Апартаменты продолжают вытеснять из Москвы жилую недвижимость

2012 год стал переломным на рынке апартаментов Москвы, продажи открылись в 22 новых комплексах, что способствовало значительному росту доли сегмента в структуре предложения на рынке столичных новостроек. По мнению аналитиков «Метриум Групп», для продолжения этой тенденции в 2013 году есть все необходимые предпосылки: наличие большого количества неиспользуемых производственных и административных площадей, в том числе и в центре города, растущий спрос со стороны покупателей, высокая конкурентоспособность и рентабельность проектов.

Действительно, в начале 2013 года рынок апартаментов продолжил активно развиваться. Например, рынок пополнил МФК «Арбат 24-26» (Turandot Residences), в котором потенциальному покупателю предлагается 37 апартаментов, а также 2 пентхауса, площади варьируются от 113 до 274 кв. м, а их стоимость — от 4 до 10 млн долларов. Таким образом, общее количество проектов на рынке апартаментов возросло до 35. Объем предложения в сегменте превышает 1 967 единиц, что на 8,5% больше, чем в конце 2012 года. Впрочем, это не полные данные. Рынок апартаментов Москвы является достаточно закрытым, и в открытых источниках информации по части проектов отсутствуют данные по объему предложения. В связи с этим, для расчета средневзвешенной цены квадратного метра по состоянию на март 2013 г. количество квартир в комплексах: Smolensky Deluxe, «ОКО», «Башня Федерация», «Меркурий Сити», «Новый Арбат, 32» было принято экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности и оценочным данным темпов реализации

По данным «Метриум Групп», более половины (51%) проектов реализуется в элитном сегменте, еще 43% относятся к бизнес-классу. Предложение в более низком ценовом сегменте по-прежнему невелико. Оно представлено всего двумя проектами комфорт-класса: Pure Loft и Sky Parks. Первый подразумевает реконструкцию административного здания 50-х годов, а второй — новое строительство площадей различного назначения в Бабушкинском районе. В обоих предлагаются небольшие апартаменты площадью от 30,55 до 136,7 кв. м, стоимость которых варьируется от 5,1 до 17,5 млн рублей, что вполне сопоставимо со стоимостью квартиры в новостройке аналогичного класса.

60% всех комплексов с апартаментами сконцентрировано в ЦАО: 29% проектов, реализуемых в ЦАО, приходится на долю ММДЦ «Москва-Сити». Прочие 40% распределены между остальными округами, лидерство среди которых принадлежит САО (11%) и ЮАО (9%). При этом проекты с апартаментами полностью отсутствуют в ЮВАО и ЮЗАО.

Диаграмма 1. Распределение объектов с апартаментами по округам Москвы

57% от общего числа объектов с апартаментами приходится на реконструируемые нежилые здания. Во многих из них историческая составляющая успешно вписано во вновь реализуемую концепцию, а сам проект предусматривает сохранение первоначального облика фасадов. Оставшиеся 43% составляют новостройки. Их большая часть приходится на ММДЦ «Москва-Сити», где реализуются такие масштабные проекты как «ОКО» или «Башня Федерация».

40% комплексов с апартаментами планируется ввести в эксплуатацию в текущем году. Еще 34% от общего количества объектов уже готовы к проживанию. В 2014 году предполагается завершить строительные работы в 17% проектов, а в 9% срок реализации приходится на 2015 и 2016 годы.

Диаграмма 2. Распределение комплексов с апартаментами по дате ввода в эксплуатацию

В первом квартале 2013 года на рынке были представлены апартаменты площадью от 25 до 1 200 кв. м. Их бюджет варьируется в пределах 4,3 — 480,6 млн. руб. (102 742 — 1 081 500 руб./кв. м.).

53% апартаментов в продаже номинирована в долларах, средневзвешенная цена в них составляет $11,71 тыс. за кв. м. Остальные объекты номинированы в рублях, здесь средняя цена отмечена на уровне 236,9 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная общая цена составила 302,7 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с четвертым кварталом 2012 года она возросла на 8,3%. Апартаменты в ЦАО показали самые высоки темпы прироста — 25% за 3 месяца. В большей степени это вызвано появлением здесь проекта МФК «Арбат 24-26», а также выходом в продажу в отдельных проектах дополнительных объемов апартаментов, в том числе и дорогостоящих пентхаусов, и плановым повышением цен на локальном рынке. Также значительно (на 10%) возросла цена в ЮАО, но здесь крайне невелик объем предложения. Примечательно, что в СЗАО, СВАО и ВАО средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась в пределах 2-5%.

Диаграмма 3. Средняя цена квадратного метра, руб.

Самые доступные апартаменты можно приобрести в Loft Post. За площадь 25 кв. м здесь придется отдать 4,3 млн. руб. Комплекс расположен на ул. Ф.Энгельса и представляет собой проект реконструкции доходного дома и рынка в бывшей Немецкой слободе. Окончание работ запланировано на 2 кв. 2014 года.

Наименьшая цена квадратного метра зафиксирована в комплексе «Флотилия» (102 742 руб. за кв. м.). Это целый многофункциональный квартал, расположенный в САО. Проект нового строительства предполагает возведение 4 корпусов с апартаментами, а также множества объектов инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию предполагается в 1 кв. 2015 года.

Самые дорогие апартаменты — роскошный пентхаус площадью 1 200 кв. м. продается в «ОКО» — одной из башен ММДЦ «Москва-Сити» и стоит 741,6 млн. руб. А наибольшая цена квадратного метра отмечена в новом комплексе «Арбат 24-26» — 1 081 500 руб. за кв. м. пентхауса.

«В ближайшее время на рынок выйдут два проекта комфорт-класса от компании MR Group — МФК „Водный“ и МФК „Фили-Град“, — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор „Метриум Групп“. — Уже известно, что в МФК „Водный“ минимальный бюджет покупки составит 4,653 млн. руб. Кроме того, в ближайшее время откроются продажи в комплексах апартаментов „Царицыно-2“ (экономкласс) и „Борисовский дом“, выход которых станет знаковым для сегмента, поскольку это будут первые полноценные апартаменты экономкласса. В „Царицыно-2“ минимальный бюджет покупки составит 2,8 млн. руб. за 26 кв. м., в „Борисовском доме“ — 3 млн. руб. за студию 31,1 кв. м. На сегодняшний день альтернативой данной стоимости недвижимости на рынке Москвы является разве что покупка комнаты в квартирах. Однако в силу юридических сложностей, минимального комфорта и других факторов покупка отдельных апартаментов представляется куда более привлекательным вариантом по сравнению с приобретением комнат».

Помимо этого, возобновилась реализация одного из самых дорогих и амбициозных проектов в сегменте — Golden Mile private residence на Остоженке. В ближайшее время здесь также можно ожидать полноценного открытия продаж, предполагаемая стартовая цена — 25 000 долларов за 1 кв. м. Всего в комплексе 17 апартаментов и 2 пентхауса.

В 2013 году планируется появление еще порядка 10 объектов с апартаментами. Если все заявленные проекты будут реализованы, к концу 2013 года доля апартаментов в структуре предложения на рынке новостроек возрастет до 25%, а сами апартаменты смогут составить реальную конкуренцию стандартным квартирам любого класса.

"Растущий дефицит строительных площадок в Москве, осуществление городской программы по реорганизации промышленных зон в дальнейшем будут способствовать продолжению развития рынка апартаментов и увеличению предложения этого сегмента, — говорит Мария Литинецкая. — Для российского потребителя формат апартаментов также становится более привычным, его популярность растет«.

Таблица 2. Данные по некоторым проектам, выход на рынок которых планируется в 2013 года