Риэлторы — главные друзья продавцов и покупателей недвижимости, а так же тех, что жилье снимает или сдает. Они могут ускорить сделку, понизить или повысить цену (в зависимости от того, в чью пользу они работают) и пр. Но в то же время риэлторы — и главные враги нынешних и будущих собственников жилья. Вольно или невольно они порой совершают такие ляпы, что поднимают риск потери жилья и денежных средств до небес. Тем, кто не хочет попасть в такую ситуацию, адвокат Олег Сухов готов рассказать о самых распространенных ошибках, приводящих к фатальным последствиям.
Риэлторы — главные друзья продавцов и покупателей недвижимости, а так же тех, что жилье снимает или сдает. Они могут ускорить сделку, понизить или повысить цену (в зависимости от того, в чью пользу они работают) и пр. Но в то же время риэлторы — и главные враги нынешних и будущих собственников жилья. Вольно или невольно они порой совершают такие ляпы, что поднимают риск потери жилья и денежных средств до небес. Тем, кто не хочет попасть в такую ситуацию, адвокат Олег Сухов готов рассказать о самых распространенных ошибках, приводящих к фатальным последствиям.
Передача агентству недвижимости денежных средств на ответственное хранение
Не стоит передавать деньги на ответственное хранение агентствам недвижимости. Нередко это оказывается банальным мошенничеством. В качестве примера можно привести совсем недавнее происшествие, когда сотрудник одного из крупнейших агентств недвижимости в Москве принимал от клиентов средства на покупку квартир и помещал их в ячейку агентства, якобы на ответственное хранение. Суммы исчислялись многими миллионами. Взамен клиентам выдавались гарантийные письма с обязательством возвратить деньги в случае невыхода на сделку. Кроме того, в гарантийных письмах имелась ссылка на некую доверенность, подтверждавшую полномочия риэлтора. Вскоре риэлтор с деньгами скрылся, а агентство представило в суд указанную в гарантийном письме доверенность, где отсутствовали полномочия на принятие денег в интересах риэлторской компании. Иски к агентству недвижимости в настоящее время рассматриваются в судах Москвы, будем надеяться, что пострадавшим удастся добиться положительных решений, обязывающих именно агентство вернуть украденные миллионы, а не перекладывающих всю ответственность на мошенницу, завладевшую деньгами и скрывшуюся в неизвестном направлении.
Любая передача денежных средств агентству недвижимости, будь то аванс, оплата за услуги и др., должна быть надлежащим образом оформлена, а именно: платежным поручением, чеком контрольно-кассовой машины, распиской. Все другие документы являются недопустимыми доказательствами, а потому судами принимаются не всегда. Если оплата осуществляется по доверенности, то одной расписки недостаточно, т. к. именно доверенность закрепляет право на получение денег, иначе их передача подтвержденной считаться не может.
Неправильно оформленная расписка и выбор банковской ячейки
Правильно оформленная расписка — очень важный документ, подтверждающий передачу денежных средств и, соответственно, исполнение обязательств по договору. Выбор банковской ячейки, где хранятся деньги покупателя до регистрации перехода права собственности, надлежащим образом оформленный договор с банком, обладание ключами от ячейки — все это может стать гарантией беспроблемной сделки или, наоборот, привести к непоправимым последствиям.
Непрофессиональное сопровождение риэлторами одного из своих клиентов, повлекло расторжение договора купли-продажи и полную утрату переданной за жилое помещение суммы. Некорректно составив расписку, продавец сразу после регистрации договора приехал в банк, написал заявление об утере ключей от ячейки и, получив их дубликаты, забрал деньги без оформления надлежащей расписки. В последующем он обратился в суд с иском о расторжении договора в связи с его неоплатой. Суд первой инстанции согласился с доводами обманщика и расторг договор. Только в апелляционной инстанции Мосгорсуда удалось доказать неправоту мошенника и, отменив решение, закрепить за покупателем квартиру. Однако риск остаться без жилья был настолько высок, что все пять судебных заседаний в апелляционной комиссии заставляли, как говорится, сражаться не на жизнь, а на смерть, чтобы отстоять квартиру.
Непрофессиональная проверка документов по сделке
Не всегда следует слепо доверяться сотрудникам агентств недвижимости, как бы убедительно они ни уверяли в своей квалификации, ссылаясь на идеальные рекомендации, исключающие возможные проблемы. Любой покупатель или продавец должен самостоятельно, пусть даже на обывательском уровне, вникать в процесс совершаемой сделки. Если риелтор или иной представитель агентства недвижимости не может внятно ответить на ваш вопрос, приостановите сделку и обратитесь к независимому специалисту. Так, одна из моих клиенток, безгранично доверившись агентству недвижимости, приобрела квартиру в новостройке, однако через год выяснилось, что на жилое помещение претендует и другой дольщик, с которым договор был оформлен более ранней датой. Квартира приобреталась по уступке права через инвестора-посредника. Риэлторы не удостоверились в легитимности уступки и юридической чистоте сделки. Информация о наличии иных претендентов на новостройку у основного застройщика истребована не была. В итоге суд признал право собственности на жилое помещение за первым дольщиком, фигурировавшем в реестре застройщика. Инвестор-посредник ликвидировался, а пострадавшая женщина осталась без денег и без квартиры, в настоящее время идет судебное разбирательство о взыскании убытков в связи с ненадлежаще предоставленной информацией и некачественно оказанной услугой по продаже новостройки.