Как продать земельный участок

Как продать садовый участок без посредников (или с посредником)

Земельный участок можно продать самостоятельно или привлечь к продаже специалиста. Каждый из способов обладает очевидными преимуществами и недостатками.

В первом случае продавцу придётся усвоить большое количество информации: правила продажи земельных участков, которые регулируются законом, правила составления договора купли-продажи, схемы по составлению продающих объявлений, список площадок на которых эти объявления можно выложить, методы продвижения объекта и так далее. Также готовьтесь потратить много времени на общение в потенциальными покупателями, посредниками, которые обязательно будут звонить, на показы участка всем заинтересованным лицам.

Преимущество здесь ровно одно: продавец сэкономит деньги и приобретёт полезный жизненный опыт. Недостаток очевиден: продавец потратит много времени. Кроме того, при самостоятельной продаже повышается риск выйти на сделку с мошенником.

Во втором случае риэлтор берёт на себя составление и размещение объявления, поиск покупателей, за отдельную плату, сопровождение сделки. Но за свой труд он потребует оплату. Как правило, это определённый процент от цены участка.

Здесь каждый решает сам, что для него важнее: время или деньги. Мы же сейчас расскажем про оба варианта.

Готовим земельный участок к продаже

Перед тем, как выставлять участок на продажу, необходимо подготовиться. Если продаёте земельный участок самостоятельно, то подготовка будет состоять из двух этапов: сбора документов и оценки земли. Если продаёте с помощью посредника, к ним добавится третий: поиск риэлтора.

Общий кейс документов включает в себя:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на земельный участок.

В качестве правоустанавливающего документа используют разные бумаги. Это может быть свидетельство о собственности, если участок стал вашим до 1998 года. Может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, если вы получили участок в период с 1998 по 2016 год. Или обычная выписка из ЕГРН.

Выписку можно оформить в МФЦ, но для этого право собственности на участок должно быть официально зарегистрировано в Росреестре. Если регистрации нет, её можно оформить тоже в МФЦ.

Если участок находится в долевой собственности, то потребуются паспорта остальных собственников. Если земля относится к категории совместно нажитого имущества, продавцу придётся предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу земли. Если среди собственников участка есть несовершеннолетние, потребуются оригинал и копия разрешения на продажу от органов опеки.

Любой объект недвижимости имеет две цены: рыночную и кадастровую. Первую определяет сам продавец исходя из ситуации на рынке и собственных пожеланий. Вторую определяет государство исходя из местоположения земельного участка, окружающей инфраструктуры, его площади, назначения земель и других факторов.

Рыночная оценка необходима для того, чтобы выставить адекватную ситуации цену продажи участка. Кадастровая оценка необходима для того, чтобы рассчитать точную сумму земельного налога, НДФЛ при продаже участка, установить размер госпошлины. Время от времени государство проводит кадастровую инвентаризацию и меняет кадастровую стоимость. В городах федерального значения переоценку объектов проводят раз в два года. В остальных регионах — раз в пять лет.

Кадастровую стоимость участка земли можно узнать не выходя из дома. Достаточно зайти на сайт публичной кадастровой карты Росреестра и найти на ней участко введя его адрес или кадастровый номер.

Чтобы определить рыночную стоимость участка и расположенных на нём объектов, прибегают к услугам оценщика. Оценщик — специалист из уполномоченной государством частной оценочной компании. Работает оценщик только после заключения с компанией договора об оказании услуг. В договоре должны быть чётко прописаны:

• методы оценки;
• объект недвижимости, который необходимо оценить;
• стоимость услуги;
• данные оценщика.

Договор — официальный документ. Если оценщик нанесёт ущерб заказчику, договор можно использовать в суде для получения компенсации.

Завершив работу, оценщик выдаёт заказчику отчёт о рыночной стоимости объекта. В нём написано сколько, исходя из актуальной рыночной ситуации, стоит участок и почему он стоит именно столько. При этом продавец волен, по своему усмотрению, установить цену продажи выше или ниже рекомендованной оценщиком. Иногда продавцы завышают рыночную цену на несколько процентов, чтобы потом скинуть её, если покупатель желает поторговаться.

Как найти риэлтора для продажи земельного участка

Риэлтора можно найти в Интернете. Например, на нашем сайте. Также, можно воспользоваться поисковыми системами, чтобы найти ближайшие к вам агентства недвижимости. В любом случае, если риэлтор вам не знаком, стоит сначала навести справки о нём: поискать отзывы о его работе на специализированных сайтах и форумах.

Если кто-то из ваших родственников или знаком продавал землю через риэлтора, обратитесь к ним, возможно, они посоветуют подходящую кандидатуру.

Как составить объявление о продаже земельного участка

Объявление о продаже земельного участка состоит из двух важных частей: информация об объекте, фотографии объекта.

Чтобы продать участок быстро, насколько это возможно, в текстовой части обязательно укажите:

• расположение земельного участка; его площадь;
• какие коммуникации заведены на участок;
• ведут ли к нему подъездные пути;
• назначение земель;
• объекты прилегающей инфраструктуры.

Если на участке построен дом, необходимо отдельно указать:

• его площадь;
• количество этажей;
• расположение туалета (на улице или в доме);
• материал из которого построен дом;
• подключенные к дому коммуникации;
• наличие дополнительных построек (баня, гараж, сарай и т. д.).

Фотографируя объект, выберите наиболее выигрышные ракурсы, которые продемонстрируют участок с лучшей стороны. Перед тем как делать фотографии, приберитесь на участке, поправьте покосившийся забор. Если дом в этом нуждается, то можно сделать небольшой косметический ремонт. иногда продавцы приглашают профессиональных фотографов. Их работа стоит денег, но хорошо сделанные фотографии ускорят продажу земельного участка. Сочетание полной информации об участке и хороших фотографий позволит относительно быстро найти покупателя.

Где и когда разместить объявление

В Интернете большое количество площадок на которых можно выложить объявление о продаже земельного участка бесплатно или за деньги. Например, наш портал о недвижимости.

Мы советуем размещать объявление на как можно большем количестве ресурсов — это повысит шансы на скорую продажу объекта. Однако здесь стоит учесть время года. Традиционно зима — мёртвый сезон для продажи земли. Участки покрыты снегом, до них тяжело добираться из-за этого, покупатели предпочитают покупать землю весной и осенью. Поэтому лучшее время для публикации объявления — март и сентябрь.

Приготовьтесь много и часто общаться с людьми. Время от времени придётся выезжать на участок, чтобы показывать его потенциальным покупателям. Перед каждым показом заранее наводите на объекте порядок. Не врите покупателю, не пытайтесь спрятать недостатки. Если он обнаружит их самостоятельно, то может плохо о вас подумать и отменить сделку.

Что делать, если покупатель хочет, но пока не может купить участок

Иногда возникают ситуации, когда обе стороны согласны заключить сделку, но, по каким-то причинам, не могут сделать этого здесь и сейчас. Например, у продавца не готовы все документы или покупателю нужно несколько недель, чтобы собрать недостающую сумму. В этих случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Покупатель передаёт продавцу задаток, а продавец снимает лот с продажи.

Заключив предварительный договор, стороны подтверждают серьёзность своих намерений и закрепляют условия основной сделки: срок заключения, цену, способ расчёта, штрафные санкции к лицу нарушившему договор. Если одна из сторон попытается уклониться от заключения сделки, вторая, имея на руках предварительный договор, сможет склонить её к исполнению обязательств в судебном порядке.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Раньше стороны были обязаны нотариально заверять любой договор купли-продажи недвижимости. Потом государство упростило схему и нотариальное заверение по закону необходимо лишь в двух случаях:

• доля или весь участок принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
• продают не весь участок целиком, а его долю.

Однако покупателю мы советуем в любом случае обратиться к нотариусу. Помимо заверения сделки, он проверит участок и продавца, зарегистрирует переход права собственности в Росреестре.

Составить договор купли-продажи участка можно самостоятельно, либо привлечь к этому профессионального юриста. Второй вариант предпочтительнее, так как значительно уменьшает шансы на ошибку.

Если решили составить договор самостоятельно, можно взять типовой шаблон и подставить в него свои данные. Не забудьте составить акт приёма-передачи земельного участка. Его типовой шаблон можно найти тут.

Что делать после заключения договора о купле-продаже земельного участка

Заключив договор, продавец обязан зарегистрировать переход права собственности и уплатить НДФЛ.

Если сделку сопровождал нотариус, то он зарегистрирует переход права собственности самостоятельно. Если нотариального сопровождения не было, то это обязанность продавца.

Переход права собственности регистрируют в Росреестре. Документы на регистрацию подают в МФЦ. Обратите внимание: записываясь на приём в МФЦ,Ю необходимо брать талоны на всех участников сделки. Например, если у участка два продавца и один покупатель, необходимо взять три талона — по одному на каждого посетителя.

С собой нужно принести:

• договор купли-продажи;
• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы.

Если участок является совместно нажитым имуществом, необходимо добавить в пакет документов нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение собственности.

По результатам регистрации, новый собственник получит выписку из ЕГРН.

Получив оплату за земельный участок, продавец получит доход с которого обязан уплатить государству НДФЛ. Для резидентов РФ он составляет 13% от полученного дохода. Налог придётся платить с кадастровой или рыночной стоимости. Чтобы точно узнать, кадастровую стоимость умножают на 0.7. Полученный коэффициент сравнивают с ценой из договора. Если коэффициент выше цены, то налог платят с него. Если цена из договора выше кадастрового коэффициента, то налог платят с неё.

Если собственник купил участок пять лет назад и более, то платить налог он не обязан. Если собственник получил участок в дар или по наследству три и более лет назад, доход от продажи также не облагается доходом.

Что ещё нужно знать о продаже земельного участка

Продажа разных земельных участков имеет свою специфику. Например, если на участке построен дом, то нельзя отдельно продать или дом или участок. В собственность покупателя переходят оба объекта недвижимости. Это обязательно отражают в договоре купли-продажи. Цену на участок и дом в договоре указывают отдельно, чтобы потом не возникло путаницы в расчёте НДФЛ. Например, продавец купил землю семь лет назад, а строительство дома на ней закончил два года назад. В этом случае он обязан уплатить НДФЛ за продажу дома, но не обязан платить налог с продажи земли.

Если владелец продаёт земли сельхоз назначения, он ступает на территорию преимущественного права. Это значит, что в первую очередь он должен предложить свою землю государству. Для этого собственник отправляет письмо в местные органы самоуправления. В письме он уведомляет власти о намерении продать землю. Указывает площадь участка, его расположение, цену, порядок расчёта. Если в течение тридцати дней после получения письма органы самоуправления не проявляют интереса к сделке, продавец вправе продать участок любому желающему, но по цене не ниже той, которую он указал в письме.

Часто на тематических форумах можно встретить вопрос как продать участок без документов. В рамках закона это невозможно. Во-первых, продавец не сможет доказать покупателю, что это его участок. Во-вторых, не сможет переоформить право собственности на покупателя. В этом случае необходимо найти возможность поставить участок на учёт и зарегистрировать право собственности перед продажей.