Уходящий год во многих регионах стал рекордным по объемам предложения строящегося жилья. Но колебания валют, дешевеющая нефть и санкции во многом изменили расстановку сил и приоритетов на рынке недвижимости. Торможение экономики и ожидаемая в 2015 году рецессия ставят в затруднительное положение и девелоперов, и покупателей - уверены эксперты. К чему стоит быть готовым, и какие перемены принесет рынку недвижимости 2015 год?
Что ждет будет происходить на недвижимости рынке в 2015 году?
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Прогнозы всегда давать достаточно сложно, особенно в современной ситуации. Каким будет рынок недвижимости в 2015 году, зависит от многих факторов, но в первую очередь, от общего состояния экономики в стране, от соотношения валют, и, конечно, от ставок по банковским кредитам, будущее которых особенно неоднозначно в связи с увеличением ставки ЦБ.
Пока можно говорить, что количество покупателей в начале 2015 года, скорее всего, сократится, так как многие из тех, кто планировал выйти на рынок в новом году, сделали это в экстренном порядке в 2014 году, желая тем самым сохранить свои рублевые накопления. Таким образом, на рынке может установиться некоторое затишье. За несколько месяцев такого затишья, могут произойти события, в ходе которых рынок либо оживёт, восстановится соотношение спроса и предложения, и цены в рублях начнут некий рост, отыгрывая падение цен на недвижимость в долларах, либо цены останутся на прежнем уровне, а если покупателей будет мало, и вовсе могут пойти вниз. Однако классическая ситуация демонстрирует нам, что недвижимость во время кризиса никогда не сдавала свои позиции быстро и всегда оставалась средством для возможного сбережения рублевых накоплений.
Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP:
В 2015 году рынок недвижимости, как и всю страну, ждут непростые времена. Колебания курсов валют, повышение ставки по кредитам, снижение платежеспособности населения окажут негативное влияние на спрос на недвижимость. Покупатели станут отдавать предпочтение проектам эконом-класса. Также стоит учитывать фактор ажиотажного спроса на недвижимость в 2014 году, который частично поглотил покупательскую способность года грядущего. Учитывая снижение покупательской способности населения и трудности с получением кредита, девелоперам придется конкурировать друг с другом, предлагая наиболее выгодные для покупателя условия.
Но так как недвижимость часто является товаром первой необходимости, то для этого рынка финансовая ситуация будет не так разрушительна, как в других сегментах.
Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году на первичном рынке?
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Вероятнее всего, цены на первичном рынке в 2015 году перейдут в состоянии умеренной стагнации, то есть будут медленно расти по мере повышения строительной готовности объектов. Падение цен – сценарий маловероятный, поскольку рынок сильно «разогрелся» в последние месяцы 2014 года, спрос был высокий и даже ажиотажный, в связи, с чем застройщики и повысили цены.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
Снижение темпов строительства в совокупности с падением спроса в будущем способно привести к отрицательной динамике цен на рынке жилья, причем в большей степени негативным влияниям, по нашим оценкам, подвержен бизнес-класс. Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса более чувствителен, быстрее реагирует на любые изменения, быстрее перестраивается. Кроме того, на рынке новостроек вполне можно ожидать и роста цен в связи с повышением себестоимости проектов. Также никто не отменял повышения цен в проектах по мере строительной готовности – растет число этажей, растет и цена метра.
Уже сегодня ряд девелоперов заявили о повышении цен в своих проектах на 7-12% с января. Однако спрогнозировать, каким будет ценообразование на первичном рынке в течение всего 2015 года, сейчас очень сложно: ликвидные проекты в хороших локациях и выдерживающие сроки строительства могут показать рост цены на уровне 10% при условии стабильного спроса.
Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году на вторичном рынке?
Евгений Редькин, генеральный директор Компании «Реалист»:
С октября 2014 года начался некий застрой покупательской активности. Цены в рублях незначительно повысились, но это скорее всего реакция на изменение курса валюты. Ситуация такая – предложение- есть, спроса – нет. Вряд ли собственники захотят снижать цены на свое имущество, если нет жизненной необходимости в продаже данного актива, то мое личное мнение- нужно подождать.
Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
На вторичном рынке недвижимости уже сейчас наблюдается скрытый дисконт продавца, особенно если покупатель имеет всю сумму на руках. Конечно, продавцы постараются по возможности удержать стоимость квартир хотя бы на текущем уровне, но конкуренция на рынке вторичного жилья весьма высока, даже в столице: объем предложения в ноябре месяце составил 87,8 тыс. квартир (по данным базы WinNER).
Спрос на рынке вторичного жилья сократился уже сейчас, так по данным Росреестра число зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья в Москве в ноябре 2014 года снизилось за месяц на 26% — до 9,775 тысячи транзакций.
Как изменится стоимость квартир в Москве и Подмосковье за 2015 год?
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:
Заметного снижения цен, фиксируемых в рублях, не будет, а по мере роста стадии строительства новостройки будут дорожать. Вследствие сокращения ввода новых проектов может сократиться объем предложения, а в условиях ажиотажа на покупку недвижимости с целью сохранения накоплений, объекты с высокой стадией готовности будут расходиться как горячие пирожки. Долларовые цены, характерные для элитной недвижимости просядут от 20 до 50% в зависимости от ликвидности проекта.
Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
В ноябре 2014 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Москвы с учетом элитных предложений ЦАО выросла за месяц на 1,4%, и составила 342 470 рублей (6 586$). В долларах цена кв. м. упала за месяц на 18,1%. За год цена кв.м. в рублях снизилась на 7,3%, а в долларах на 41,2%.
Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАO, в ноябре 2014 года составила – 224 653 рублей или 4 320 $. За месяц в рублях цена выросла на 5,1%, за год на 30,9%, в долларах цена снизилась на 15,1% за месяц, за год на 16,9%.
То есть стоимость предложений снижается в долларах за счет роста курса, но в рублях пока повышается. Цена квартир даже на начальном этапе строительства в столице весьма высока для большинства покупателей, а с учетом повышения ипотечных ставок вероятней всего в 2015 году стоимость жилой недвижимости снизится и в рублях.
При этом, объем предложения на рынке новостроек пополняется именно дорогим предложением, так в ноябре открылись продажи в двух новых проекта в Центральном административном округе (Balchug Residence и Balchug Viewpoint). Таким образом, продажи квартир ведутся в 187 новостройках Москвы, по данным базы недвижимости WinNER на рынке новостроек представлено 8 443 квартиры, т.е. дефицита предложений пока не наблюдается.
В Московской области объем предложения существенно выше и здесь наблюдается избыток вариантов, даже с учетом более демократичной цены. На рынке реализуются квартиры по 479 адресам, количество квартир - 52 737 штук (по данным базы WinNER).
Данный объем не просто реализовать по текущим ценам, с учетом того, что около 70 % сделок приходило с помощь ипотеки. Поэтому вероятней всего, застройщики будут вынуждены снизить их стоимость.
Какая недвижимость будет наименее подвержена колебанию цен?
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир»:
Как и в прошлый кризис, рынок расслоится. Ликвидное предложение – квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, с возможностью парковки, и особенно квартиры у метро останутся «на плаву» - дешеветь они если и будут, то минимально. Квартиры в районах с загруженным трафиком, в зоне платной парковки, либо далеко от метро, в старом фонде, неблагоприятном окружении, с неудобными планировками, плохим видом из окна будут дешеветь сильнее. Насколько – зависит от глубины и продолжительности предстоящего кризиса.
Уменьшатся ли объемы ввода жилья на рынок?
Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate:
В связи с тем, что ключевая ставка ЦБ была увеличена до 17%, что напрямую отразится на рынке. Инвестиции в новые проекты, скорее всего, прекратятся.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Да, это вполне вероятно. Сейчас застройщикам важно выполнить обязательства по уже запущенным проектам, и проекты на той или иной стадии проработки скорее всего будут отложены до более ясного понимания перспектив. Тем более что в условиях нестабильности резко упадет количество желающих вкладываться в новостройки на этапе котлована.
Увеличится ли число обманутых дольщиков в 2015 году?
Юлия Косарева, заместитель управляющего по экономике и финансам компании «ЛСР. Недвижимость - Москва»:
Увеличения количества обманутых дольщиков в России больше не будет. Этому способствует как реализация ФЗ-214, так и подход девелоперов, которые многому научились в 2008 г. Они стали внимательнее подходить к вопросам своей устойчивости. Это позволяет надеяться, что запущенные проекты будут реализованы.
Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY&DEVELOPMENT:
Вероятно уменьшение объемов строящегося жилья из-за увеличения сроков строительства тех объектов, что не имеют надежных источников финансирования и теми компаниями, которые ранее были замечены в нарушении взятых на себя обязательств.
В этой связи покупателям следует:
- уделять повышенное внимание на то, как застройщики выдерживают темпы и объемы,
- лично проводить регулярный мониторинг строящихся жилых комплексов,
- а также просматривать ежемесячные списки на правительственных сайтах регионов, где публикуются списки проблемных застройщиков и объектов.
Что будет со спросом на жилую недвижимость?
Александр Самодуров, руководитель NAIBecarApartments:
Мы ожидаем сохранение спроса на текущем уровне из-за доверия населения к недвижимости. Выпавший ипотечный спрос компенсируют инвесторы. При этом рублевые цены на недвижимость могут вырасти на 20%, а объемы ввода жилья - уменьшаться.
Евгений Редькин, генеральный директор Компании «Реалист» :
Спрос безусловно уменьшится. Корзина потребления будет трансформироваться, люди не могут отказаться от жизненно необходимых трат на предметы первой необходимости, например, на питание. При отсутствии индексации зарплат , данная статья расходов будет увеличиваться в абсолютном значении, за счет уменьшения остальных статей расходов: одежда и развлечения, что касается предметов роскоши, то этот вопрос полностью зависит от уровня материального благосостояния каждого отдельного человека. Так же на спрос повлияет выброс на рынок инвестиционных квартир, которые составят своего роду конкуренцию первичному строящемуся рынку жилья.
Ольга Широкова, директор по маркетингу «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»:
Падение цен на нефть и ослабление курса рубля в этом году вызвали ажиотажный спрос на недвижимость, который частично носил инвестиционный характер - выход из валюты/депозитов и покупка недвижимости, а частично был связан с вымыванием спроса будущих периодов - те кто планировал покупку в течение 2015 года, поспешили сделать это в 2014 г.
В 2015 году спрос на рынке жилой недвижимости снизится оценочно на 30%. В остальном развитие рынка будет зависеть как от внешних факторов, так и от политики самих девелоперов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита