструкция с отселением. Банк не станет рассматривать как залог квартиру, расположенную в домах гостиничного типа и общежитиях. Износ дома на момент окончания кредитования не должен превышать 70%. Этим обусловлены ограничения по возрасту здания.
Кроме того, банк не предоставит заемщику ипотечный кредит под долю в квартире. В категорию риска так же попадают дома с деревянными перекрытиями и газовыми колонками (их может не одобрить страховая компания). Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Дом должен соответствовать поэтажному плану БТИ и любые перепланировки должны быть узаконены. Жилье, покупаемое в ипотеку, должно быть максимально ликвидным и располагаться либо в городе, либо в непосредственной близости от него.
Конечно, это касается не только альтернативных сделок, но и любых других, но в случае альтернативных сделок знать такие тонкости банкового подхода особенно важно. Ведь разорваться цепочка альтернатив можно даже от мелочи, не говоря уже о более серьезных ситуациях, к которым как раз и относится оплата с помощью ипотечного кредита.
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», специально для портала ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ