Сегодня, 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в федеральный закон ФЗ- 214 о долевом строительстве. Главная цель нововведений - предотвратить появление новых «обманутых дольщиков» и долгостроев. Однако участники рынка неоднозначно относятся к данной схеме. Многие застройщики и эксперты пророчат рост цен на строящееся жилье. Покупатели тоже опасаются этого, к тому же далеко не все понимают, как купить квартиру в новостройках по новым правилам. Редакция ГдеЭтотДом.РУ рассказывает о главных изменениях.
Принципиальная разница между новой и старой схемой покупки жилья в новостройке заключается в том, что теперь дольщики будут платить за квартиры не напрямую застройщику, а переводить их в банк, на специальный счет эскроу. По мнению авторов нововведения, именно в передаче денег напрямую строительной компании крылись главные риски дольщиков и причины возникновения долгостроев. В частности, часть проблемных жилых комплексов, дольщики которых годами не могут получить свои квартиры, возникли именно из-за, по сути, мошеннических действий застройщиков. Те попросту собрали деньги с граждан и «исчезли». Еще одна схема, приводившая к появлению долгостроев, когда деньги собранные с дольщиков одной очереди проекта, направляли на строительство другой. В итоге, получалась своеобразная «пирамида»: первый дом достраивали за счет средств дольщиков второго, второй – за счет третьего и так далее. Причем шансы на достройку последних домов соответственно уменьшались. Теперь подобные схемы просто невозможны. Так как деньги граждане не будут отдавать застройщику. Средства дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до того времени, пока дом не введут в эксплуатацию. Проще говоря, получается схема: сначала ключи от квартиры - затем деньги.
Возводить новостройки в рамках обновленного закона девелоперам придется либо на собственные средства, либо на кредитные. Займы должны выдавать те банки, в которых открыты эскроу-счета. И здесь, по мнению законодателей, тоже появляются дополнительные гарантии для покупателей первичного жилья. Ведь прежде чем выдать кредит тому или иному юридическому лицу, банки будут тщательно проверять его репутацию, надежность и финансовую состоятельность.
Кроме того, чтобы получить право строить жилье и оформить кредит для реализации своих проектов, застройщик должен будет соответствовать целому ряду требований. Выделим основные из них:
-
опыт работы в строительной отрасли не менее 3 лет;
-
в портфеле застройщика должно быть не менее 10 тыс. кв. м уже возведенного жилья;
-
компания должна иметь на своих счетах не менее 10% средств от указанной в проекте стоимости будущего ЖК;
-
на административные расходы, включая оплату труда сотрудников, застройщик может потратить не более 10% от сметы строительства.
Все это должно стать дополнительной гарантией добросовестной работы застройщика и того, что деньги граждан будут потрачены именно на возведение жилья, а новостройка не превратится в долгострой.
С другой стороны, именно все эти требования для застройщиков и переход на проектное финансирование строительства породили массу прогнозов о росте цен на жилье в новостройках. Так, некоторые эксперты уверены, что из-за более жестких требований к строительным компания с рынка уйдут небольшие застройщики, а это приведет к снижению конкуренции и, как следствие, к росту цен. Некоторые аналитики считают, что привлечение банковских кредитов для строительства увеличит расходы девелоперов, что спровоцирует удорожание жилья.
А вот гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник уверен, что значительного роста цен не должно произойти, как и ухода с рынка большого числа игроков. По его словам, незначительное повышение стоимости «квадрата», связанное именно с переходом отрасли на новую схему работы, может произойти в тех проектах, которые в настоящий момент находятся на начальной стадии реализации. На большинство новостроек нововведения не должны повлиять, потому что они будут реализовываться по старым правилам. Такое право получили проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а доля уже проданных квартир – не менее 10% от всех запланированных лотов. В таких жилых комплексах деньги, как и прежде, будут передаваться напрямую застройщику. В целом по России, по словам главы Минстроя РФ Владимира Якушева, данным требованиям соответствуют примерно 70% жилых комплексов или почти 87 млн. кв. м строящегося жилья. В Москве по старым правилам достроят свыше 1,5 кв. м жилья. Заключения о соответствии строящихся жилых комплексов вышеуказанным критериям, уже получили более трех десятков проектов. То есть их застройщики, как и раньше, смогут получать деньги напрямую от покупателя и направлять средства на строительство домов, работая без посредничества банков.
Чьи прогнозы подтвердятся – покажет время. Стоит только добавить, что для самих покупателей квартир в новостройках процесс приобретения практически не измениться, надо будет только открыть эскроу-счет, чтобы перечислить на него деньги. В случае привлечения ипотеки, покупатель должен будет положить на этот счет первоначальный взнос, а банк перечислит туда сумму кредита.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ