За финансово-экономическими новостями, которые приходят из-за океана, после кризиса 2008 года россияне наблюдают с большим вниманием и тревогой. Особенно это касается заявлений ключевых лиц мировой финансовой системы, которые одним-двумя словами способны вызвать как бурный оптимизм, так и цепочку обрушений рынков — не только местных, но и российских. Ведь и кризис 2008 года на российском рынке недвижимости произростал не изнутри, а формировался под влиянием внешних факторов. Тогда резкое падение цен на российское сырье и вывод капиталов из страны спровоцировали обвал внутренних рынков, рост безработицы и снижение доходов населения. За ними последовало многократное скукоживание как рынка жилищного кредитования, так и объемов продаж на рынке новостроек, а также оборотов вторичного рынка. Из крутого пике рынку жилой недвижимости выйти удалось только в 2010 году, когда цены на российское сырье вновь устремились к докризисными величинам. Не ждет ли нас и сейчас повторение тех событий?
За финансово-экономическими новостями, которые приходят из-за океана, после кризиса 2008 года россияне наблюдают с большим вниманием и тревогой. Особенно это касается заявлений ключевых лиц мировой финансовой системы, которые одним-двумя словами способны вызвать как бурный оптимизм, так и цепочку обрушений рынков — не только местных, но и российских. Ведь и кризис 2008 года на российском рынке недвижимости произростал не изнутри, а формировался под влиянием внешних факторов (хотя его бурному и болезненному течению способствовало и предшествовавшее многолетнее спекулятивно-ценовое ралли, обусловленное внутренними перекосами экономики). Тогда резкое падение цен на российское сырье и вывод капиталов из страны спровоцировали обвал внутренних рынков, рост безработицы и снижение доходов населения. За ними последовало многократное скукоживание как рынка жилищного кредитования, так и объемов продаж на рынке новостроек, а также оборотов вторичного рынка. Из крутого пике рынку жилой недвижимости выйти удалось только в 2010 году, когда цены на российское сырье вновь устремились к докризисными величинам. Не ждет ли нас и сейчас повторение тех событий?
Глава Федеральной резервной службы США Бен Бернанке 20 июня 2013 года сделал заявление о том, что программа стимулирования рынка в течение года будет свернута (с некоторыми оговорками и путями к отступлению). Одновременно Бернанке рассказал, что экономика США восстанавливается, и в 2013 году ее рост может превысить 2%, а в 2014 году — 3%. Несмотря на оптимистичный мотив о перспективах американской экономики, известие о том, что программа по «накачиванию» рынков дешевыми долларами, выдаваемыми под
Однако если взглянуть на графики курсов российской валюты к доллару и цены барреля нефти (основного индикатора цен на российское сырье), можно увидеть высокий уровень корреляции. Например, в прошлом году в июне, когда стоимость барреля сорта Brent снизилась до 90 долларов, курс российской валюты составил 33,5 рубля за доллар. В феврале 2013 года когда тот же баррель стоил 116 долларов, курс был 30 рублей за доллар. Сейчас баррель нефти сорта Brent стоит 100 долларов, а курс составляет 32,9 рублей. Таким образом, ослабление рубля компенсирует снижение сырьевых котировок.
Для рынка жилья, с одной стороны, это означает рост стоимости импортных строительных материалов, а значит и рост себестоимости строительства. Впрочем, влияние будет минимально, особенно на рынке дешевого жилья. Все-таки строительные материалы, начиная с железобетонных панелей и заканчивая бревнами — в основном внутренний продукт, который в силу логистики и тяжести легче и рентабельней производить внутри страны. Более-менее высокая доля на рынке только у иностранных производителей отделочных материалов, бытовой техники, но и они часто размещают производства внутри страны.
Совсем другое дело заключается в том, что в целом российское потребление сильно зависит от импорта — будь то одежда, продукты или автомобили. Таким образом, слабый рубль может привести к росту цен в импортозависимых отраслях, усилению инфляции, а значит, будут снижаться реальные доходы населения и в карманах потребителей будет оставаться меньше денег на покупку жилья. При этом доля покупателей недвижимости с «живыми» деньгами сократится, а рынок будет развиваться за счет заемных средств, которые в стране весьма дороги.
Кстати, уже в мае 2013 года, когда речи о серьезном ослаблении рубля и укреплении доллара еще не было, Росстат зафиксировал, что уровень реальных доходов населения составил 98,7% от уровня годовой давности, что является одним из индикаторов стагнации российской экономики, начавшейся еще осенью 2012 года. И вызвана стагнация не только структурными проблемами и особенностями, но и показателем, на который массовый потребитель информации (в отличие от цены нефти) редко обращает внимание. Речь идет об объемах продаж российского сырья, т.е. объемах экспорта. А они снизились с начала года почти на 5%. Образно говоря, для российской экономики было бы лучше продавать 5 яблок по 5 рублей, чем 3 яблока по 6 рублей. Постепенно российское сырье вытесняется с рынков. Поэтому вести о предполагаемом росте американской экономики для нас монут быть гораздо важней новостей о том, что доллар, возможно, с 2014 года «подорожает» (что вызвало бурную реакцию финансовых рынков). Ведь рост экономики обычно, сопровождается и ростом спроса на сырьевые ресурсы, а значит, и на товары российского экспорта, что в свою очередь позволит сохранять в стране достигнутый уровень жизни населения и не допустить его снижения. Для российского рынка жилья это значит, что кризис на нем маловероятен, хотя и бурного роста также не предвидится.
Во многом направление его развития сейчас зависит не от внешних заявлений, а от внутренней политики. При этом возможные новые мировые кризисы, которые явно придут не оттуда, откуда их ждут, даже при сопоставимой силе кризиса повлияют на рынок жилья не столь существенно, как в 2008 году. Дело в том, что последние годы приток на российский рынок жилья инвестиционно-спекулятивного капитала, который был одной из причин остроты кризиса, серьезно сократился, застройщики стали более осторожными в обращении с финансами и кредитами, да и российская экономика в целом несколько лет несмотря ни на что относительно успешно живет в условиях продолжающегося с 2008 года бурного оттока капиталов за пределы страны.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ