Кризисный тренд: готовые новостройки вытесняют вторичное жилье в Москве

Спрос и предложение готовых новостроек в Москве

За последний год предложение жилых новостроек на последних стадиях готовности в пределах ТТК и МКАД существенно увеличилось. По информации «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 года в количественном выражении оно выросло более чем в 2 раза — до 21 тысячи квартир с прежних 9,9 тысячи. В квадратных метрах показатель прибавил 76% — до 1,5 миллиона «квадратов» против 830 тысяч.

В то же время глава компании Татьяна Калюжнова рассказала, что к моменту завершения работ в новостройках в среднем не распродаются 20-30% квартир. Вице-президент по стратегии и управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова назвала цифру в 40%. Тогда как раньше доля таких жилпомещений составляла всего 10%.

В отношении спроса на готовое первичного жилье в Москве эксперты высказали различные мнения. Так, глава аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк считает, что наиболее весомую долю спроса забирают новостройки на ранних этапах возведения из-за крайне низких цен. Такую тенденцию подтвердила и глава Совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова. Несмотря на то, что готовые новостройки — менее рисковое вложение для потенциальных покупателей в сравнении с только начатым проектом, они стоят много дороже.

Другая же группа специалистов, напротив, говорит о значительном повышении интереса к квартирам на финальных стадиях. Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский связывает это с сложившимся экономическим положением в стране. Если ранее потребители, особенно доступного жилья, в первую очередь ориентировались на стоимость, которая традиционно меньше на этапе котлована, то теперь они более сосредоточены на стадии готовности и динамике работ в целом. Так как понимают риски недостроя. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в нынешней ситуации граждане настроены на предельную подстраховку.

Стоимость квартир в столичных проектах на финальной стадии

Еще одним фактором увеличения спроса на готовые новостройки стало сокращение доходов населения, несмотря на кажущийся парадокс. Так как квартиры перестали серьезно набирать в цене по мере повышения стадии строительства, зачастую переплата за готовое жилье оказывается не такой уж и большой. В особенности, если в ожидании достройки новой квартиры с первых этапов проекта покупателю приходится арендовать жилье в Москве.

В «Метриум Групп» подсчитали, что до кризиса стоимость от старта продаж до сдачи дома в эксплуатации вырастала на 40-50%, то сейчас — на 15-30%. При этом в последний год 80% застройщиков вместо повышения цен устанавливали разнообразные скидки. В итоге на рынке появилось значительное предложение жилья в проектах на последних этапах готовности с неизменной на протяжении 9-12 месяцев стоимостью.

В результате в настоящее время квартиру в готовом доме в Москве можно приобрести по цене, ранее соответствовавшей начальной и средней стадии строительства. Например, внутри МКАД есть стандартные 1-комнатные квартиры на финальных этапах работ и даже в полностью готовых ЖК за 8 миллионов рублей. Причем малогабаритные и вовсе обойдутся в 5-7 миллионов:

• ЖК «Водный»,
• ЖК «Дом на Изумрудной»,
• ЖК «Жилой дом в Бескудниково»,
• ЖК «Загорье»,
• ЖК «Мичурино-Запад»,
• ЖК «На Базовской»,
• ЖК «Чертаново Северное»,
• ЖК «Фили Град».

Новостройки «под ключ» — замена вторичному жилью

Кроме того, на первичном рынке в Москве популярность набирают квартиры с готовым ремонтом. Это практически формат вторичной недвижимости, когда покупатель сразу же заезжает в дом после приобретения. Однако в данном случае он является первым владельцем.

Подобное жилье крайне востребовано, так как потребители желают получать конечный продукт, а не «бетонную коробку», в которую еще предстоит вложить средства и время перед новосельем.

Но на сегодняшний день, по данным Est-a-Tet, предложения первичного жилья «под ключ» насчитывают всего 5% общего числа квартир в продаже:

• ЖК «LIFE-Митинская Ecopark»,
• ЖК «В Солнцево»,
• ЖК «Жилой дом в Бескудниково»,
• ЖК «Загорье»,
• ЖК «На Базовской»,
• ЖК «Некрасовка»,
• ЖК «Ривер Парк»,
• ЖК «Эталон-Сити».

В Некрасовке цены стартуют с 4,2 миллиона рублей, в «Солнцево» - с 4,6 миллиона, «На Базовской» - с 5,2 миллиона, в «Жилом доме в Бескудниково» - с 6 миллионов. Что ждет рынки готовых новостроек и вторичного жилья — прогнозы

В «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что по ходу окончания строительства многочисленных проектов, поступивших на рынок в 2015 году, объем предложения готовых новостроек и на финальной стадии будет увеличиваться. До пикового значения он может дойти в 2018 году — в 70% общего количества «первички». Причем новостройки станут еще дешевле, так как из-за падающего платежеспособного спроса и жесткой конкуренции застройщики не смогут «задирать» цены.

Кроме того, эксперты уверены, что в ближайшие годы число готового жилья будет только расти, так как квартиры строятся быстрее, чем продаются. И тренд этот усиливается. В итоге девелоперам станет еще труднее реализовывать новостройки. И доля непроданных жилпомещений в ЖК к дате ввода в эксплуатацию с прежних 40% расширится еще сильнее.

Специалисты рассказали, что пару лет назад первичный и вторичный рынки практические не пересекались. Новостройки стоили много дешевле «вторички» такого же качества и почти полностью раскупались на этапе старта проекта. Поэтому за готовым жильем потребители шли на вторичный рынок, несмотря на дороговизну, зато с возможностью моментального заселения. «Первичку» же выбирали те, кто готов ждать и обеспечен другой недвижимостью или возможностью аренды на длительный срок.

Теперь все изменилось, и граждане могут купить готовую квартиру как на вторичном, так и первичном рынках. Причем в новостройках все чаще встречаются лоты с ремонтом и отделкой.

Вывод очевиден: большинство покупателей предпочтут готовое первичное жилье. Что обусловлено не только более высоким качеством объектов, но и действием госпрограммы льготной ипотеки по сниженной ставке, а также рассрочкой. При этом застройщики становятся все лояльнее к клиентам, лишь бы продать квартиры в сложившихся экономических условиях. Поэтому и цены у них привлекательнее, чем у собственников, зачастую не желающих идти на уступки потенциальным покупателям.

Однако у владельцев вторичных квартир, по мнению экспертов, нет другого выхода, кроме как дисконта, если они хотят продать недвижимость. Вторичный рынок будет чувствовать себя все хуже с увеличением числа готовых новостроек. В итоге для сохранения ликвидности собственникам придется демпинговать до 30%. Особенно это касается 5-9-этажных домов советских времен. Конечно, наибольший задел для падения цен на вторичное жилье у районов с масштабными новыми проектами:

• ЖК SREDA,
• ЖК «Город на Реке Тушино-2018»,
• ЖК «ЗилАрт»,
• ЖК «Кварталы 21/19»,
• ЖК «Символ».

Если сейчас готовые квартиры занимают около 25% первичного рынка Москвы от ТТК до МКАД, то к концу 2016 года уровень может достигнуть 50%, в случае неулучшения ситуации со спросом. Такой показатель обеспечит весомую конкуренцию «вторичке».

6 причин купить квартиру с отделкой от застройщика

В ответ на запросы потребителей многие застройщики жилья комфорт-класса предлагают квартиры сразу с несколькими вариантами дизайна на выбор по доступной стоимости. В «БЕСТ-Новострое» оценили, что покупателей, приобретающих недвижимость «в бетоне», ждет целый комплекс работ — и черновых, и отделочных. Сначала нужно развести инженерные коммуникации, электрику, поставить перегородки и т. д. На это уйдут месяцы. Затем отделка и ремонт могут растянуться на полгода.

Таким образом, квартиры от застройщиков «под ключ» имеют значительные преимущества и выгоды:

1. Экономят время.
2. Сокращают совокупные расходы: на работы — на более чем 25%, на материалы — на 40%, на логистику — на 60%, на дизайн-проект — на 100%. В среднем ремонт от застройщика выходит на треть дешевле выполненного самостоятельно.
3. Экономят силы. Покупателю достаточно лишь выбрать вариант ремонта «под ключ» от застройщика или определиться с квартирой, где отделка уже есть. То есть он избавлен от хождения по магазинам стройматериалов, доставок последних и пр.
4. Обеспечивают понимание результатов на старте. Потребитель сразу видит, как выглядит его будущее жилье.
5. Фиксируют стоимость и дают возможность прогнозировать затраты. Стоимость ремонта можно, например, внести в ипотеку. Что обернется большей выгодой, чем отдельный потребительский кредит на ремонт.
6. Гарантируют сроки и качество работ. Покупатель точно знает, когда ремонт закончится и на какие даты назначать переезд и новоселье.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ