В конце ноября Сейм Латвии большинством голосов поддержал во втором чтении две поправки к Закону о неплатежеспособности. Первая касается известного американского «принципа ключей». В соответствии с ним, если заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит, он просто возвращает банку залог, тем самым освобождаясь от долгов. Вторая поправка защищает интересы поручителей по кредиту: если ипотечный должник проходит процедуру банкротства, то тогда не только он, но и гаранты освобождаются от необходимости платить по кредиту. Существует большая вероятность, что поправки, пройдя третье чтение, будут приняты. Банкиры, в этом случае, предрекают застой на рынке недвижимости. Однако есть и противоположные мнения. Инициатор вышеназванных поправок — депутат Сейма Ирина Цветкова — пояснила, что суть ее предложения в том, что должник по ипотечному кредиту, отдав ключи от квартиры или дома, полностью освобождается от долга, а не платит банку до гробовой доски взносы, как это происходит сейчас.
В конце ноября Сейм Латвии большинством голосов поддержал во втором чтении две поправки к Закону о неплатежеспособности. Первая касается известного американского «принципа ключей». В соответствии с ним, если заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит, он просто возвращает банку залог, тем самым освобождаясь от долгов. Вторая поправка защищает интересы поручителей по кредиту: если ипотечный должник проходит процедуру банкротства, то тогда не только он, но и гаранты освобождаются от необходимости платить по кредиту. Существует большая вероятность, что поправки, пройдя третье чтение, будут приняты. Банкиры, в этом случае, предрекают застой на рынке недвижимости. Однако есть и противоположные мнения.
Шансы и финансы
Инициатор вышеназванных поправок — депутат Сейма Ирина Цветкова — пояснила, что суть ее предложения в том, что должник по ипотечному кредиту, отдав ключи от квартиры или дома, полностью освобождается от долга, а не платит банку до гробовой доски взносы, как это происходит сейчас. Правда, возврат ключей будет проходить через процедуру неплатежеспособности физического лица, но эта процедура не будет затрагивать другое имущество должника — только предмет залога.
«Шансы, что данные поправки пройдут третье чтение — весьма велики — считает Ирина Цветкова. — Правда возможны дискуссии и некоторые ограничения. Я буду отстаивать такой вариант, чтобы поправка, относящаяся к поручителям, распространялась на все случаи, когда человек уже подал заявление на неплатежеспособность. Что касается принципа отданных ключей, то здесь тоже еще открыт вопрос: будет ли закон иметь обратную силу или нет. В той редакции, которую предложила я, он должен касаться всех, кто начинает процедуру банкротства, независимо от того, когда был взят кредит. Но есть предложения, чтобы эта поправка относилась лишь будущим ипотечным кредитам».
В то же время Ассоциация коммерческих банков заявляет, что «принцип ключей» повысит банковское предложение на первый взнос при покупке жилья до 30%, а то и до 50% от его стоимости. Объясняется это тем, что у банков повышаются риски, так как в случае возврата ключей они не смогут продать жилье за ту цену, за которую заемщик его купил.
«Все вроде бы правильно, кроме одного момента — банки сами не умеют управлять этим риском и выдают кредит, заведомо зная, что цена жилья не адекватная, — возражает инициатор нововведений. — Это доказывает только одно — они искусственно поддерживают завышенные цены на жилье, находящееся в их управлении. И когда начнет работать принцип оставления ключей, цены начнут падать».
Лобби, риски, перспективы...
Депутат поясняет, что принять во втором чтении революционные поправки помогло отчасти то обстоятельство, что в Сейме ослабло банковское лобби.
«Разговоры о банковском лобби — это популизм, — парирует глава Ассоциации коммерческих банков Латвии Мартиньш Бичевскис. — Ведь вопрос касается не банков, а нашего экономического развития. Если с одной стороны мы будем повышать возможности потребителя освободиться от своих кредитных обязательств без каких-либо последствий, с другой стороны это будет означать сокращение возможностей потребителя получить финансирование. И дело не в том — хотят банки или не хотят давать кредиты. Такая политика уменьшает возможности домохозяйств получить финансирование. Для первого взноса они должны будут копить деньги намного дольше, чем это происходит сейчас».
Мартиньш Бичевскис подтверждает, что, если поправки будут приняты, то все кредиторы должны будут пересмотреть свою политику, чтобы сохранить баланс рисков.
«Обязательно поднимут первый взнос: вместо
Кто за что отвечает?
В то же время представитель банковской отрасли считает вполне объективной ситуацию, в которую попали тысячи латвийских домохозяйств, взявших кредиты на улучшение своих жилищных условий в так называемые «тучные годы». Сегодня, даже отдав банку ключи от своих квартир, они вынуждены продолжать платить по счетам, поскольку залог зачастую не покрывает и половины суммы взятого займа.
С позицией главы Ассоциации коммерческих банков Латвии абсолютно не согласен Вадим Марков — президент компании Nira Fonds — одного из крупнейших игроков рынка недвижимости страны. «Банки не хотят ни за что отвечать, поэтому отвечает заемщик всем своим имуществом и всеми своими доходами всю жизнь, — возмущается он. — Все это, естественно, просто выгоняет людей из страны. У нас получается игра в одни ворота, а это неправильно. В то же время должна быть роль регулятора, центробанка».
Банки, по словам Вадима Маркова, должны нести ответственность солидарную с заемщиками. Они должны точно также участвовать в риск-менеджменте, как и те, кто берет кредиты и в зависимости от состояния рынка определять процент первого взноса.
Главу компании Nira Fonds не пугают слова Мартиньша Бичевскиса о том, что, в случае принятия вышеуказанных поправок к Закону о неплатежеспособности, будет затруднено финансирование домохозяйств.
«Конечно, банки могут сейчас говорить, что они вообще остановят выдачу кредитов, но это рассчитано на слабонервных, — говорит Вадим Марков. — Банкам нужно зарабатывать деньги. Они найдут компромисс. Это такие же бизнес-структуры, нацеленные на прибыль.
Сейчас активно распродаются банковские активы недвижимости, но не продано еще огромное количество жилья и других объектов. Так что кредиты будут выдаваться. Что касается стоимости жилья, продаваемого дочерними компаниями банков, то могу сказать, что оценка активов банка происходит за счет внутренних оценщиков».
Беспокойство у Вадима Маркова вызывает некий перекос существующей в Латвии банковской системы в сторону Скандинавии. «Сегодня у нас две трети ипотечного портфеля находится в руках скандинавских банков, — поясняет он. — Другой конкуренции на рынке кредитования у нас нет. Хорошо это или плохо? Я считаю, что ситуация не совсем правильная, когда у нас рынок ипотеки находится в руках банков, которые не входят в еврозону. Латвия вошла в еврозону, а банки остались в зоне кроны. И в случае любой кризисной ситуации скандинавы смогут девальвировать свою валюту и полностью прекратить на какое-то время кредитование в евро».
Глава Nira Fonds считает, что если вступит в силу «принцип ключей», то он не будет иметь обратной силы — речь пойдет лишь о будущих кредитах. Сейчас выдача кредитов минимальная, и эффект от этих поправок на рынке недвижимости, учитывая темпы сегодняшнего кредитования, можно будет оценить, по мнению Вадима Маркова, лет через пять. Мартиньш Бичевскис, в свою очередь, уверен в том, что домохозяйствам будет труднее получить деньги в банке на покупку жилья, а Ирина Цветкова надеется, что люди, напротив, будут активнее брать кредиты, поскольку над ними не будет висеть дамоклов меч пожизненной долговой кабалы. Какое из этих мнений окажется правильным мы, конечно, узнаем со временем. А пока надо дождаться окончательного решения депутатов Сейма.
Принцип в действии
Несмотря ни на что в Латвии уже есть кредитные учреждения, которые успешно работают по принципу «оставленных ключей».
Своим опытом делится Сергей Маликов, председатель правления АО West Kredit:
«Этот законопроект принесет существенную пользу как экономике государства, так и сфере кредитования в случае, если у дебитора будет не только возможность использовать принцип „оставленных ключей“, но и обязанность в случае финансовых сложностей, сотрудничать с целью освобождения от недвижимого имущества.
АО West Kredit работает так уже многие годы, предлагая клиентам, столкнувшимся с серьезными финансовыми трудностями, использовать принцип „оставленных ключей“. Как показывает практика, клиенты ценят эту возможность. Данная модель позволяет освободиться от долговых обязательств в короткие сроки, реализуя недвижимое имущество и, в отдельных случаях, получить денежную разницу между долговым обязательством и стоимостью реализованной недвижимости.
Долгосрочная же реализация недвижимости, как правило, является не только затратным по времени, но и дорогим процессом, при котором наибольшие потери несет сам заемщик. На аукционе недвижимость реализуется по цене, значительно ниже средней рыночной стоимости, так как потенциальный покупатель осознает риски, связанные с освобожденной недвижимостью. Процесс этот долгий и в результате заемщик теряет имущество и остается с остатком кредита, который будет гасить годами из своей зарплаты.
Здесь главное — помочь клиентам с тяжелыми долговыми обязательствами увидеть перспективы! Поэтому важно найти совместно с клиентом такое решение, которое не поставило бы последнего в еще более трудное финансовое положение.
С введением принципа „оставленных ключей“, рынок кредитных услуг будет упорядочен, ведь все кредитные учреждения будут выдавать ипотечные кредиты по единому принципу — принимая и разделяя риски. Это исключит выдачу займов в размере 90, 100 и даже 110% от стоимости. Cтраховкой будет сама недвижимость, а не ежемесячный доход или любое другое движимое или недвижимое имущество заемщика».