Ольга нашла квартиру своей мечты, но продавец оказался не готов к сделке. Ему требовалось сначала подыскать новое место проживания для своей семьи. Не желая упускать хороший вариант, Ольга предложила заключить предварительный договор купли-продажи и внести аванс. Таким образом она рассчитывала зарезервировать квартиру. Сейчас расскажем, как составляют и расторгают преддоговор, и что может пойти не так.
Зачем составляют предварительный ДКП
Предварительный договор купли-продажи заключают, в тех случаях, когда стороны хотят осуществить сделку, но по каким-то причинам это пока что невозможно. Например, с квартиры перед продажей надо снять залоговое обременение, продавец ожидает разрешения от органов опеки, ищет новое место для проживания, достраивает объект договора или покупателю нужно время, чтобы собрать необходимую сумму денежных средств.
Подписывая предварительный договор купли-продажи, стороны юридически обещают друг другу совершить сделку не позже установленного договором срока. Помимо срока заключения сделки, в договоре описывают предмет торга, сумму денег, которую требует продавец, штрафы для стороны пытающейся уклониться от совершения сделки, а также форс-мажорные обстоятельства, которые послужат уважительной причиной для отмены сделки..
Предварительный договор купли-продажи — документ обладающий юридической силой. Его можно использовать для инициации судебного разбирательства и в качестве доказательства во время судебного процесса. Таким образом, подписанный и заверенный предварительный договор купли-продажи поможет принудить к сделке передумавшего покупателя или продавца.
Допустим, две стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в Москве за 10 млн руб сроком на год. За год недвижимость подорожала и объект вырос в цене по рынку до 12 млн руб. Если продавец откажется продавать квартиру за оговоренную ранее цену, покупатель может обратиться в суд со своей копией договора.
Кто и как составляет предварительный договор купли-продажи недвижимости
С составлением предварительного договора купли-продажи помогут юристы, нотариусы и опытные риэлторы. Можно скачать образец предварительного договора купли-продажи с задатком или без задатка и переписать его под свою ситуацию, однако мы рекомендуем обратиться к специалистам.
По закону, заверять ПДКП у нотариуса нужно только в одном случае: если покупатель приобретает не целую квартиру, а несколько её долей. Однако мы советуем каждую сделку купли-продажи недвижимости проводить у нотариуса. Во-первых, это дополнительная гарантия безопасности. Во-вторых нотариус поможет быстрее зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Предварительный договор купли-продажи квартиры состоит из пяти основных разделов.
- Существенные условия сделки. Это намерение продавца продать и покупателя — купить описанный в договоре объект недвижимости по какой-то определённой цене до истечения указанного срока.
- Предмет договора. Это факт передачи определённого объекта недвижимости от продавца покупателю. Даже если объекта юридически ещё не существует, например, дому не присвоен адрес, объект описывают таким образом, чтобы исключить возможность двоякого толкования. В ход идёт кадастровый номер участка, кадастровый номер дома, адрес, площадь квартиры.
- Условия расчёта сторон. В первую очередь этот пункт нужен, если, заключая предварительный договор, покупатель передает продавцу задаток или аванс. Здесь указывают, кто, кому, когда, сколько денег и в какой форме должен передать. Обратите внимание: в отличие от аванса, задаток назад получить невозможно. Даже если сделка будет отменена по уважительной причине.
- Ответственность сторон. Здесь описаны все штрафные санкции и случаи их применения к сторонам, решившим нарушить договор и отказаться от сделки.
- Срок действия договора. Срок действия предварительного договора купли-продажи определяют стороны при подписании. Если срок не определён, договор считается действительным год со дня его заключения.
Кто, как и в каких случаях может расторгнуть предварительный договор купли-продажи
Форс-мажорные обстоятельства, которые служат для оправданного расторжения предварительного договора купли-продажи необходимо включить в договор заранее. Это позволит отказаться от сделки с минимальными для себя потерями. Для покупателя такими обстоятельствами могут стать:
- стихийное бедствие или авария приведшие объект недвижимости в негодное для проживания состояние;
- отказ банка от выдачи ипотеки покупателю;
- выявление недостатков квартиры, которые скрывал продавец, например, незаконная перепланировка или скрытые собственники.
Для продавца уважительной причиной отказа от сделки являются препоны со стороны различных надзорных органов, например, органов опеки.
Мы рекомендуем покупателю заранее озаботиться включением в договор пункта накладывающего на продавца штраф, если тому известно о причинах, по которым сделка изначально невозможна.
Например, гражданин заключает ПДКП на продажу квартиры и берёт у покупателя задаток. Затем выясняется, что одна или несколько долей в квартире принадлежат несовершеннолетним. При этом, продавец заранее не озаботился выбором места для проживания детей. Как следствие, органы опеки запрещают проводить сделку. Сделка сорвана, задаток остаётся у недобросовестного продавца. Деньги можно сохранить прописав в договоре штраф в размере суммы задатка, который продавец будет обязан выплатить в случае отмены сделки.
Что может пойти не так
На самом деле предварительный договор не так силён, как о нём принято думать. Во-первых, его могут признать недействительным из-за допущенных при составлении ошибок. Например, неверно указан адрес объекта или фамилия продавца. Такой договор можно оспорить в судебной инстанции и принудительно расторгнуть без каких-либо штрафных санкций.
Нечистоплотный продавец может заключить несколько предварительных договоров на один объект недвижимости. Проверить это невозможно. Единственный способ обезопасить себя — включить в договор пункт о том, что этот преддоговор должен быть единственным на данный конкретный объект недвижимости. В качестве штрафной санкции можно утвердить штраф сумма которого равна сумме задатка.
К сожалению, выписка из ЕГРН показывает не все виды обременения на квартире. В ней не отражают соглашения о найме заключённые менее, чем на один год. Благодаря этому покупатель рискует купить квартиру вместе с квартирантами, которых он не сможет выселить до истечения срока договора найма. Поэтому в преддоговор обязательно надо включить пункт об отсутствии любых видов обременения на жилье.
Заключение предварительного договора — лишь заявление о намерениях. Оно не является стопроцентной гарантией того, что сделка состоится. Ушлый продавец или покупатель заранее может предусмотреть для себя лазейку, позволяющую ему отказаться от сделки. Да, продавцу придётся вернуть аванс или заплатить штраф, но если за время действия договора цена квартиры значительно увеличилась, потери будут небольшими и финансово оправданными.
И всегда остаётся вероятность того, что от лица продавца предварительный договор с вами заключает мошенник. Он возьмёт аванс или задаток и скроется с деньгами в неизвестном направлении. В этом случае вам останется лишь писать заявление в полицию.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ