Начало 2024 года ознаменовалось значительной активностью на рынке офисной недвижимости Москвы. Недостаток нового строительства и высокий спрос привели к дефициту качественных площадей и росту арендных ставок. Усиление конкуренции за доступные офисные помещения ускоряет процесс принятия решений и заключения сделок. Площади, которые ранее не вызывали интереса и долгое время оставались пустующими, теперь начинают находить арендаторов или покупателей. Специалисты компании Ricci подвели итоги первого квартала 2024 года в сегменте офисной недвижимости, отметив эти ключевые тенденции.
Аналитики выделили несколько ключевых трендов на рынке офисной недвижимости Москвы в этом году:
-
рост спроса на аренду;
-
повышение арендных ставок на фоне стабильно высокого спроса;
-
отсутствие интереса к площадям в Shell&Core;
-
сокращение доли вакантных площадей, локальный дефицит помещений с качественной отделкой площадью более 1 тыс. кв. м;
-
высокая конкуренция среди арендаторов, сокращение срока принятия решений;
-
снижение гибкости арендодателей, уменьшение потенциала для оптимизации затрат;
-
высокий спрос на покупку офисов в Москве;
-
рост цен на продажу офисной недвижимости;
-
низкий уровень нового строительства, доступного для аренды;
-
спрос растет быстрее, чем новое предложение.
Рекордный спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в Москве
В первом квартале 2024 года рынок коммерческой недвижимости Москвы продемонстрировал рекордные показатели за последние десять лет. За этот период было реализовано 330,7 тыс. кв. м офисной недвижимости. Наблюдается значительный рост как в аренде, так и в сделках купли-продажи.
Объем арендованных площадей составил 218 тыс. кв. м, что более чем в 1,5 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Сделки купли-продажи в первом квартале 2024 года достигли 109 тыс. кв. м, что составляет более 25% от годового показателя прошлого года. Несмотря на высокий уровень ключевой ставки, спрос на покупку офисных помещений, начавшийся в 2023 году, остается высоким как среди частных инвесторов, так и корпоративного сектора.
Для корпоративного сектора основной мотивацией остается сохранение капитала через инвестиции в недвижимость. Частные инвесторы привлекаются выгодными условиями приобретения – рассрочкой от девелоперов, более низкими первоначальными взносами (10–20%) и потенциальной доходностью от роста удельной стоимости недвижимости в будущем.
Все больше конечных пользователей предпочитают покупку аренде, так как затраты на отделку могут быть сопоставимы с трехлетней стоимостью аренды и имеют шансы окупиться при владении недвижимостью.
Большая часть спроса на офисную недвижимость в первом квартале 2024 года сконцентрирована внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), что составляет 68% от общего объема, или 223,6 тыс. кв. м. Это почти вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В то время как доля сделок в пределах МКАД и в деловом районе Москва-Сити сократилась, их абсолютные значения остались неизменными.
Структура спроса по классам офисной недвижимости не претерпела существенных изменений. Доля сделок в бизнес-центрах класса А увеличилась на 3 п. п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 47% от общего объема (154,3 тыс. кв. м). Объем сделок в объектах класса В+ сократился на 5 п. п., в то время как объем сделок в объектах класса В вырос на 8 п. п.
В первом квартале 2024 года было зафиксировано 4,7 тыс. кв. м отказов от арендуемых площадей, что составляет 2% от общего объема сделок аренды. Существенного увеличения этих показателей до конца текущего года не предвидится.
Ставки аренды и уровень вакантности офисов в Москве в I квартале 2024 года
По итогам первого квартала 2024 года доля свободных офисных площадей в Москве составила 7,9%, что на 1 процентный пункт ниже показателей предыдущего квартала и на 3,9 процентных пункта меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Снижение уровня вакантности наблюдается во всех классах офисных помещений на фоне рекордного поглощения.
Качественные офисы с отделкой особенно востребованы, что способствует росту арендных ставок. В результате доступные офисные площади быстро исчезают с рынка, а общий уровень свободных помещений продолжает снижаться. Для компаний в стадии активного развития становится критически важно строить стратегию с учетом долгосрочной перспективы и возможного сокращения объема доступных площадей.
Арендодатели начинают задумываться над увеличением арендного потока путем замены мелких арендаторов на более крупных или на одного арендатора-монополиста. Арендаторам, в свою очередь, следует заранее оценивать риски, связанные с ростом рынка, и заблаговременно вступать в переговоры.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды (в совокупности по всем классам А, B+, B) увеличилась на 4,7% и по итогам первого квартала 2024 года составила 23 250 рублей за квадратный метр в год. Этот рост обусловлен как уходом более дешевых помещений, так и повышением ставок самими арендодателями.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ