Большинству потребителей понятие «неликвид» знакомо по вторичному рынку жилья. Это помещения с различными недостатками, долго не находящие из-за них покупателей. Неликвидные квартиры в новостройках отличаются некоторыми особенностями. При этом эксперты называют «неликвид» на первичном рынке относительным — рано или поздно любой объект приобретают. Какие квартиры в новостройках на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом и какую выгоду можно получить при покупке «первички» с нестандартными характеристиками?
Признаки и особенности неликвидных квартир в новостройках
Наименее востребованное на первичном рынке у покупателей жилье отличается следующими параметрами.
- Первые и последние этажи
В 15-20-этажных жилых новостройках традиционно непопулярны первые три этажа и последний. Потенциальные новоселы стараются избегать первых этажей из-за повышенного шума. При этом расположение там коммерческих объектов — магазинов, кафе и т. д. — лишь ухудшает ситуацию. Также зачастую квартиры на нижних этажах затемнены из-за растущих под окнами деревьев. Кроме того, внизу высока концентрация в воздухе вредных примесей и выхлопов.
- Нестандартная или неудачная планировка
Немногие потребители соглашаются на квартиры с «вытянутыми» комнатами, непомерно длинными коридорами, маленькими кухнями (менее 8 квадратных метров), недостаточным количеством окон и другими особенностями планировки. К менее комфортным, соответственно, и менее пользующимися спросом относятся 1-комнатные квартиры без балконов и квартиры с планировочным решением, что называется, «окна в окна».
Также практически невостребовано жилье, где комнатность и класс не отвечают общепринятым стандартам. Например, «однушки» в 55 квадратных метров в сегментах «эконом».
- Непривлекательные видовые характеристики
В случае строительства ЖК вблизи свалки ТБО девелоперу придется устанавливать цены на квартиры ниже рыночных. Подобное соседство отталкивает потенциальных покупателей неприятным запахом, отрицательным экологическим фоном, наличием паразитов (например, крыс) и скоплением птиц. В то же время, по данным экспертов, большинство потребителей нейтрально воспринимают нахождение рядом с будущим жильем кладбища.
- Недостаточная инсоляция
Естественная освещенность является немаловажным фактором при выборе квартиры. Покупатели негативно воспринимают «темные» помещения с недостатком солнечного света, который необходим для комфортного проживания. Часто недостаток инсоляции встречается на первых двух этажах, перекрываемых ветками деревьев. Также более темными делает квартиры малое количество окон и их обращенность на север.
Какая выгода ждет покупателей «неликвида»
Несмотря на, казалось бы, существенные недостатки, при покупке неликвидных квартир в новостройках можно получить немалую выгоду, а отрицательные стороны — нередко исправить.
- Экономия за счет скидок
Чаще всего жилпомещения на первых этажах на 5-7% дешевле точно таких же, но на средних. Иногда дисконт достигает 10-15%. С повышением этажа цены обычно увеличиваются. На втором этаже квартира может стоить на 5% дороже, чем на первом, на третьем — на 3% больше, чем на втором и т. д. Подобное ценообразование традиционно устанавливается до последних этажей, которые также реализуются со скидками из-за низкого спроса.
В то же время последние этажи нередко оказываются дороже средних. Особенно в современных новостройках. Так, 31-й этаж в монолитном ЖК комфорт-класса может обойтись затратнее третьего в 30 тысяч рублей с «квадрата» из-за привлекательных видовых характеристик.
Однако сегодня застройщики предпочитают возводить дома без квартир на первых этажах. Там стали располагать коммерческую недвижимость. Но актуальным жилье на первых этажах осталось в Московском регионе в малоэтажных комплексах. Малоэтажная застройка используется на территориях с небольшой плотностью населения, поэтому отдавать первые этажи под коммерческие объекты невыгодно. Последние размещают в отдельно стоящих зданиях.
- Больший метраж за те же деньги
Благодаря снижению девелопером цены квадратного метра в «неликвиде» потенциальный клиент получит больший метраж за те же деньги, которые бы потратил на стандартное жилье. Для некоторых покупателей количество «квадратов» более значимо, нежели видовые характеристики или этажность.
Застройщики также предоставляют дисконт за неэффективную планировку. На такое предложение соглашаются потребители, желающие сэкономить.
- Превращение недостатков в достоинства
Эксперты сходятся во мнении, что для каждой квартиры рано или поздно найдется свой покупатель. Так, первые этажи подойдут пожилым людям и молодым семьям с новорожденными детьми. И не только за счет экономии средств при покупке, но и по комфортности проживания. Таким категориям граждан нередко сложно пользоваться лестницами или лифтами. При этом в некоторых ЖК лифтов нет.
Кроме того, холодное жилпомещение можно всегда утеплить, пропускающее шум — звукоизолировать, неудобной планировки — улучшить при помощи профессионального дизайнера.
Сами девелоперы также заинтересованы в повышении ликвидности объектов. При старте массового строительства около полигона ТБО в большинстве случаев они реорганизуют свалку и на ее месте, например, разобьют парк.
Часто «неликвидом» интересуются потенциальные арендодатели. Они нацелены на выгодную покупку вне зависимости от качества и нестандартных особенностей жилья. Для будущих наймодателей снижены требования к видовым характеристикам, этажу и планировке. Они рассматривают недвижимость только как способ зарабатывания средств при последующей сдаче в аренду.
В то же время специалисты не советуют среднестатистическим покупателям в погоне за скидками и экономией приобретать неликвидные квартиры в новостройках, если их недостатки исправить невозможно и не удастся с таковыми смириться. Например, в случае низкой транспортной доступности дома без перспектив ее улучшения, необоснованно большой площади для своего класса, которые изменить не получится и т. д.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ