Повышение ключевой ставки ЦБ до 21% кардинально изменило структуру складского рынка Московского региона, создав новую экономическую реальность для девелоперов и арендаторов. К такому выводу пришли в ходе совместного исследования специалисты инвестиционно-консалтинговой компании Ricci и ГК Ориентир.
С 2023 по 2025 год на фоне роста ключевой ставки с 16% до 21% произошло перераспределение структуры складского строительства. Так, в 2023 году, по данным экспертов, объем введенных BTS-площадей в Московском регионе составлял 410 тыс. кв. м, в 2024 году он превысил 600 тыс. кв. м, а по прогнозу на 2025 год ожидается ввод не менее 1,3 млн кв. м BTS-объектов. Количество новых BTS-проектов в 2025 году увеличится до 15 по сравнению с 12 в 2024 годом. При этом их суммарная площадь будет на 116% больше.
В 2023 году на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья сдали 871 тыс. кв. м новых спекулятивных складов, в 2024 году – в два раза меньше – 405 тыс. кв. м, в 2025 году запланирован ввод более 1,3 млн складов, но часть из них придется на проекты, также реализуемые жилыми девелоперами по программе МПТ.
Доля объектов для собственного использования значительно сократилась — с 13% в 2024 году до 2%, который заявлен в 2025 году.
«В эпоху дорогого проектного финансирования формат BTS (build-to-suit) становится не просто одним из вариантов, а практически безальтернативным решением, поскольку позволяет реализовывать проекты с понятной экономикой и гарантированным потребителем. Именно поэтому рынок естественным образом смещается в сторону строительства под конкретного заказчика», — отмечает коммерческий директор ГК Ориентир Петр Зарицкий.
Рост стоимости аренды и продажи BTS-объектов
Рост ключевой ставки также оказал прямое влияние на экономику складских проектов. Средняя ставка аренды складов в Москве и ближнем Подмосковье выросла почти вдвое — с 6 100 руб./кв. м/год без НДС и операционных расходов в 2022 году до 11 500 руб./кв. м/год в конце 2024 года. Этот рост обусловлен как повышением стоимости строительства и финансирования, так и высоким спросом при практически нулевой вакантности на рынке качественных складских площадей.
Цены продажи BTS-объектов также показали значительный рост. В 2023 году средняя цена реализации составила 75 000 руб./кв. м (+36,4% к уровню 2022 года). В 2024 году темпы роста замедлились до 20% в годовом выражении, а средняя цена достигла 90 000 руб./кв. м без НДС и продолжила расти в первом квартале.
Изменение структуры спроса
В 2022–2024 годах основным драйвером спроса на складскую недвижимость оставались проекты формата BTS-аренды — их доля была в диапазоне 60-84% от общего объема спроса. А, начиная с 2023-го года, наблюдался рост интереса к BTS-продаже. Однако в 2024 году, на фоне удорожания заемных средств, темпы роста спроса начали замедляться. Если в 2023 году объем сделок BTS увеличилось в 4,5 раза, по сравнению с 2022 годом, то в 2024 году — на 1,7 раза больше, чем в 2023 году.
«BTS-объекты остаются основным инструментом для компаний, ориентированных на рост и развитие. Наибольший интерес к BTS-проектам проявляют онлайн-ретейлеры, продуктовый ретейл и производственные компании. Индивидуальные решения, адаптированные под конкретные потребности бизнеса, позволяют снижать операционные издержки и повышать эффективность логистики», — отмечает коммерческий директор ГК Ориентир Петр Зарицкий.
«На фоне высокой ключевой ставки рынок складской недвижимости сместился в сторону BTS-формата, который остается основным инструментом для девелоперов в условиях дорогого финансирования, - резюмирует директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Герастовский. - В структуре будущего предложения распределение может измениться в сторону повышения объёмов ввода спекулятивного строительства, если запланированные в 2024 г. BTS-объекты будут отложены или перейдут в формат спекулятивной реализации. Некоторые крупные проекты по-прежнему относятся к BTS-сегменту, но их отказ от дальнейшего развития этих площадей может поменять баланс между спекулятивными и BTS-объектами в статистике, хотя, по сути, они остаются специализированными объектами с ограниченной ликвидностью для широкого рынка. Тем не менее, спрос на BTS-решения сохраняется, особенно со стороны онлайн-ритейла, продуктового ритейла и производственных компаний. Девелоперы адаптируют свои стратегии, предлагая более гибкие условия и индивидуальные решения, что позволяет поддерживать инвестиционную привлекательность этого сегмента».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ