У Сергея есть квартира в Москве и дом в подмосковном СНТ. Он хочет сдать один объект и жить в другом. Осталось только понять, куда выгоднее поселить долгосрочных квартирантов: в квартиру или в дом. Разбираемся в особенностях сдачи городского и загородного жилья,мониторим цены и подсчитываем расходы.
Как сдают городские квартиры
У Сергея плотный график на основной работе, поэтому вариант с посуточной арендой ему не подходит. От хоста такая аренда требует больших затрат времени на сервис. Такого Сергей позволить себе не может, поэтому рассматривает только долгосрочный найм.
Любую жилую недвижимость готовят заранее перед сдачей в найм. Делают косметический или капитальный ремонт, обновляют мебель, докупают бытовую технику и посуду. Если бюджет на обновление невелик, то хозяева часто берут прилично выглядящий секонд хенд на интернет-барахолках.
Простой стол обойдётся в 300-500 рублей, стулья — от 200 рублей за штуку, приличный диван можно взять за 2-3 тысячи рублей. Минимум мебели для обстановки комнаты и кухни обойдётся примерно 4500 - 5000 рублей. Примерно столько же уйдёт на б/у бытовую технику — телевизор, электрочайник, микроволновку — и посуду. Полторы-две тысячи можно заложить на б/у текстиль: шторы, пледы, одеяла. Итого, спартанская обстановка однокомнатной квартиры под сдачу будет стоить хозяину от 12000 до 13000 тысяч рублей.
Прогнозировать затраты на ремонт гораздо сложнее: они зависят от состояния квартиры и личных навыков хозяина. Например, если владелец самостоятельно выполнит большинство работ, это значительно снизит общий ценник ремонта. В 2022 году в Москве комплекс работ по косметическому ремонту квартиры стоит примерно 3000 руб/м². Чтобы привести в порядок однокомнатную хрущёвку площадью 33 м² потребуется, по самым скромным подсчётам, 100 000 рублей. Итого подготовка небольшой квартиры к сдаче выльётся в 90 000 - 120 000 рублей расходов. Средняя цена найма подобных квартир в Москве составляет 30 000 рублей в месяц. Таким образом, расходы на подготовительные мероприятия отобьются не ранее, чем через четыре месяца найма.
Есть ещё и дополнительные расходы, связанные с непредвиденными ситуациями, амортизацией жилья и предоставленных предметов быта. Опытные рантье ежегодно закладывают на такие расходы по 10-20 тысяч, в зависимости от размера квартиры. И не забывайте про НДФЛ — государство всё ещё хочет 13% от ваших доходов.
Таким образом, за первый год найма однокомнатная квартира в Москве может принести примерно 183 000 рублей, если не будет простаивать без жильцов.
Эту квартиру можно продать за 7-9 млн рублей, в зависимости от её состояния и места, где она находится. Полученные деньги можно положить в банк под стандартные шесть процентов годовых и получать 420 000 рублей в год. С этой суммы придётся уплатить НДФЛ — 13% или 54 600 рублей. Собственнику останутся 365 400 рублей. Делим на 12 и получаем ежемесячную выплату в размере 30 450 рублей.
Собственнику больше не придётся платить налог на недвижимость за проданную квартиру, проверять квартирантов, искать новых, если старые съедут, тратить деньги на косметический ремонт и амортизацию помещения.
Как сдают загородные дома
Расходы на подготовку частного дома к сдаче посчитать сложнее. В отличие от типовых квартир, дома очень разные. Затраты и цены здесь зависят от размера дома, его удалённости от МКАД и состояния.
На подмосковном рынке найма загородной недвижимости можно найти предложения от 30-40 тысяч рублей за дом площадью 40 м². Частный дом необходимо ремонтировать не только изнутри, но и снаружи. Также косметического ремонта потребуют:
- огораживающий участок забор;
- уборная, если она стоит во дворе;
- хозпостройки, если они есть.
Помимо обычной мебели, потребуется купить или привести в порядок мебель садовую: столы, стулья, лавки и т. д. Чтобы найти жильцов и сдать частный дом в найм, в него придётся вложить от 200 000 рублей.
На поддержание частного дома уходит больше денег, чем на амортизацию квартиры. На эту статью рантье обычно закладывают 40-60 тыс. руб., в зависимости от размеров дома.
Без учёта расходов, частный дом площадью 40 м² будет приносить 480 000 рублей в год. Вычтем из этой суммы расходы на подготовку к сдаче, налог на доходы физических лиц, амортизацию и узнаем, что за первый год сдачи дом принесёт примерно 177 600 рублей. Это примерно на 6 000 меньше, чем хрущёвка из предыдущего пункта.
В отличие от квартиры в многоквартирном доме, где управляющая компания заботится об общедомовом имуществе, в частном доме все хлопоты ложатся на плечи жильцов и хозяев. Дом требует постоянного внимания, профилактических работ, мелкого ремонта, ухода за участком. Всё это повышает расходы хозяев и снижает общую доходность от долгосрочной аренды загородного дома.
Цена такого дома зависит от его состояния, расположения и площади прилегающего земельного участка. Дом площадью 40-50 м² на участке 6 соток может стоить от 2.5 до 5 млн рублей. Если продать дом, например, за 4 млн руб. и положить деньги в банк под 6 процентов годовых, ежегодно вклад будет приносить 240 000 рублей, что эквивалентно 20 000 рублей в месяц.
Собственнику больше не придётся платить налог на недвижимость и тратить деньги на поддержание строений и участка в хорошем состоянии.
Что выгоднее сдавать Если речь идёт именно о долгосрочной сдаче, то сдавать городскую квартиру, как правило, выгоднее. В основном из-за того, что её содержание требует меньших затрат. Однако ситуация в 2022 году такова, что жильё проще продать, а вырученные средства пустить в рост.
На первый взгляд может показаться, что наиболее удачное решение для Сергея — продать городскую квартиру, положить деньги в банк и жить в загородном доме. Однако, помимо доходов необходимо учесть и расходы. Герою статьи придётся ежедневно тратить время и деньги, чтобы добираться на работу в город. Поддержание дома и участка в хорошем состоянии также потребует регулярных затрат свободного времени и средств. В итоге, выгода от его действий будет стремиться к минимуму. Наиболее выгодным, в долгосрочной перспективе, ходом здесь станет продажа дома. Это позволит значительно урезать расходы на содержание недвижимости и принесёт небольшой, но стабильный пассивный доход.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ