Повышенный спрос на ипотеку для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не только поддерживает рынок сегодня, но и может привести к проблемам в будущем, считают аналитики компании Жилфонд. Среди возможных негативных последствий, о которых предупреждают эксперты, значатся и рост цен на частные дома, и массовые недострои, и судебные иски к подрядчикам, а также, как следствие, изменения условий льготной ипотеки для заемщиков.
Рынок индивидуального жилищного строительства в России в последние несколько месяцев переживает настоящий бум, который стимулируют, в том числе льготные ипотечные программы. По данным ДОМ.РФ, количество выданных кредитов на покупку частных домов и участков для ИЖС за 5 месяцев 2024 года увеличилось более чем вдвое по сравнении с прошлым годом. Доля ипотечных сделок на ИЖС в сегменте строящегося жилья почти достигла 24% по количеству выданных кредитов.
«Наши ипотечные брокеры отмечают, что весной и в начале лета 2024 года до 85% сделок с загородной недвижимостью проходит с привлечением ипотеки, — комментирует генеральный директор компании Жилфонд Александр Чернокульский. — Люди стали планировать покупку земельных участков и самостоятельное строительство дома, рассчитывая на то, что это проще и дешевле. Логичным результатом всплеска по количеству сделок в сегменте ИЖС стал скачок спроса на услуги подрядчиков по строительству на загородном рынке. Рынок строительных услуг к такому, разумеется, не готовился, поэтому вполне ожидаемым этим летом оказался дефицит рабочих бригад. Сегодня найти грамотных специалистов для возведения дома во многих регионах России уже не просто сложно, а крайне сложно. И, к сожалению, такое положение дел привлекает на рынок игроков без необходимой квалификации».
Проблемы с подрядчиком по строительству, как отмечают специалисты по ипотеке, влекут за собой не только риск недостроя, но и переплаты по кредиту. Дело в том, что по условиям льготной ипотеки на ИЖС, время на самостоятельное строительство без привлечения аккредитованного банком подрядчика ограничено — заемщик должен не позднее 12 месяцев после заключения кредитного договора подтвердить регистрацию собственности на построенный дом, застраховать его и оформить залог. В случае неподтверждения целевого использования средств размер ставки по льготной ипотеке может быть повышен банком до рыночной.
Как отмечают специалисты департамента загородной недвижимости Жилфонда, при работе с частными застройщиками необходимо помнить о возможных рисках. Например, подрядчик может набрать большое количество заказов, с которыми попросту не успеет справиться вовремя. Для заказчика это может повлечь и снижение качества застройки, и срыв сроков, чреватый существенным удорожанием ипотеки. В самых запущенных случаях компании вовсе могут пропадать после предоплаты на покупку строительных материалов. Если вы самостоятельно ищете застройщика, который построит вам загородный дом или коттедж, стоит внимательно отнестись к договору подряда, где должны быть зафиксированы пункты:
● полная стоимость услуг,
● кадастровый номер и адрес участка, предназначенный для строительства, порядок оплаты зеркален условиям кредитного договора,
● указана дата окончания работ и передачи дома, а также штрафы или компенсации в том случае, если сроки будут нарушены,
● прописан срок и порядок возврата средств в случае расторжения договора,
● перечислены данные о конструктивных материалах и элементах дома (размер и материал фундамента, стен, внутренней отделки, кровли и прочее).
«Рынок загородной недвижимости в России достаточно специфичен, при этом законодательно отрегулирован не так основательно, как тот же сегмент многоквартирного строительства. При оформлении ипотеки специалисты банка не выезжают проверять земельный участок под строительство на месте, пользуясь только доступной информацией с кадастровой карты, которая при этом зачастую может расходиться с реальностью, — комментирует Александр Чернокульский. — В итоге большинство рисков, связанных с приобретением и застройкой, ложится на покупателя, и не все отдают себе отчет в этом, когда покупают землю под ИЖС. Наши специалисты по возможности остерегают людей от покупки непроверенного участка, у которого есть, например неочевидные обременения, ограничивающие строительство, или осложнения вроде высоких грунтовых вод, которые могут существенно усложнить, растянуть во времени и удорожить работы. При этом договор с банком обязывает вас завершить работу и зарегистрировать дом за год, иначе ставка по вашей ипотеке вернется к рыночной. При текущей разнице между стоимостью льготного кредита и ключевой ставкой эта сумма может быть весьма ощутимой».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ