Активная борьба с «серыми» схемами аренды квартир длится уже не один год. Арендодателям грозят серьезными штрафами, а для поиска «уклонистов» проводят настоящие рейды. Однако подавляющее большинство арендаторов по-прежнему остаются в тени. Между тем, нелегальная аренда квартир доставляет немало неудобств обеим сторонам: арендатор находится в квартире «на птичьих правах», а на рантье в любой момент могут пожаловаться в налоговую сварливые соседи или недовольные жильцы. Можно ли сдавать квартиру выгодно и не нарушая закон?
Как борются с «теневым» рынком аренды
То, что большинство граждан сдает жилье в аренду, не оформляя официальных бумаг и не уведомляя налоговую, ни для кого не секрет. О необходимости борьбы с серыми схемами московские власти заговорили в 2013 году, оценив масштаб ущерба. Обманутые арендаторы, «резиновые» квартиры и миллионы неуплаченных налогов - вот лишь небольшой перечень последствий нелегальной аренды. Статистика действительно впечатляющая: в Москве, по оценкам экспертов, сдается около 800 тысяч квартир (примерно 20% жилого фонда), а налоги платятся только с каждого десятого объекта недвижимости.
Для выявления неплательщиков начали проводиться обходы квартир участковыми. Но больше всего надежд возлагается на неравнодушных граждан: власти призывают жителей многоквартирных домов сообщать о подозрительных квартирантах в органы правопорядка, ТСЖ, управляющие компании. Эти меры уже принесли первые результаты: в 2013 году о легальной сдаче жилья отчиталось 23,5 тысячи москвичей, от них в городской бюджет поступило около 700 млн рублей. Власти рассчитывают, что по итогам 2014 года эта цифра достигнет миллиарда.
Налог на аренду жилья - цена вопроса
По закону арендодатель должен заключить со своим жильцом договор в простой письменной форме и предоставить в налоговую инспекцию копию бумаги в 3 экземплярах. Также нужно выбрать наиболее выгодную систему налогообложения. Можно платить 13% с доходов от сдачи жилья в аренду как физическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Для ИП налог с прибыли по упрощенной системе составляет 6%.
Кроме того, с 2013 года рантье имеет возможность приобрести патент на аренду недвижимости. Это избавит его от необходимости подавать налоговые декларации. Однако патентная система пока не выгодна рядовым арендодателям из-за высокой стоимости разрешительного документа. Стоимость годового патента, дающего право сдавать квартиру в Москве, составляет 60 тысяч рублей. Кроме того, собственник должен оформить индивидуальное предпринимательство, уплатив взносы в различные страховые фонды (порядка 32 тысяч рублей в год).
Простые подсчеты показывают, что владельцем дешевой недвижимости невыгодно нести такие расходы. Законодатели обещают сделать патентную систему более гибкой: в частности ввести дифференциацию недвижимости по районам столицы и площади. Пока же большинство законопослушных россиян предпочитают ежегодно подавать декларации и платить обычный подоходный налог.
Опасности нелегальной аренды
Сдавать квартиру в обход налоговой - бизнес не для слабонервных. С тех пор как «серых» арендаторов начали активно отслеживать, велик риск получить существенный штраф. Кроме того, когда квартира сдается без договора, незащищёнными оказываются обе стороны: и наниматель, и владелец жилья. Вот перечень основных рисков нелегальной аренды:
- Денежный штраф и лишение свободы
Если будет выявлена нелегальная сдача квартиры, то владельцу предстоит выплатить налог за весь период и штраф в размере 20% от этой суммы. При повторном нарушении, штраф увеличатся в 2 раза. «Злостных» неплательщиков ждут куда более серьезные санкции. Если задолженность по налогам составляет 300 тысяч рублей, арендодателю грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы на срок до года. Тем, чей годовой доход от «серой» аренды превышает 1,5 млн рублей, придется заплатить в казну до 500 тысяч рублей или отправиться за решетку на 3 года.
- Аферы с недвижимостью
На рынке нелегальной аренды опасности подстерегают не только наивных нанимателей. Сдав квартиру под честное слово, вы рискуете обнаружить, что хитрый жилец пересдал недвижимость третьим лицам. Найти первоначального арендатора и взыскать возможные убытки будет крайне затруднительно. Нет договора - нет и обязательств.
- Непредвиденные расходы
Обговаривая размер арендной платы устно, можно забыть про некоторые нюансы, например, порядок оплаты квитанций ЖКХ, расходы на услуги связи. Если у вас нет возможности регулярно проверять состояние счетов, то не слишком порядочный жилец может внезапно съехать, оставив после себя немалые долги. В договоре аренды все эти нюансы можно подробно прописать, а на случай непредвиденных расходов включить условие о внесении специального депозита. Если к моменту выезда арендатора никаких проблем не возникнет, деньги должны быть ему возвращены.
- Порча имущества
Даже в квартире, которая сдается «пустой», есть обои, люстры или светильники, сантехника, которые жильцы могут нечаянно повредить. В квартирах с качественной отделкой и меблировкой риск порчи имущества возрастает многократно. Сдавая квартиру нелегально, владелец может обезопасить недвижимость только одним способом - оплатив страховку. Если же квартира сдается по договору, к нему можно приложить акт приема-передачи имущества с подробным описанием обстановки. Он пригодится для защиты интересов в суде, если квартирант откажется платить за испорченную мебель или ободранные кошкой обои. Кстати, в соглашении заранее можно обговорить, можно ли держать в квартире домашних животных и указать, что арендатор обязан привести жилье в порядок при переезде.
Нужно ли заключать договор аренды и платить подоходный налог спорный вопрос для большинства российских арендодателей. Оформлять декларации долго и хлопотно, приобретать патенты, сдавая дешевое жилье, невыгодно. Все эти сложности зачастую перевешивают преимущества легальной аренды.
По статистике, более 90% недвижимости в России сдается незаконно. Помимо жестких мер борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты налогов, чтобы убедить арендодателей выйти из тени, нужна удобная схема оплаты сборов и дифференцированные ставки для недвижимости разных классов. В противном случае навести порядок на рынке съемного жилья будет сложно: если и арендатор, и влалелец квартиры намеры сохранить свои отношения в тайне, доказать факт нарушушения не так просто
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ