Обмен квартиры с доплатой - цена вопроса

Так уж заведено, что люди женятся и съезжаются, заводят детей и возникает необходимость в расширении. Это одно из объективных обстоятельств, которое заставляет менять свои жилищные условия. Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, — одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья. На вопросы отвечает Сергей Шевченко, генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «DOKI Реалти».

— Сергей Алексеевич, расскажите подробнее, что из себя представляют альтернативные сделки?

Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом — одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается крайне редко. В самом деле, для того, чтобы обменять жилье, надо найти на каждую квартиру своего уникального покупателя, которого бы она устроила. Совместить все детали сделки так, чтобы все её участники были довольны, весьма непросто. Кроме того, выбор квартир при прямом обмене сильно ограничен, и поиск такого варианта может растянуться на долгое время.

Как выход из этой ситуации и появился обмен квартир через куплю-продажу. Альтернативная сделка — это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.

— Какова доля альтернативных сделок на рынке?

Я думаю, до 90% сделок, совершаемых сегодня на рынке жилья, — альтернативные. Для большинства людей это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.

— Чем альтернатива отличается от обычной сделки купли-продажи?

По сути, ничем: та же схема (старую продаем, новую покупаем), только реализуется она в кратчайшие сроки, поскольку обе сделки — продажа и покупка — происходят одновременно.

Давайте рассмотрим вариант с расширением, то есть с обменом меньшей площади на большую. Например, молодая семья живет в однокомнатной квартире, появляется ребенок — семья увеличилась. Значит, требуется больше места — для нормальной жизни нужна еще одна комната. Нужно продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Как строится такая сделка? Рассмотрим простейшую схему альтернативной сделки. Риэлтор выстраивает цепочку из нескольких квартир. Каждый владелец в этой цепочке одновременно и продавец, и покупатель. Например, у риэлтора сложилась цепочка из квартир A, Б и В.

Чтобы сделка состоялась, нужно найти еще двух клиентов — так называемого «верхнего» покупателя — Г и «нижнего» продавца — Д. «Верхний» покупатель Г ничего не продает, он только покупает квартиру А, а «нижний» продавец Д получает деньги от продажи своей квартиры. Эти люди являются единственными в цепочке, кто фактически увидит деньги (если обмен равноценный, т.е. без доплаты). Остальные просто переедут с квартиры на квартиру: продавец А в квартиру Б, продавец Б в квартиру В, продавец В в квартиру Д.

Главный участник в цепочке — это «верхний» покупатель. Вся сделка без него в принципе невозможна. Без профессионального риэлтора осуществить альтернативную сделку очень сложно, а иногда просто невозможно.

— Возможно ли проведение альтернативной сделки с использованием ипотеки?

Да, конечно, давайте рассмотрим на примере. Допустим необходимо не просто провести равноценный обмен, как в выше описанном случае, а необходимо увеличить квартиру на одну комнату в доме серии II-49 1971-72 гг. постройки в ВАО Москвы. Все квартиры находятся на средних этажах.

Цена плюс одной комнаты получается в пределах 1 200 000 — 1 300 000 рублей.

Воспользуемся Сервисом Ипотека портала ГдеЭтотДом.РУ, чтобы прикинуть средний размер ежемесячного платежа и другие условия по ипотечному кредиту. Деньги от продажи имеющейся квартиры пойдут в счет первого взноса, поэтому необходимая сумма кредита 1 200 000 рублей, допустим у заемщиков «серый доход», т.е. основная часть дохода подтверждается справкой работодателя.

Таким образом, если у семьи возникла потребность в дополнительной комнате, то есть обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную, или двухкомнатной на трехкомнатную, а свободных денег на доплату за плюс одну комнату нет, то в этом случае, воспользовавшись данным ипотечным кредитом можно быстро решить свой жилищный вопрос за 16 871 рублей в месяц. Все в ваших руках!

Источник: ГдеЭтотДом.РУ