Каждая четвертая вторичная квартира в Москве находится в «убитом» состоянии

«Убитыми» или «уставшими» риэлторы называют квартиры, обладающие крайне низкими качественными характеристиками. Эксперты выявили 5 основных категорий такого жилья, продаваемого на рынке недвижимости Москвы в старых границах города:

• «бабушкины», т.е. наследственные квартиры,

• объекты, в которых долгое время жили люди с алкогольной или наркотической зависимостью,

• квартиры после пожара,

• жилье после затопления,

• недвижимость в ветхих и аварийных домах.

Рассмотрим подробнее каждую из этих категорий и выясним, на какие объекты продавцы предлагают максимальные скидки.

«Бабушкины» квартиры

Каждая десятая квартира в Москве, реализуемая на вторичном рынке, представляет собой объект, доставшийся собственникам в наследство от пожилых родственников. Такое жилье часто находится в плачевном состоянии из-за того, что здесь долгое время проживал пожилой человек или пожилая семья, которая просто не имела возможность делать дорогой ремонт и обеспечивать жилью должный уход.

«В большинстве случаев граждане, получившие в наследство подобную жилплощадь, не хотят тратить деньги и время на ее ремонт, им проще продать квартиру в Москве с дисконтом и скорее расстаться с ней, - рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. - Нередко продавцы «бабушкиных» квартир с легкостью соглашаются на продажу с дисконтом еще и потому, что квартира отходит сразу нескольким наследникам. И когда для быстрой продажи стоимость недвижимости необходимо снизить, скажем, на 500 тыс. рублей, а жильем владеют, допустим, 4 человека, каждому приходится уступить по 125 тыс. рублей, что, в общем, не слишком критично».

Средний дисконт на такой тип недвижимости составляет порядка 10% от цены лотов с аналогичными параметрами, но в лучшем состоянии. Если продавцы готовы уступить в цене, то наследное жилье реализуется в среднем за 3 недели.

«Особняком в этой категории стоят наиболее запущенные объекты, где проживал пожилой человек с серьезным психическим расстройством, державший большое количество домашних животных или приносивший домой вещи с помойки, - добавляет Сергей Шлома. – Как показывает практика, на 10 «бабушкиных» квартир приходится одна именно такая. В данном случае жилплощадь становится практически непригодной для проживания из-за сильнейших неприятных запахов и тотальной антисанитарии, и продать ее можно лишь с помощью еще большего дисконта – в 15 - 20%».

Квартиры, в которых проживали граждане с алкогольной или наркотической зависимостью

Минусы подобных квартир заключаются в том, что их владельцы нередко превращают свое жилье в притон, к тому же они часто состоят на учете в ПНД и НД. Покупатели опасаются иметь с ними дело, так как боятся возникновения при сделке юридических сложностей, например, бывший владелец недвижимости захочет вернуть ее себе, ссылаясь на то, что во время продажи не осознавал своих действий.

«Доля таких квартир на рынке вторичной недвижимости «старой» Москвы составляет около 3%. Их сложно продать даже со значительным дисконтом не только из-за полной разрухи, но и в связи со шлейфом неприятных историй, который тянется за этой недвижимостью, - говорит эксперт ИНКОМ-Недвижимость. - Чаще всего подобные лоты приобретают перекупщики, причем с существенной скидкой, обычно не менее 20%. Затем они делают там косметический ремонт и реализуют ее по гораздо более высокой стоимости».

Квартиры после пожара

При пожаре любое жилье получает наиболее сильные повреждения, из-за этого ее очень сложно восстановить и продать. Такие объекты крайне редко появляются на столичном рынке «вторички» и в общем массиве экспонируемого жилья могут быть приравнены к статистической погрешности.

«Большинство потенциальных покупателей отказываются рассматривать квартиры после пожара не только из-за их состояния, но и по психологическим мотивам – в отличие, скажем, от затопления пожар является гораздо более опасным и в ряде случаев трагичным происшествием, - говорит Сергей Шлома. - Продать жилплощадь после пожара крайне сложно, особенно если она выгорела полностью. Единственный шанс найти покупателя – предоставить скидку минимум в 30%! Поэтому на такой тип недвижимости, как правило, предлагаются максимальные скидки. Правда у собственников есть и другой вариант: сделать ремонт, чтобы скрыть следы пожара и попытаться реализовать ее как обычный объект».

Квартиры после затопления

Такие лоты являются единичными на рынке и продаются тоже со значительным дисконтом. Однако большинство владельцев затопленных квартир не спешат продать их сразу после потопа. Чаще, перед продажей, они приводят жилплощадь в порядок.

Ветхое и аварийное жилье

В данном случае плохим состоянием отличается не отдельная квартира, а весь дом. По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, доля объектов в таких зданиях, экспонируемых на вторичном рынке жилья Москвы равна 13%, а срок их экспозиции при адекватном ценообразовании варьирует от 2 до 6 месяцев.

«Даже если собственники сделают в такой квартире дорогостоящий ремонт, мало кто захочет жить в ветхом или аварийном доме, - рассказывает Сергей Шлома. - Тем не менее, спрос на такое жилье имеется. Примерно 5% потенциальных покупателей хотят купить квартиру в Москве именно в старом фонде, например, в «хрущевках» под снос. В основном, это люди, которые целенаправленно хотят подобрать себе объект в аварийном доме. Они планируют дождаться сноса здания, в том числе в рамках программы реновации, и получить квартиру в качественной современной новостройке Москвы, возведенной в том же районе, что и старый дом».

Подводя итог данного обзора, назовем доли, приходящиеся на каждую из перечисленных категорий: лоты в ветхих и аварийных домах – 13% от совокупной экспозиции, «бабушкины» квартиры – 10%, жилье, которым владели собственники с зависимостями, – 3%, доля лотов после пожара или потопа статистически не значима. Таким, образом, можно сказать, что каждая четвертая вторичная квартира в Москве, выставленная на продажу, находится в «убитом» состоянии! Доля таких объектов оценивается в 26% от общего объема предложения.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ