Кто может купить комнату в ипотеку?

Получить ипотечный кредит на покупку комнаты гораздо сложнее, чем на квартиру, т.к. для банков комната — это неликвидный предмет залога. Если заемщик перестанет платить по кредиту, то после наложения взыскания на комнату, у банка могут возникнуть проблемы с ее продажей. Несмотря на это на рынке есть несколько банков, кредитующих покупку комнаты.

Рассмотрим две самые распространенные ситуации:

1. Первый вариант: покупка у соседей последней комнаты в коммунальной квартире. В данном случае круг банков, готовых предоставить кредит шире, т.к. заемщик становится собственником всей квартиры и может целиком отдать ее в залог банку.
2. Второй вариант: просто покупка комнаты. В данном случае количество банков существенно уменьшается, т.к. помимо ликвидности объекта залога у банка возникают дополнительные сомнения и риски. Если накоплений и доходов заемщика даже с учетом ипотечного кредита хватает только на комнату, а не на однокомнатную квартиру, не каждый банк согласится работать с подобным сегментом граждан, плюс суммы кредитов маленькие, а операционные затраты банка на заемщика точно такие же, как на остальных.

Специфика кредитования комнат

Подход банка к анализу платежеспособности заемщика, приобретающего комнату по ипотеке, такой же как и к заемщикам по другим кредитным продуктам. Но к объекту залога есть специфические требования.

У комнаты должен быть свой лицевой счет и оформлено отдельное свидетельство о праве собственности.

Не стоит забывать, что законодательством предусмотрен особый порядок продажи комнаты в коммунальной квартире, т.к. остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Согласно ГК РФ продавец комнаты обязан известить в письменной форме собственников остальных комнат о своем намерении продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Таким образом, при согласовании в банке объекта залога, помимо стандартного комплекта документов на закладываемую недвижимость, нужно предоставить нотариальный отказ соседей от приобретения комнаты.

В большинстве случаев банк не предоставит кредит, если планируется сделка купли продажи между близкими родственниками (супругами, родителями и детьми и т.п.) Такие сделки банки считают притворными, предполагая, что истинная цель заемщика не продажа комнаты, а получение кредита на семью под более выгодные условия, чем по программам потребительского кредитования.

Все же в жизни бывают ситуации, например, при разводе один из супругов хочет выкупить комнату у другого. К таким заемщикам банки применяют индивидуальный подход, анализируют появилась ли другая семья, как давно развелись и т.п.

Что касается расчета выплат по ипотеке, имейте ввиду, что процентных ставок на комнаты выше, чем на покупку готовых квартир.

Например, через Сервис Ипотека на портале ГдеЭтотДом.РУ можно получить кредит на покупку не последней комнаты в коммунальной квартире с первоначальным взносом от 25% от стоимости недвижимости и ставка будет от 13,75% до 16,25 %, зависит от размера первоначального взноса и выше базовых ставок на покупку квартиры всего лишь на 0,5%.

Ставки других банков приведены для сравнения в таблице выше. Помимо процентных ставок очень важно проанализировать дополнительные комиссии и требования банка.

Если условия кредитных программ на кредитование комнат вам не подходят, то можно взять кредит под залог имеющейся недвижимости и направить кредитные средства на покупку комнаты. Банки даже разрешают в качестве обеспечения по кредиту предоставлять недвижимость родственников или третьих лиц, например, родителей.

Евгения Таубкина, руководитель проекта Гдеэтотдом.Ипотека

Источник: ГдеЭтотДом.РУ