Почти 10% собственников московских квартир, выставивших свое жилье на продажу, действуют под давлением телефонных мошенников. К такому выводу пришли специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Они проанализировали сделки на столичном рынке «вторички» и составили список наиболее распространенных схем, которые используют аферисты в этой сфере.
Мошенничества с жильем, к сожалению, не редкость Вторичные квартиры в Москве, в силу своей высокой цены, являются «лакомым кусочком» для преступников. Не удивительно, что их собственники довольно часто становятся жертвами аферистов. Причем, от такого обмана не застрахован никто! Буквально недавно в СМИ гремели новости о том, как певица Лариса Долина лишилась и роскошной квартиры, и денег от ее продажи. Но она не единственная, кто попался на удочку мошенников. Они стараются нажиться и на «звездах», и на простых гражданах, в собственности которых скромные квартиры и даже всего-навсего комнаты в Москве. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость привели примеры наиболее распространенных схем мошенничеств с жильем, чтобы собственники квартир знали о них и были настороже.
Фальшивые документы и люди
Одним из наиболее распространенных видов обмана на рынке московской «вторички» остаются случаи продажи недвижимости с использованием поддельных документов и подставных лиц. Один из сценариев такой аферы: преступники продают квартиру собственника, используя похищенный у него паспорт, а в качестве владельца жилплощади потенциальному покупателю представляют подставное лицо, похожее на фото в паспорте.
«Известны случаи, когда аферист, внешне похожий на собственника, проходил все этапы сделки: подписывал договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключал в банке договор аренды банковской ячейки, у нотариуса оформлял доверенность на передачу документов в регистрирующий орган, а затем с деньгами покупателя, извлеченными из банковской ячейки, исчезал, - рассказывает руководитель Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Краснова. - Иногда злоумышленники подделывают удостоверения личности, правоустанавливающие документы. Причем эти фальшивки бывают столь высокого качества, что их сложно отличить от оригинала».
Также в практике риэлторов были прецеденты, когда фальшивые «собственники» предоставляли дубликаты правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру либо подделывали бумаги, убирая из числа собственников «лишних» лиц.
«На крючке» самые беззащитные
Мошенники весьма часто выбирают своими жертвами граждан из, так называемых, групп риска. Это люди, попавшие в сложные жизненные ситуации, малоимущие, граждане, состоящие на учете в психо-неврологическом или наркологическом диспансерах. Их аферисты вынуждают совершить сделку по отчуждению принадлежащего им имущества.
«Был случай, когда преступники предъявили требования на квартиру к наследникам женщины, злоупотреблявшей спиртными напитками: при жизни она написала расписку на якобы полученную крупную денежную сумму. К несчастью, мошенники выиграли этот судебный процесс у наследников, потому что в результате проведенной экспертизы была подтверждена подлинность подписи бывшей собственницы квартиры, а доказать отсутствие фактической передачи денежных средств наследникам не удалось. В результате наследники лишились этого имущества», – привела пример Светлана Краснова.
По словам эксперта, на рынке вторичных продаж недвижимости в Москве нередки и такие случаи, когда обманутые продавцы, спустя время, пытаются вернуть свое жилье, например, обращаются в суд или правоохранительные органы. В таких случаях назначается судебно-психиатрическая экспертиза и, если она докажет, что собственник жилья в момент сделки не понимал значение своих действий, то сделку признают недействительной и вернут квартиру прежнему владельцу. А вот ничего не подозревавший добросовестный покупатель останется и без жилплощади, и без денег.
Чтобы избежать такого развития событий, опытные риэлторы советуют покупателям до подписания договора купли-продажи жилья проверить дополнительно, нет ли в отношении его собственника решения суда о признании его недееспособным, ограниченно дееспособным, уточнить, не состоит ли он на учете в диспансере. Можно, например, предложить продавцу пройти медицинское освидетельствование у врача-психиатра при заключении сделки.
«Следственные действия» по телефону
Одна из сравнительно новых схем обмана – разнообразное привлечение граждан к участию в следственных действиях. Телефонные мошенники запугивают владельцев жилья и под разными предлогами принуждают их продать свое имущество. Например, злоумышленники выдают себя за сотрудников различных госструктур и ведомств, причем, порой представляются весьма высокопоставленными чиновниками или служащими банка, правоохранительных органов. Преступник выводит потерпевшего из состояния душевного равновесия, внушает панику, принуждает выполнять его указания.
«Охоту на жертв при такой схеме мошенники начинают со звонков по телефону или в мессенджерах под разными предлогами, чаще всего, сообщают о якобы попавшем в беду родственнике, о возникшей проблеме со стороны сотового оператора, из банка, налогового или правоохранительного органа, об ошибочном переводе денег, - говорит Светлана Краснова. - Есть пример, когда мошенники убедили клиентку банка скачать приложение для удаленного доступа к гаджету и оформили на нее кредит. Дама узнала об этом от сотрудников банка, когда вносила очередной платеж по собственному займу».
Далее жертву продолжают «обрабатывать». Мошенники продолжают звонить, убеждать, что человеку просто необходимо спасти кого-то из родных либо обезопасить свое имущество и сбережения, принять участие в «специальной операции по поимке преступников», в «секретных следственных действиях». Например, продать квартиру, чтобы оказать содействие госорганам, а полученные деньги перечислить на «безопасный счет». Причем, обычно аферисты убеждают, что все операции необходимо проводить втайне от кого бы то ни было. Доверчивые граждане действуют по указанию обманщиков, не информируя о своем участи в «спецоперации» ни своих близких, ни покупателей, ни сотрудников агентств недвижимости, куда обращаются за услугами.
В таких ситуациях страдает не только продавец, но и покупатель, отмечают эксперты. Ведь после того, как обман раскрывается, адвокаты продавца часто подают иски в суд, чтобы аннулировать сделку. Несмотря на то, что расчеты за квартиру были произведены полностью; последствием удовлетворения такого иска должна быть двусторонняя реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по сделке. Однако, как показывает практика, вероятность возврата покупателю потраченных на покупку квартиры денег стремится к нулю ввиду того, что продавец, как правило, уже перевел мошенникам и деньги покупателя, а и свои личные сбережения.
«Примерно 10% собственников-продавцов, нацеленных на прямую продажу, и 3% «альтернативщиков» пытаются провести сделки не самостоятельно, а под давлением третьих лиц, - признает эксперт. - В ИНКОМ-Недвижимость есть свои методики выявления «ведомых» продавцов, тщательно тестируется каждая заявка – обнаруживая признаки такого давления, компания отказывается от проведения сделок, сообщая о них органам правопорядка».
Продажа квартиры в период банкротства
Весьма сложный, но тоже распространенный вид юридических махинаций связан с банкротством. Люди, которые готовятся к нему, начинают избавляться от имущества, пока процедура банкротства не запущена, и недвижимость еще не арестована. Но это противозаконно, и собственность может быть изъята у покупателя в полном объеме по факту банкротства.
«Известна ситуация, когда мать с сыном взамен принадлежавшей им 2-комнатной квартиры купили 1-комнатную, а через полтора года узнали, что в арбитражном суде рассматривается судебный спор о признании недействительной сделки с данной квартирой, которая была заключена семь лет назад, - приводит пример Светлана Краснова. - Выяснилось, что мать и сына привлекли в качестве ответчиков к участию в деле о банкротстве предпринимательницы, ранее являвшейся собственницей спорной квартиры. Так, предпринимательница за два с половиной года до начала процедуры банкротства решила продать квартиру своему сыну, а он, в свою очередь, подарил квартиру родной сестре. Далее сестра, спустя три года владения данным объектов, снова продала ее нынешним собственникам – матери и сыну, причем сестра также являлась ответчиком в рамках обособленного спора в деле о банкротстве матери, но не сообщила о судебном споре покупателям. В данной ситуации покупатели до сделки получили из ЕГРН выписку об отсутствии на квартире арестов и запретов. Этот документ и другие доказательства помогли матери и сыну подтвердить в суде, что они добросовестные покупатели и отстоять свои права».
Группы риска, наиболее часто фигурирующие в мошеннических сделках
Если рассматривать все виды мошеннических сделок, то чаще всего в поле зрения криминальных элементов попадают страдающие алкогольной или наркотической зависимостью; пожилые и больные люди; имеющие дефицит социальных контактов – это типичные группы риска, свидетельствуют в ИНКОМ-Недвижимость.
Что касается продавцов квартир, совершающих сделки под давлением телефонных мошенников, то их портрет имеет менее выраженные характерные черты – как правило, это люди немолодые и одинокие, эмоциональные и впечатлительные, но вполне разумные, интеллигентные и образованные, Известны случаи, когда от аферистов пострадали учитель школы и преподаватель вуза. Среди жертв встречались люди и не одинокие (мать с сыном, супруги), и достаточно молодые (35–50 лет). А недавняя история с обманом Ларисы Долиной показала, что даже публичные медийные личности попадают в сети мошенников.
При этом существует категория владельцев квартир, которых злоумышленники почти никогда не рассматривают в роли жертв, – это семьи с детьми, особенно многодетные, поскольку такие сделки контролируются органами опеки в части соблюдения интересов несовершеннолетних, или семьи с зарегистрированными в квартире пользователями».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ