Брежневка: ещё не сталинка, но уже не хрущёвка

Брежневка: ещё не сталинка, но уже не хрущёвка

Брежневка — отдельный феномен рынка вторичного жилья. Все про неё слышали, но мало кто может точно сформулировать, что это такое. Возможно, потому что точного определения этого формата жилья нет. Сейчас расскажем почему так произошло, какие дома можно условно включить в эту категорию и насколько они пригодны для комфортного проживания в наши дни.

Не брежневки, а два поколения индустриального строительства

Обычно на вопрос, что такое брежневка отвечают: это дома построенные во время правления Брежнева. Но это неправильный ответ. У власти Леонид Ильич находился восемнадцать лет. За это время строительные нормы изменились дважды и оба раза в лучшую сторону. Модернизированные проекты разработанные в брежневскую эпоху используют до сих пор. И в некоторых современных новостройках можно заметить знакомые черты советских спальных кварталов.

Ответ следует искать в понятии индустриального строительства. А для этого придётся мысленно вернуться в 50-е годы прошлого века. Тогда перед правительством СССР стояла сложная задача: за минимально короткий срок обеспечить жильём максимальное количество граждан. При этом действовать приходилось в режиме строжайшей экономии.

К проблеме подошли с научной стороны. Рассчитали сколько пространства необходимо жильцам для совершения тех или иных повседневных действий. На основании расчетов составили нормы строительства. Обратились к опыту французских коллег в области возведения панельно-блочных домов и запустили первое поколение индустриального строительства. На строительных комбинатах изготавливали блоки и панели, которые строители монтировали на месте в рекордно короткие сроки. Подробнее об этом можно узнать из нашего материала про хрущёвки.

К 1963 году страна практически восстановилась после разрушительной Великой Отечественной войны. Демографические и экономические показатели улучшились. Появилась возможность вложить больше средств в строительство жилья, а значит, повысить комфорт проживания. Так началось второе поколение индустриального строительства. Изменились правила и нормы. Инженеры и архитекторы приняли во внимание различные сценарии проживания и модернизировали старые проекты хрущёвок. Такие дома в народе назвали улучшенками.

К 1969 году правительство СССР приняло постановление о разработке новых строительных норм. А в 1971 году появились первые проекты домов третьего поколения индустриального строительства. Проекты домов с разнообразными планировками рассчитанными для проживания в них разных типов семей: от одиночек, до многодетных.

Новые дома стали выше и длиннее. Увеличилось количество подъездов, появились мусоропроводы и лифты. Кухни и комнаты стали просторнее, высота потолков увеличилась, раздельный санузел стал нормой, а проходные комнаты — исключением.

Классификация домов брежневок

Классифицировать брежневки практически нереально. В период с 1964 по 1982 год советские архитекторы разработали более сотни серийных проектов. И это без учёта модификаций. Именно из-за модификаций одинаковые внешне дома могут иметь разные планировки, что только затрудняет классификацию.

Архитекторы того времени переосмыслили подход к возведению жилых зданий. Кварталы хрущёвок походили на расставленные по территории района параллелепипеды. Кварталы брежневок уже собирали из блок-секций как детский конструктор. Наличие блок-секций позволило архитекторам разнообразить застройку и изменить стандартный подход к планированию спального района. Городской облик изменился: появились угловые и полукруглые дома, змееподобные монстры на 20 подъездов, шестнадцатиэтажные башни.

Из всего многообразия проектов времён Брежнева можно выделить десять наиболее интересных. Дома этих серий можно встретить во многих городах бывшего Советского Союза.

Дома серии П-3 строили с 1970 по 1998 годы. Долгий срок актуальности можно объяснить исключительно удачной конструкцией серии. Стены в этих домах панельные, высота лежит в диапазоне от 16 до 17 этажей. Максимальное количество комнат — четыре. Минимальное количество секций — две штуки. Согласно поэтажным планам, на одной лестничной клетке типичного дома П-3 размещались четыре квартиры: однокомнатная, двухкомнатная, трёхкомнатная и четырёхкомнатная.

Серия П-30 была в ходу с 1971 по 2005 годы. Здесь на лестничной клетке также размещали по четыре квартиры, общее количество комнат равнялось десяти. П-30 отличается удобными просторными однокомнатными квартирами. А вот двушки, трёшки и четырёшки страдают дефицитом площади. Особенно хорошо это заметно на кухне. В последних двух типах квартир есть большие гостиные, но скромные по площади спальни. Этажность таких домов варьируется от 12 до 14. Фасады отделывали плиткой различных цветов.

Брежневки серии 1МГ-601 строили с 1965 по 1974 годы. Это каркасно-панельные дома высотой от 14 до 24 этажей. Часто в таких домах обустраивали гостиницы и общежития. Здесь, в зависимости от модификации проекта, на одном этаже размещали от трёх до восьми квартир. Проект предусматривал пандусы для колясок и места для хранения велосипедов. Среди негативных аспектов: очень маленькая для брежневки кухня.

Дома серии 1-515/9 были широтными и меридианальными. Ось первого типа пролегала с востока на запад, ось второго — с севера на юг. Серию строили с 1957 по 1987 годы. По сути своей это улучшенка — модернизация хрущёвки проекта 1-515-5. Фасады домов этой серии облицовывали мелкой квадратной плиткой окрашенной в светлые тона. Серия запомнилась очень маленькими кухнями площадью от 5 до 7 м², отсутствием грузового лифта и тонкими межкомнатными перегородками, которые упрощали перепланировку квартир. Кстати, знаменитый московский дом-кольцо относится к проекту 1-515/9М — модификации проекта 1-515/9.

И-491А строили с 1974 по 1993 годы. Ранние постройки обходились без облицовки фасадов, их просто окрашивали в белый или светло-серый цвет. Начиная с 1979 года, фасады новостроек этой серии украшали мелкой квадратной плиткой. Высота домов лежит в диапазоне от 9 до 16 этажей. Стены и часть межкомнатных перегородок выполнены из бетонных блоков. Это техническое решение позволило значительно улучшить звукоизоляцию квартир. Квартиры в брежневке серии И-491А отличаются просторной кухней от 7 до 11 м², отсутствием однокомнатных вариантов, низкой энергоэффективностью и удобными планировками.

Проект И-491 вырос из не самого популярного проекта II-68-03, который строили с 1971 по 1983 годы. Это двенадцатиэтажки длинной от двух до шести секций без облицовки на фасадах. Откровенно скучные дома уже тогда не отвечали эстетическому запросу со стороны населения. Для возведения внешних и внутренних стен здесь использовали бетонные блоки толщиной 390-400 миллиметров. Проект запомнился шикарными пятикомнатными квартирами и кухнями с площадью до 20 м². Однако такие квартиры были редкостью и строили их, в основном, для многодетных семей.

Дома серии П-44 очень часто можно встретить в Москве и других городах бывшего СССР. Строили их с 1979 по 2001 годы. Восьми- и семнадцатиэтажные здания обычно имели две или три секции расположенные буквой Г или буквой П. Сами секции могли быть угловыми или рядовыми. В первом случае на этаже были только двух- и трёхкомнатные квартиры, во втором — две двухкомнатные и одна однокомнатная. Площади квартир в брежневках серии П-44 находятся в диапазоне от 37 до 57.8 м². В роли несущих здесь выступают внутренние стены, что значительно усложняет перепланировку квартиры.

Серию П-42 строили не долго: с 1972 по 1979 годы. Планировки серии предусматривали большое количество четырёхкомнатных квартир. Из-за этого от проекта быстро отказались в пользу П-44. Но по этой же причине П-42 сейчас представляет интерес для некоторых инвесторов. Брежневки серии П-42 — это шестнадцатиэтажки на один-два подъезда со сдвоенными балконами и семью квартирами на площадку.

В отличие от предыдущего проекта, квартиры домов серии И-209а поддаются перепланировке без особых проблем — несущими здесь являются внешние стены. Расцвет серии пришёлся на 1969-1980 годы. Отличительные черты серии: блочные стены, 14 этажей, кухни по 9.5 метров и отсутствие четырёхкомнатных квартир. Подъезд обычно один, пассажирских лифтов два. Площадь кухонь составляет 9-10 м². Жилая площадь квартир варьируется от 19 до 43 м². Вариантов планировок много. Балконы здесь большие и занимают весь фасад дома, кроме первого этажа. Часто жильцы жалуются на некачественно заделанные перекрывающие швы. В остальном же — это один из самых удачных проектов брежневки.

Дома серии Щ9378 часто можно встретить в Санкт-Петербурге. Это кирпичные пятнадцатиэтажки, которые активно строили с 1970 по 1980 годы. Сам проект — эксперимент по созданию небольшого общежития, где на две-три семьи приходится один санузел. Эксперимент, очевидно, не удался: современные собственники квартир в домах этой серии активно делают перепланировки, чтобы уйти от концепции общежития.

Отличительные черты брежневки

Несмотря на разнообразие проектов и планировок, некоторые отличительные черты характерные для жилья эпохи Брежнева выделить всё-таки можно. Прежде всего, это тренд на улучшение условий жизни с сохранением ориентированности на экономию средств при строительстве. В плане комфортабельности, брежневка это ещё не сталинка, но уже не хрущёвка.

Если хрущёвка была рассчитана на среднестатистическую семью, то архитекторы брежневок ориентировались на разные семьи, включая многодетные. Свидетельство тому — многообразие планировочных решений.

Изменились строительные нормы и технологии. Первые положительно повлияли на жилую площадь и площадь кухонь. Вторые изменили облик спальных районов: рядом с ровными рядами приземистых параллелепипедов хрущёвок выросли многосекционные башни с лифтами и мусоропроводами. Также в норму вошли плоские битумные крыши с водостоками.

Из внутренних особенностей следует отметить:

  • раздельные санузлы;
  • ванну длиной 170 см;
  • практически полный отказ от проходных комнат;
  • увеличение доли трёхкомнатных квартир;
  • появление четырёх- и пятикомнатных квартир;
  • увеличение площади кухни и жилых помещений.

В оформлении фасадов всё ещё превалировал аскетический минимализм. Брежневки не могут похвастать изящными гипсовыми завитками, затейливыми капителями, колоннами и лепниной. Но первый шаг к визуальному разнообразию советские архитекторы всё же сделали. Это выразилось в отделке фасадов разноцветной мелкой квадратной плиткой и в мозаике на торцах домов изображающей сцены социалистической жизни.

Из-за многообразия проектов сложно не только классифицировать, но и выделить однозначные преимущества и недостатки брежневок. Однако некоторые общие моменты найти можно.

Недостатки брежневок

Несмотря на то, что часть брежневок была построена более полувека назад, недостатков в этих домах не так и много. Основные жалобы жильцов здесь касаются плохо заделанных межпанельных швов, плохой термоизоляции, особенно в угловых комнатах, невозможности перепланировки. Впрочем, последнее справедливо для серий, где внутренние стены являются несущими. Если же речь идёт о серии И-209а и ей подобных, то этот недостаток неактуален.

Преимущества брежневок

Разбирая преимущества, очень важно понимать, с чем именно мы сравниваем дома. Если сравнивать брежневки с хрущёвками, то здесь будут сплошные преимущества, потому что хуже хрущёвки только деревянный барак. По отношению к современным новостройкам комфорт-класса брежневки имеют небольшое количество преимуществ.

Главным из них можно посчитать доступ к инфраструктуре. Брежневки строили во времена плановой экономики и точно социального расчета. Проектируя микрорайон, градостроители знали сколько людей здесь будет жить, сколько школ, детских садов и поликлиник им потребуется, детально продумывали маршруты общественного транспорта. Поэтому в таких микрорайонах есть всё, кроме лишних парковочных мест.

Также к достоинствам брежневок можно отнести планировки. Они удобные и рациональные, составлены научным методом исходя из основных потребностей жильцов.

Большое преимущество — ровные стены и полы. Это следствие применения панельной технологии строительства.

Если брежневка построена с соблюдением технологии, можете быть уверены, что дом простоит ещё долго, так как запас прочности у него выше среднего.

Ещё раз отдельно стоит упомянуть большие кухни.Здесь можно не только готовить еду, но и оборудовать столовую для семейной трапезы.

И напоследок необходимо похвалить широкие лестничные клетки и пролёты, где свободно могут разойтись три человека и по которым можно поднимать и спускать крупногабаритные грузы, если в доме нет грузового лифта.

Как обустроить брежневку

Точный ответ на этот вопрос зависит от желаний и возможностей хозяев, серии дома и планировки квартиры. Однако универсальные советы есть и здесь.

Прежде всего брежневку необходимо утеплить. Эти дома славятся своей низкой энергоэффективностью. К счастью, размеры квартиры позволяют провести утепление без существенного ущерба для полезной площади. Но, если есть возможность, стоит провести наружное утепление. Имеет смысл установить стеклопакеты на окна. Особенно на окна лоджии. Лоджии в брежневке длинные, площадь остекления там большая и, соответственно, потери тепла при плохом остеклении существенные.

Если взялись за теплоизоляцию, есть смысл потратиться и на звукоизоляцию. Оба типа работ можно и нужно совместить.

Санузлы в брежневках раздельные, из-за этого площадь каждого санитарного помещения очень маленькая. В ряде случаев собственники предпочитают вместо двух маленьких помещений сделать одно большое — совместный санузел. Иногда ванну заменяют на душевую кабинку. Это позволяет выгадать почти целый квадратный метр на котором можно разместить стиральную машинку, стеллаж или корзину для белья.

Как написано выше, сделать перепланировку в брежневке крайне затруднительно. Придётся либо приспособиться к текущей планировке, либо привлекать профессиональных инженеров и архитекторов, которые помогут обыграть ограничения формата. А это очень дорого. Поэтому если хотите купить брежневку на рынке вторичной недвижимости, заранее подберите планировку, которая вам подходит.

Что касается стиля интерьера, то просторная брежневка — целое поле для экспериментов. Сюда одинаково хорошо впишутся лаконичный скандик или хюгге, её можно превратить в лофт или в берлогу бруталиста. Ничто, кроме здравого смысла, не мешает сделать из брежневки вечный танцпол, оформив её в стиле диско или домашний ботанический сад, если владельцы без ума от бионики.

Дальнейшая судьба брежневок

Судьба брежневок отлично прослеживается на несколько десятилетий вперёд. Это хорошие дома с солидным запасом прочности и потрясающим воображение разнообразием планировок.

Да, брежневки не так хороши, как сталинки. Да, им далеко до нарядного лоска современных новостроек. Да некоторые планировочные решения, технические ограничения и недостатки серий могут отпугнуть часть покупателей. Но эти дома построены в обжитых местах с развитой инфраструктурой. Квартиры здесь вполне соответствуют современному понятию комфорт-класса. В очереди на снос и реновации брежневки не стоят. И можно смело предполагать, что этот формат жилья будет востребован ещё долгие и долгие годы.


Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Подпишитесь на нас в Telegram, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости
Подписаться

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в марте

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности