Обременения и ограничения, нарушение прав третьих лиц и несовершеннолетних собственников – все это, так называемые, юридические дефекты, которые весьма часто встречаются при подготовке сделок на рынке «вторички». Специалисты компании Est-a-Tet рассказали о наиболее распространенных юридических недостатках вторичных квартир и о том, как обезопасить себя, выбирая жилье для покупки.
Чем старше квартира, тем насыщеннее ее история, говорят эксперты. Тем больше у этой квартиры переходов прав собственности, происходивших по разным продажам. Это могут быть и дарение, и договор ренты, и наследование, и неоднократная продажа недвижимости на вторичном рынке. Именно поэтому, перед покупкой «вторички», специалисты по жилью советуют тщательно проверять юридическую чистоту объекта.
Эксперты Est-a-Tet составили список наиболее часто встречающихся сегодня юридических недостатков у «вторички». Первый момент, на который необходимо обратить внимание, приобретая квартиру или решив купить частный дом у собственника, - соблюдение прав несовершеннолетних. Дело в том, что в последние годы в России значительно возросло количество жилых объектов, приобретенных с помощью материнского капитала. Как бы не использовались данные средства, например, как часть суммы для покупки или для погашения ипотеки, по закону долями в данном объекте недвижимости должны быть наделены всех дети (совершеннолетние и несовершеннолетние). Как показывает практика, это требование не всегда выполняется по разным причинам, что нарушает права детей.
«Если права детей не были соблюдены, переход права собственности по такой квартире, впоследствии может быть оспорен, а сделка - признана недействительной. Лекарством от такого нарушения может быть интеграция информации от Пенсионного фонда России, который распределяет материнские капиталы, и Росреестра, который регистрирует переход права собственности, ¬– рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. – На данный момент каждая десятая квартира, приобретённая с использованием материнского капитала, имеет признаки нарушения прав несовершеннолетних, а с учётом того, что сегодня материнский капитал выдаётся при рождении первого ребёнка, объём подобных объектов будет расти».
Еще одним неприятным юридическим сюрпризом для человека, решившего купить комнату в Москве или квартиру на вторичном рынке, может оказаться наличие зарегистрированного третьего лица, которое обладает правом проживания в данной квартире, чьи права и интересы не учтены. Одна из причин возникновения такой ситуации – приватизация квартиры, когда один или несколько проживающих в ней пишут отказ от участия в приватизации.
«Такие граждане обладают пожизненным правом пользования данным жилым помещением, – напоминает Юлия Дымова. – Поэтому единственная возможность обезопасить себя при покупке – обязать продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта, предоставив им иной адрес проживания и регистрации».
Подобное пожизненное право пользования может быть определено завещанием, по условиям которого на наследников возлагается обязанность предоставить третьему лицу пожизненное право пользования жилым помещением. Есть и иные категории лиц, в отношении которых может быть установлено право пользования, которое сохраняется при переходе права собственности. Так, длительное время при регистрации не-родственников применялся договор безвозмездного пользования, сохраняющий своё действие, а, следовательно, и сохраняется право пользования после перехода права собственности на имя нового собственника. Выявить данное обстоятельство можно, внимательно изучив документы из паспортного стола.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ