Рассказываем, какие документы вы имеете право потребовать у застройщика, на что следует обратить внимание и как проверить документы о новостройке.
Какие документы должен показать застройщик
Документы застройщика можно найти на его сайте или потребовать при личной встрече с его сотрудниками в офисе компании.
Прежде всего проверяют учредительные документы. Это документы, которые декларируют и регулируют всю деятельность предприятия и определяют его правовой статус. К основным учредительным документам фирмы относятся:
- устав;
- свидетельство о регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учёт;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Ссылки на эти документы должны быть на сайте застройщика. Если их нет — это повод насторожиться.
Также можно самостоятельно найти информацию о застройщике в ЕГРЮЛ. Для этого необходимо указать ИНН или название юрлица и регион в котором он работает.
Данные о компании сравнивают с данными из рекламы. Проверяют дату регистрации застройщика и его название. Иногда название девелопера может не совпадать с названием застройщика. Так бывает, когда девелопер нанимает для строительства другую организацию или создаёт отдельную дочернюю компанию для возведения новостройки.
Отдельно можно изучить лицензию застройщика. Здесь необходимо смотреть только на её срок действия. Если лицензия будет активна до конца предполагаемого срока сдачи объекта, с застройщиком связываться можно. Если лицензия просрочена или срок её действия истекает до конца строительства объекта, ищите другого застройщика.
Прибыв в офис застройщика, попросите для ознакомления стандартную копию договора долевого участия. К изучению документа стоит привлечь юриста. Он найдёт спорные моменты в договоре и лазейки, которые оставил в ДДУ застройщик, чтобы избежать ответственности за нарушение обязательств по срокам или качеству строительства.
В ДДУ покупателя интересуют пять пунктов:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором построят дом;
- этаж и предварительный номер квартиры;
- высота потолков, планировка и размер квартиры;
- дата сдачи дома в эксплуатацию.
Договор закрепляет намерения и ответственность сторон. Покупатель обязуется передать продавцу определённую договором сумму денег, а продавец обязуется предоставить покупателю квартиру. Не любую и в любое время, а строго определённую квартиру, определённой планировки, определённого метража по определённому адресу в определённый договором срок. Иногда застройщики хитрят и составляют ДДУ таким образом, чтобы избежать ответственности или минимизировать расходы в случае возникновения неблагоприятных ситуаций. Если ваш юрист обнаружил в договоре такие пункты и застройщик отказывается их переписывать, ищите другого застройщика.
Какие документы должны быть у новостройки
У каждого строящегося объекта есть два основных документа:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация.
Они обязательно должны быть на сайте застройщика и на лендинге новостройки. По закону, любая реклама строящегося жилья должна содержать ссылку на сайт, где можно найти разрешительную документацию. Не важно, это баннер на сайте, биллборд, рекламный ролик на радио, на YouTube или по телевизору. Если ссылки на разрешительную документацию нет, связываться с новостройкой не стоит.
Разрешение на строительство выдают органы местного самоуправления. Документ означает, что застройщик имеет право возводить объект согласно предоставленной властям проектной декларации.
Проектную декларации составляет застройщик. В этом документе он подробно описывает будущий дом, количество и площадь всех квартир, материалы и технологии, которые он использует при строительстве, предполагаемый срок сдачи объекта, источники финансирования строительства. Кроме информации о новостройке, в проектную декларацию включают информацию о застройщике, включая отчёт о его коммерческой деятельности за последние несколько лет.
Застройщик финансирует строительство по одной из двух схем:
- из собственных средств вырученных от продажи других проектов;
- из заёмных средств взятых в кредит у банка.
Во втором случае дольщики кладут деньги на эскроу-счета. Эти деньги остаются там до конца строительства. Банк, в котором открыты эти счета, выдаёт застройщику кредит. Вторая схема надёжнее первой, так как деньги от предыдущих проектов могут внезапно закончиться и строительство будет заморожено.
Очень важно, чтобы застройщик указал в проектной декларации адекватные сроки строительства. Сроки строительства отличаются в зависимости от типа дома и климатического пояса в котором его строят. Хороший застройщик обычно берт средний срок характерный для его типа дома и добавляет один год на случай форс-мажорных ситуаций.
Отдельно пробейте объект по Единой информационной системе жилищного строительства. Для этого достаточно знать номер проектной декларации, адрес новостройки или ИНН застройщика. Если дом в списках системы отсутствует, покупать здесь квартиру не стоит.