Рассказываем, кто и зачем покупает комнаты в коммунальных квартирах, каковы преимущества и недостатки такой недвижимости, как выбрать коммуналку и не пожалеть об этом, какие юридические тонкости связаны с покупкой отдельной комнаты.
Зачем покупают комнаты в коммунальных квартирах
Комнаты в коммуналках стоят значительно дешевле обычных квартир. Однако такой формат жилья связан с большим количеством проблем для жильцов. Люди совершают такие покупки в двух случаях:
- когда очень хочется обзавестись собственным жильем, но денег нет даже на студию в новостройке;
- если есть 3-4 миллиона рублей и желание вложить их во что-то осязаемое.
Иногда покупатели рассматривают приобретение комнаты в качестве временного варианта проживания. Они рассчитывают в будущем взять ипотеку и переехать в обычную квартиру, а комнату в коммуналке сдавать. В этом случае арендная плата станет хорошим подспорьем в выплате ипотеки.
Некоторый смысл в этой операции есть. Перебравшись в собственное жильё, человек уже не тратится на арендованную квартиру. Деньги уплаченные при покупке комнаты не исчезают безвозвратно в кармане ленд-лорда, а остаются у покупателя в виде объекта недвижимости, который можно продать, подарить, обменять или сдать в найм.
А вот инвестиционная ценность коммуналки сомнительная. По состоянию на октябрь 2022 года, комната в коммунальной квартире в Москве стоит примерно от 3 200 000 рублей. На ремонт и скромную меблировку может уйти порядка 100 000 рублей. Итого: 3 300 000 без учёта стоимости оформления сделки. Арендная плата за комнату составляет 12-20 тыс. и более рублей, в зависимости от района. Таким образом, при относительно благоприятном исходе, чтобы отбить инвестицию потребуется почти 14 лет. И это не считая периодических затрат на косметический ремонт помещения, замену повреждённой техники и мебели. Очевидно, что выгоднее просто положить деньги в банк под проценты.
Достоинства и недостатки коммунальной квартиры
Достоинств у коммунальной квартиры не много, но для кого-то они покажутся весомыми. Во-первых, это относительно низкая цена лота. Особенно в тех случаях, когда владелец пытается быстро избавиться от имущества. Так бывает, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, а денег на первоначальный взнос не хватает.
Второе преимущество — расположение. Дома с коммунальными квартирами, как правило, относятся к старому жилому фонду. Они построены в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Некоторые из них находятся в тихих спальных районах, соседствуют со станциями метро или даже расположены близко к центру города.
На этом преимущества заканчиваются и начинаются недостатки. Самый главный из них — сама концепция коммуналки. Здесь группа людей или семей постоянно проживает под одной крышей, использует общую кухню и общий санузел. Жильцам приходится искать компромиссы, пользоваться общим имуществом по очереди, организовывать сборы денег на ремонт коридора, входной двери, сантехники и так далее. К сожалению, не всегда жильцы коммунальных квартир живут в согласии. Всегда есть риск купить комнату в коммуналке, где один вредный сосед портит жизнь остальным жильцам.
Отдельно стоит упомянуть утренние очереди в туалет и душ — они способны омрачить даже самое доброе утро.
Комфорт проживания в коммуналке зависит не только от качества соседей, но и от их количества. Есть квартиры на пять комнат, а есть и на пятнадцать. Чем больше жильцов, тем сложнее прийти к согласию по бытовым вопросам.
Часто комнаты в коммунальных квартирах сдают и они больше похожи на дешёвый хостел, чем на жильё. С постоянными жильцами есть шансы договориться. Но если человек рассматривает коммуналку, как краткосрочное прибежище, то в решении общих вопросов, вы можете рассчитывать только на его порядочность.
Возвращаемся к тезису о старом жилом фонде. Часто дома в которых расположены коммунальные квартиры находятся в плохом состоянии. Если ищите квартиру в коммуналке, разыскивайте дом, в котором недавно прошёл капитальный ремонт.
Как выбрать коммунальную квартиру
Начальный этап поиска здесь практически не отличается от поиска обычной квартиры. Потенциальный покупатель открывает сайте с объявлениями, выбирает в фильтрах параметры, определяется с районом и начинает поиск. Самое интересное начинается на смотринах. Здесь приходится оценивать не только помещение, но и соседей.
Осматривать коммунальную квартиру лучше вечером, когда все жильцы вернулись с работы и вы можете познакомиться лично. Если среди них будут явные асоциальные элементы, от покупки лучше отказаться какой бы привлекательной не была цена. Сэкономленные деньги не стоят потраченных нервов.
Заходя в квартиру, в первую очередь принюхайтесь. если здесь курят, часто выпивают, регулярно мочатся мимо унитаза или жарят селёдку по выходным, вы сразу это почувствуете. Если запахи не смущают, продолжайте осмотр.
В комнате оцените не только её состояние, но и шумоизоляцию. Просто стойте и слушайте. Доносятся ли голоса из кухни, слышно ли как работает телевизор в соседней комнате и так далее. Если уровень проникающего шума и всё остальное вас устраивает, можно обсудить покупку.
Как покупают комнату в коммунальной квартире
Сделка проходит примерно по такому же шаблону, как и покупка отдельной квартиры. Но есть один нюанс. Он называется приоритетным правом выкупа. Так как коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы вправе первыми претендовать на покупку комнаты, которую продаёт их сосед. Это значит, что продавец должен сначала опросить соседей по квартире. Если они не против продажи и не желают покупать комнату самостоятельно, она достанется вам. В этом случае продавцу придётся на каждого из них оформить нотариально заверенное согласие.
Так происходит в идеальном мире. В мире реальном могут появиться вредные соседи, которые не желают давать согласия, делают вид, что сами хотят выкупить комнату, но при этом искусственно затягивают выход на сделку. Или не всегда у продавца есть возможность разыскать всех собственников. Например, часть из них сдаёт свои комнаты, проживая, при этом, в другом городе.
В этом случае тоже обращаются к нотариусу. Он рассылает владельцам по местам их официальной регистрации заказные письма с уведомлениями о сделке. По закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, можно считать, что он не против продажи комнаты. Однако за каждое отправленное письмо нотариус возьмёт отдельную плату.
Продают комнаты в коммуналках по трём схемам. Договор купли-продажи — белая законная схема, которая не вызовет вопросов и подозрений со стороны компетентных органов и заинтересованных лиц. Продавец должен предоставить:
- правоустанавливающие документы на комнату;
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку;
- справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке;
- составленный по всем правилам договор купли-продажи.
Пакет документов регистрируют в ближайшем отделении МФЦ. Центр отправляет документы в Росреестр, где их проверяют и, если ошибок не обнаружат, регистрируют сделку.
Также продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. У этой схемы есть два варианта:
- продавец «дарит» покупателю комнату целиком, а деньги получает наличными под расписку;
- продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.
К этим схемам прибегают, чтобы избежать разбирательств с соседями и сэкономит на услугах нотариуса.В первом случае речь идёт о серой схеме продажи. Официально продавец дарит комнату, а деньги берёт за неотделимые улучшения, например, за встроенную мебель или дорогой ремонт. Однако государство расценивает такой «подарок» как получение прибыли и покупатель должен уплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. как правило, это кадастровая стоимость, которая почти всегда ниже рыночной. Но для покупателя это всё равно дополнительные расходы.
Вторая схема работает по хитрому принципу. Став владельцем одного квадратного метра комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится совладельцем всей коллективной собственности. Таким образом, он тоже получает право приоритетного выкупа и нужда в согласии соседей на сделку отпадает. Это уже однозначно чёрная схема, которая относится к притворным сделкам. В течение рёх месяцев со дня покупки комнаты, эту сделку могут оспорить соседи и суд её расторгнет.
Итого
- Инвестировать в комнату в коммунальной квартире — плохая идея.
- Покупку такого формата жилья можно рассматривать как супер эконом-вариант или временное решение жилищного вопроса.
- Коммунальная квартира имеет больше минусов, чем плюсов. Вы будете жить в районе с развитой инфраструктурой, но в туалет будете ходить по очереди с соседями.
- Если решили купить комнату в коммунальной квартире, ищите дом, в котором относительно недавно сделали капитальный ремонт.
- Осматривайте комнату в вечернее время. Обратите внимание на соседей, запахи и звуки.
- Не соглашайтесь на серые и чёрные схемы покупки комнаты. Только честный договор купли-продажи.
Будьте внимательны, просчитывайте действия на несколько шагов вперёд и не дайте себя обмануть.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ