Малоэтажка, строящаяся по принципам ИЖС, не приживется

У малоэтажных поселков нет и не будет перспектив для серьезного развития до тех пор, пока дома в них будут возводиться под эгидой индивидуального жилищного строительства, а государство не пересмотрит своего отношения к развитию территорий для жизни. Так считает генеральный директор Управляющей компании Clever Estate Сергей Креков.

В последнее время многие поселки стали позиционироваться как мини-город, как замена городского жилья на пригородное. Однако дома в них возводятся по принципу индивидуального жилищного строительства. А это значит, что к такому мини-городу неприменимы нормы Градостроительного кодекса РФ в части технических стандартов жилья и обеспечения жителей должной инфраструктурой«. На сегодняшний день, все малоэтажные и коттеджные поселки, предназначенные для постоянного проживания, не имеют необходимой инфраструктуры, обеспечивающей комфортное и безопасное круглогодичное проживание. Хотя средний малоэтажный поселок может включать в себя более 200 домов, что по количеству жителей сравнимо с поселком городского типа.

Так, для поселка городского типа в составе городского поселения максимально допустимая удаленность инфраструктуры не должна превышать следующих показателей. На территории или вблизи поселка в 10-15 минутной шаговой доступности должны находиться поликлиника, школа, детский сад и детский развивающий центр, ряд магазинов, автобусная остановка или остановка маршрутного такси. Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта, а также, железнодорожная платформа. И в не более чем 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части.

Понятно, что самостоятельно одолеть такой инфраструктурный пласт застройщику невозможно да и не нужно, тем более, что большинство элементов находятся все-таки не в его компетенции, а в компетенции государства. Да, конечно, жители домов, построенных на землях категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования для ИЖС, имеют некоторые права. Нахождение участка в границах населенного пункта обязывает местные власти предоставлять возможность подключения к коммуникациям населенного пункта; регистрация по месту жительства в таком доме позволяет обслуживаться в местных медицинских учреждениях, пользоваться детскими дошкольными и образовательными учреждениями и т.п. А на деле — таких счастливчиков меньшинство, потому что законодательно малоэтажное строительство возможно не только на землях для ИЖС, и большинство поселков строится на неосвоенных землях вдали от населенных пукнтов. К сожалению, пока малоэтажный поселок не имеет муниципального статуса, ситуация с инфраструктурой не изменится. А ситуация абсурдная. В одной только московской области насчитываются сотни поселков, но их нет на карте, у них нет адреса, никто не регулирует их названия. Доходит до того, что в одном районе может быть несколько коттеджных поселков с одинаковым или похожим названием, что, например, сильно затрудняет приезд служб в случае чрезвычайных ситуаций.

Существенный фактор, также тормозящий развитие малоэтажного формата жилья, это и проблема земель. Взять хотя бы Подмосковье. Эти цифры в той или иной мере звучали неоднократно: более 60% подмосковных земель — это земли лесного фонда, еще порядка 24% — земли сельхозугодий, в государственной и муниципальной собственности, по разным оценкам, находится до 76% земли, 23% — в частной собственности. По самым скромным подсчетам, на сегодняшний день всего 2-3% от общей территории Подмосковья могут быть предназначены для строительства. То есть, застройщикам элементарно негде строить. Вот и получается, что малоэтажное жилье возводится в чистом поле без всякого намека на комфорт проживания. Существенную роль играет и дороговизна природных ресурсов, их доставки и подвода коммуникаций. Так, 90% московской области потребляет воду из скважин, и только 10% жителей имеет возможность пользоваться водой из водозаборников, на севере области, предназначенной для Москвы. Проблема в Подмосковье и с электроснабжением. На сегодняшний день износ сетей в Московской области составляет 60%. На 1 км линии электропередач приходится 50 потребителей, что делает невыгодным ремонт и замену электросетей в Московской области (для сравнения: в Москве на 1 км приходится 1000 потребителей).

Прекратить строить в чистом поле, в оторванности от дорог и инфраструктуры, обеспечить покупателей по-настоящему комфортным жильем можно только одним способом, но этот способ зависит не от инициативы застройщиков, а от государства. Выход здесь видится один — это отход от строительства малоэтажных поселков в форме ИЖС, включение их в состав городского поселения, и как следствие, изменение их статуса.

Все-таки сейчас мало кто действительно строит индивидуально: приобретает кусок земли, нанимает плотников и т.д. Те, кто мечтает переехать жить за город, как правило, рассматривают предложения в возводимых поселках, то есть рассчитывают на то, что они будут жить в некоем поселении с определенным комфортом проживания. Применительно к московской агломерации мы уже несколько лет на словах наблюдаем тренд, направленный на переселение жителей из Москвы в комфортное малоэтажное подмосковное жилье. Мне кажется, государству пора поддержать этот тренд конкретными действиями. А именно, всерьез задуматься над механизмом, который позволит возводить малоэтажные поселки, именно как поселки, а не как ИЖС. Возможно, для этого следует расширять границы поселков за счет прилегающих сельхозугодий и земель лесного фонда, и выводить эти участки на инвестиционные торги. Такой участок может застраиваться, как новый квартал или улица в существующем ПГТ, или как отдельная единица в составе городского поселения. В любом случае, это даст малоэтажному поселку статус муниципального образования, и, соответственно, к нему будут применимы действующие градостроительные нормы. Без этого шага дальнейшие перспективы комплексного развития малоэтажного жилья остаются туманными.