Продажа квартиры в случае дефолта заемщика

Если больше нет возможности погашать ипотечный кредит, то не стоит дожидаться просрочек, следует сразу обратиться в банк-кредитор и сообщить о своем намерении продать квартиру из-под залога и досрочно погасить кредит.

Не стоит даже рассматривать вариант с взысканием по суду с целью потянуть время и подольше пожить в ипотечной квартире. Во-первых, судебная практика показывает, что банки в любом случае выиграют судебный процесс, даже если это единственное жилье. Во-вторых, набегут дополнительные проценты, пени и штрафы, которые существенно увеличат задолженность перед банком. В-третьих, кредитная история будет кардинально испорчена, что не позволит в будущем опять прибегнуть к ипотеке и другим кредитным продуктам.

Шаги для продажи недвижимости из-под залога

Итак, решение продавать квартиру принято, какие шаги нужно предпринять, чтобы продажа удачно состоялась:

1. Подать заявление и получить разрешение от банка

Заемщик, купивший квартиру с использованием ипотеки, является ее собственником, но есть нюансы. Право собственности состоит из трех правомочий (владения, пользования и распоряжения), как раз в случае с залогом недвижимости правомочие распоряжения, т.е. возможности отчуждать, закладывать недвижимость, приобретает усеченный вид, т.е. на продажу квартиры из-под залога нужно согласие банка.

Ряд банков после выдачи ипотечного кредита не держат его у себя на балансе, а перепродают, как правило, в виде пулов однородных кредитов. Если ваш кредит был продан, то необходимо будет выяснить, кто является владельцем закладной в настоящий момент.

Целесообразно узнать у своего банка-кредитора точный размер остатка ссудной задолженности, а также внимательно перечитать пункт своего кредитного договора о досрочном погашении кредита.

2. Найти покупателя на квартиру

Наличие обременения на квартире не является серьезным стоп-фактором, более того, это дополнительное свидетельство юридической чистоты данной недвижимости, т.к. и банк, и страховая компания ее проверили. Поиск покупателя осуществляется точно так же, как и в случае продажи квартиры без обременения. Сделка пройдет проще, если покупатель будет с «живыми», а не кредитными деньгами.

3. Схема сделки

Существует два самых распространенных варианта проведения сделки.

Вариант № 1 — Расчеты через 2 банковские ячейки:

В одну ячейку закладывается сумма долга и все причитающиеся банку платежи, в другую — разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

Вариант № 2 — Перевод средств на расчетный счет

Часть суммы, причитающейся банку от продажной стоимости недвижимости, перечисляется в банк в безналичном порядке через расчетный счет, остаток закладывается в ячейку, чтобы его забрал продавец-заемщик после регистрации сделки.

Подписывается договор купли-продажи, он вместе с комплектом документов от банка передается на регистрацию в органы Росреестра, причем обременение снимается, а недвижимость регистрируется на покупателя.

Возможные сложности

К сожалению, есть банки на рынке, которые не хотят проводить сделки с использованием ячеек и просят погасить кредит, переведя всю сумму в безналичном порядке. Естественно, у заемщика такой суммы нет, а многие покупатели опасаются переводить деньги в счет погашения кредита заемщика до регистрации договора.

Проблемы могут возникнуть в случае, если покупатель использует кредитные средства, причем кредит выдает не банк-кредитор продавца недвижимости, а какой-то другой банк. Очень сложно договориться о схеме проведения сделки, т.к., помимо покупателя и продавца, в процессе участвуют еще 2 банка. Ситуация упрощается, если покупатель берет кредит в том же банке, где продавец досрочно погашает свой.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ