Инвестиции в стрит-ритейл – выгодно и эффективно! Как заработать на «коммерции» без лишних хлопот?

Современный рынок коммерческой недвижимости представлен разнообразными форматами. Большую инвестиционную привлекательность имеют объекты street retail (стрит-ритейл). Этим иностранным термином называют торговые помещения, расположенные «на улице», например, магазины или салоны услуг на первых этажах жилых многоэтажек. По оценкам консалтинговой компании Commonwealth Partnership (CMWP), именно такие помещения меньше всего пострадали от массового «исхода брендов» из России. У них не снизилась посещаемость и прибыльность, как например, у крупных ТЦ. А потому все больше людей, желающих выгодно вложить сбережения в недвижимость, обращают внимание на сегмент стрит-ритейла.

Эксперт рынка недвижимости, основатель, владелец компании CHERRY ESTATES Ольга Киселева рассказала редакции ГдеЭтотДом.РУ об особенностях столичного рынка стрит-ритейла, прибыльности вложений в такие лоты, возможных рисках и о том, как этих рисков избежать.

- Насколько выгодны сегодня инвестиции в стрит-ритейл? Кому вообще доступен этот бизнес?

• Одно из главных преимуществ подобных инвестиций – стабильность и довольно быстрая окупаемость. Обычно объекты стрит-ритейла заняты арендаторами, имеющими доход даже в кризис. Это магазины, предприятия сферы услуг, удовлетворяющие базовые потребности людей. Даже если один арендатор по каким-либо причинам уйдет, всегда можно найти другого, особенно если помещение удачно расположено. Так же к выгодам инвестиций в объекты стрит-ритейла можно отнести ликвидность – спрос на них стабильно высокий.

Главным критерием торгового помещения является его доходность, обычно считаемая в годах окупаемости. Нормальным считается, если вложения в покупку объекта полностью окупаются за 8-10 лет, и он приносит доход в 10-12% годовых. Согласитесь, это выгоднее тех же банковских вкладов. Однако некоторые помещения способны приносить владельцу и куда большую прибыль.

Если говорить о том, кто может заработать на подобных капиталовложениях, то это весьма широкий круг частных инвесторов: бизнесмены, крупные руководители, топ-менеджеры. Кто-то из них рассматривает покупку торговой недвижимости как основной источник дохода, а кто-то ищет альтернативу вложениям в традиционные финансовые инструменты, чтобы сберечь и увеличить капитал.

- Есть ли свои особенности у сегмента стрит-ритейла в столичном регионе? Какие факторы необходимо учитывать, планируя вложить средства в подобную недвижимость в Москве или Подмосковье?

• Отличительная черта столичного рынка - большое количество объектов, при этом далеко не все они качественны. Решив купить торговое помещение или другой объект стрит-ритейла, стоит помнить, что его доходность зависит от планировки, расположения, арендатора, который его занимает и других факторов, которые необходимо учесть до сделки.

Рынок купли-продажи достаточно динамичный – помещения перепродаются, появляются новые, например на первых этажах новостроек, или путем раздела больших помещений. Постоянный прирост населения обеспечивает востребованность торговых помещений. Поэтому подобрать для инвестора нужный по параметрам объект возможно всегда, но это занимает время. Кстати, в Подмосковье можно найти даже более привлекательные для инвестиций объекты, чем в Москве, со сроком окупаемости 7-8 лет.

- Какие сложности подстерегают инвесторов в данном сегменте? Как специалисты компании Cherry Estates могут помочь владельцам подобной недвижимости и тем, кто только планирует в нее вложиться?

• Главной сложностью является, пожалуй, выбор качественного объекта. Для этого необходимы знания из самых разных сфер, например, из области строительно-технических нормативов, местного законодательства и других юридических аспектов, учет особенностей рынка недвижимости, представления о перспективах развития района. Нередко можно наблюдать, что объекты продаются по цене, чуть ли не в половину превышающей разумную расчетную стоимость. Это свидетельствует о том, что покупатель не обладает достаточными компетенциями для расчета срока окупаемости.

Именно поэтому в подобных случаях и необходима помощь профессионалов. Специалисты нашей компании проведут экспертную оценку объекта с учетом юридического прошлого помещения, его локации, площади, возможности переустройства, состояния инженерных сетей, заинтересованности арендаторов, продажного потенциала и многих других нюансов.

Кроме того, компания Cherry Estates предоставляет полный цикл услуг по вхождению в арендный бизнес: подбор объекта, сопровождение приобретения в собственность, приведение в порядок, заполнение платежеспособными арендаторами, контроль арендаторов. Наша компания готова взять на себя выполнение всех операционных задач, освободив собственника от лишних хлопот. Он будет осуществлять лишь общий контроль и принятие ключевых решение, получая таким образом, полноценный пассивный доход. Инвестор может выбрать нужный ему пакет услуг: от вышеописанного полного комплекта до минимального в виде консультаций либо аудита объекта.

- Вы предлагаете стандартный набор услуг в сфере стрит-ритейла или же есть отличия от конкурентов?

• Наша компания специализируется на управлении торговыми помещениями уже более 15 лет. Акценты менялись: сначала это было классическое агентство недвижимости, потом управляющая компания с привлеченными брокерами, теперь в приоритете комплексные инвестпроекты и услуги по построению сетевого арендного бизнеса. Именно такое многогранное сочетание выгодно отличает нас от конкурентов.

- А можно ли начать с минимальных вложений и при помощи Cherry Estates расширить свой бизнес, например, перейти от 1-2 торговых помещений к сети?

• Да, это возможно. Многим нашим клиентам мы построили сетевой арендный бизнес в виде торговых помещений с разными арендаторами. Главное, что объединяет эти объекты – высокие доходность и качество: генерация регулярного и стабильного денежного потока, высокая ликвидность.

- Какие современные технологии и инновационные решения используются в работе вашей компании?

• Всемирный тренд сегодня – это цифровизация всех сфер жизни. Рынок коммерческой недвижимости не исключение. Мы используем отечественные технологии, представленные в основном CRM системами, автоматизирующими процесс управления недвижимостью. Они особенно актуальны, когда в управлении находятся тысячи квадратных метров и большое число арендаторов. Выставить вручную сотни счетов, подписать множество актов – бездумная, даже безумная трата времени. Ведь это можно сделать, нажав всего одну кнопку. Думаю, вскоре мы придем и к другим решениям, подобным тем, что активно используются сейчас на западном рынке. Благодаря этим технологиям подготовка, заключение и выполнение сделки смогут проходить без единой личной встречи сторон, при этом онлайн-платформа будет выполняет еще и роль независимого гаранта для каждого из участников.

Кроме того, в настоящий момент наша компания занимается разработкой собственной программы по оценке объектов недвижимости. Она будет собирать из открытых источников множество данных, касающихся объекта, например, плотность населения района, где он расположен, удаленность от точек притяжения (станций метро, рекреационных зон и т.п.), средний чек в магазинах и заведениях общепита, стоимость аренды за квадратный метр в соседних помещениях и так далее. На основании полученной информации программа будет определять оптимальную рыночную стоимость аренды и продажи конкретного помещения.

- Если говорить о более глобальных перспективах, то, на ваш взгляд, что ждет рынок стрит-ритейла в ближайшее время? Стоит ли обращать на него внимание тем, кто только планирует свои инвестиции?

• Необходимо признать, что сегодня во всем мире бум на онлайн-покупки и доставку товаров. Данный тренд, конечно, отразиться и на сегменте стрит-ритейла. В частности, акцент будет смещаться на пункты выдачи товаров, а также объекты, которые закрывают мгновенные потребности - заведения общепита, продовольственные магазины, аптеки.

Еще один важный фактор, оказывающий влияние на данный сегмент, – уход из России западных ритейлеров. С одной стороны, освобождаются площади в крупных торговых центрах. Но это не значит, что арендаторы стрит-ритейла «перетекут» в ТЦ. Во-первых, стрит-ритейл – это небольшие помещения, иногда от 20 кв. м, им не нужны огромные площади. Во-вторых, одна из потребностей, которые закрывает стрит-ритейл – это ежедневные и спонтанные покупки по сценарию: «проходил мимо – зашел и купил». Поэтому спрос на такие объекты будет всегда. В-третьих, вакуум, образовавшийся на рынке потребительских товаров после ухода западных брендов, заполняется другими игроками, часто не такими крупными, как ушедшие гиганты. И торговые площади, соответственно, им нужны меньшие. Что опять же, повышает спрос на ликвидные объекты торговой недвижимости.

- А какие перспективы вы видите для вашей компании и для бизнеса ваших клиентов?

• Наша главная цель не меняется уже 15 лет – приносить пользу клиентам, предоставляя качественный сервис.

- Ольга, вы управляете компанией уже 15 лет. Как в условиях меняющейся экономической ситуации вам удается оставаться одним из лидеров рынка и продолжать уверенно расти? Какие инструменты в управлении компанией вы применяете и в чем, по-вашему, секрет успешного руководителя?

• Главный инструмент, он же секрет успеха – команда профессионалов, которые закрывают все потребности, пересекающиеся в арендном бизнесе. Бухгалтер, юрист, управляющий, строительный подрядчик – было не просто найти квалифицированных людей и сформировать команду. Все ребята постоянно повышают свою квалификацию, получают новые актуальные знания и ни кто не останавливается на достигнутом.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ