На загородном рынке начался новый активный сезон. Полные энтузиазма и планов обзавестись собственным домом покупатели уже выбирают землю под застройку или готовый дом. В какой момент и почему всё может пойти не так, как хотелось бы, редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали специалисты департамента загородной недвижимости компании Жилфонд.
Содержание
Рынок загородной недвижимости за последние 9 месяцев пережил большую трансформацию. Прежде всего, стало меньше возможностей получить недорогой кредит на дом или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): ставки выросли, число льготных программ сократилось, а по иным ужесточились требования. После 1 июля 2024 года, когда завершилась программа льготной ипотеки под 6%, в Жилфонде доля ипотеки в структуре всех сделок с загородными объектами снизилась до 25%, тогда как еще весной около 85% домов и участков под ИЖС покупали именно в ипотеку.
Во второй половине лета 2024 года лидером среди льготных программ стала сельская ипотека, тогда спрос сместился на отдаленные участки в 150-200 км от Москвы, которые подходили под программу. Но и тут ажиотаж был коротким – в начале сентября банки остановили прием заявок по программе из-за исчерпания лимитов. Осень и зима прошли в ожидании новостей по возобновлению приема заявок. Но 28 марта 2025 года в программу сельской ипотеки внесли несколько условий, одно из которых – заемщик должен работать в агропромышленном комплексе (АПК), быть сотрудником организаций социальной сферы на сельских территориях и в сельских агломерациях и прочее. Полный перечень условий опубликован на сайте Минфина.
В итоге в начале сезона 2025 года для строительства либо покупки загородного дома из льготных программ доступны остались семейная ипотека со ставкой до 6% и ИТ-ипотека со ставкой до 6%. Обе программы предусматривают обязательное применение эскроу-счета. А это новый серьезный вызов для тех, кто планирует построить загородный дом.
Что нужно знать об эскроу для ИЖС?
Закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» вступил в силу с 1 марта. При этом наличие эскроу-счета стало обязательным условием для получения кредита по льготным программам для строительства дома еще летом прошлого года. Дело в том, что бум спроса на льготные программы для ИЖС в прошлом году не только увеличил активность на рынке, но и стал благодатной почвой для недобросовестных заемщиков и застройщиков.
В результате на рынке загородной недвижимости не редкими стали тревожные истории, когда покупатели остаются и без дома, и без денег, а часто еще и с кредитом, который нужно продолжать платить. Например, бывали случаи, когда средства, полученные по льготной ипотеке, выводились через фиктивные подрядные организации, а в качестве отчетности в банк предоставлялись фотографии муляжей вместо реальных домов. Впрочем, основная масса неприятных историй была куда более банальна: покупатель переводил подрядчику кредитные средства на строительство, а тот не выполнял свои обязательства и признавал себя банкротом – в итоге ни денег, ни дома, а только обязательный ежемесячный платеж за кредит. Собственно, именно от таких ситуаций должны защитить покупателей эскроу-счета.
Работает система аналогично схеме использования эскроу-счетов на рынке продаж строящегося жилья в МКД. То есть, алгоритм выглядит следующим образом: покупатель заключает договор подряда на строительство дома и переводит свои либо кредитные деньги на эскроу в аккредитованном банке. Застройщик получает доступ к деньгам, которые находятся на этом счету, только после окончания работ и регистрации права собственности покупателя на частный дом. На случай банкротства банка средства на эскроу-счетах застрахованы АСВ (Агентством по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн рублей.
Получается, что деньги покупателя, кредитные или собственные, заморожены до момента завершения строительства. На первый взгляд, всё просто и прозрачно. Но на деле система сейчас находится в режиме отстройки, не все участники цепочки до конца понимают, как с ней работать, и где на пути встретятся подводные камни, признают эксперты рынка.
Грабли у порога, или что может пойти не по плану
Согласно новым правилам, на платформе Строим.дом.рф опубликован список аккредитованных организаций, которым можно доверить строительство дома. На этот список ориентируется банк. Пока не все подрядчики знают, что они должны зарегистрировать свои данные на сайте самостоятельно.
«Буквально на днях мы столкнулись с такой ситуацией непосредственно на сделке, - рассказывают в Жилфонде. - Люди подписали кредитный договор, договор долевого участия, сдали на регистрацию документы на земельный участок, пришли зачислять денежные средства на эскроу-счет, а банк отказал в трансакции, потому что данных о застройщике нет среди аккредитованных организаций. Покупатель и застройщик полагали, что все нюансы проверит банк, но у сотрудника банка не было такого регламента. В итоге с помощью юриста данные застройщик на сайт внес, и сейчас ждет одобрения от Дом.рф. В этой ситуации всё скорей всего кончится хорошо, потеряно только немного времени, за которое можно было уже выполнить часть строительных работ перед началом сезона».
Внимание к деталям: как маленькие ошибки приводят к большим проблемам
Бывает, что так легко решить проблемы с оформлением сделки на ИЖС не получается. Эксперты привели еще один пример.
«Один наш клиент решил купить земельный участок в ипотеку, а в качестве первоначального взноса использовал накопленные средства и материнский капитал. Заключил кредитный договор, банк открыл аккредитив на 60 дней, куда покупатель внес свои сбережения, и стал ждать регистрации сделки, но все пошло не по плану – один маленький нюанс спровоцировал целую лавину событий, - рассказывают в компании. - Первая ошибка возникла из-за условий аккредитива – первоначальный взнос должен быть полностью внесен на счет аккредитива перед сделкой. Напомним, что часть суммы включала материнский капитал, однако оказалось, что его не зачислили. Рассмотрение заявления о выяснении причины заняло 10 дней. Выяснилось, что не было оформлено уведомление о начале строительства, без него материнский капитал не может быть перечислен. Документы подготовили и отправили на повторное рассмотрение, это заняло еще около двух недель».
Потом нашлась еще одна ошибка: покупатель в реквизитах случайно указал не данные эскроу-счета для перевода, а счет подрядчика. В принципе, понять это можно: такие документы люди заполняют редко, и ошибки случаются. На исправление ушло еще 10 дней.
А когда все были уже, казалось бы, на пороге сделки, истек срок действия аккредитива. Кульминацией стало то, что банк отказался продлевать аккредитив, так как заемщик не выполнил условия кредитного договора. Чтобы избежать подобных историй, необходимо очень внимательно подходить к подготовке сделки и оформлению документов при покупке загородного дома или участка.
Мина замедленного действия: что скрывает участок
Эскроу-счета добавили сложности рынку загородной недвижимости, но на самом деле он и так простым никогда не был. Здесь никогда не было достаточно подписать договор купли-продажи на земельный участок под строительство или уже готового объекта и быть спокойным, до этого нужно провести дотошную работу по проверке правильного межевания участка, подведения инженерных коммуникаций и прочих тонкостей. Каждый сезон появляются истории, когда казалось бы обычная сделка превращается в сложный квест, а одна неправильная бумажка может стоить сотен тысяч рублей.
Самый распространенный пример — участок может находиться в охранных зонах: рядом с линиями электропередач или газопроводом. На таких землях действуют строгие ограничения, а строительство капитальных зданий запрещено. Узнать о наличии подобных ограничений можно на сайте публичной кадастровой карты. Бывают случаи, когда зоны с особыми условиями использования территории установлены, но не внесены в Росреестр и узнать об их наличии можно только, заказав градостроительный план земельного участка.
«В нашей практике мы столкнулись с инцидентом, когда покупатель приобрел участок в коттеджном поселке, где одна половина территории была уже застроена, другая еще нет. Участок купили, а проверять не стали как раз по причине того, что половина поселка застроена — значит, все строят, проблем возникнуть не должно, - рассказывают в Жилфонде. - Поскольку покупатели были уверены в ситуации, для ускорения процесса решили сначала построить дом, а потом зарегистрировать по упрощенной системе, то есть по факту строительства дома поставить на кадастровый учет. Напомню, что срок бесплатной приватизации муниципального жилья продлен до 1 марта 2031 года. После этой даты упрощенная схема будет невозможна, нужно будет обязательно подавать уведомление о планируемом строительстве. В итоге дом построили, а при постановке на учет выяснилось, что участок находится в охранной зоне Минобороны, и дом не может быть зарегистрирован».
Очевидно, что описанная ситуация – банальная ошибка, возникшая из-за некорректно установленной охранной зоны. Но исправить это не так легко, как может показаться. Недостаточно, если владелец участка просто придет в Минобороны и покажет пальцем на карте, что исправить. Должна быть административная процедура, которая будет запущена, если суд вынесет соответствующее постановление. А судебные разбирательства по таким делам могут длиться годами.
Такие казусы выясняются, кстати, не только в процессе покупки новой земли. Иногда люди не догадываются, что с участком что-то не так, до момента, пока не решат, к примеру снести дом, в котором прожили уже несколько лет, и построить новый. Так, к нашим юристам обратились люди, которые приобрели участок несколько лет назад, и решили обновить постройку. Для строительства брали кредитные средства, стали поднимать бумаги, чтобы согласовать строительство и оказалось, что участок расположен на двух разных территориальных зонах. Ошибка образовалась, когда формировали генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки к нему. В результате пришлось собрать кипу документов для обращения в Минстрой, чтобы исправить ошибку и внести изменения в генеральный план. А потом уже начинать строительство.
«Пока система с эскроу-счетами не отточена до автоматизма, в сделках с загородной недвижимостью нужно быть предельно внимательным и перепроверять каждую деталь, и лучше делать это под присмотром профессионалов – слишком уж дорого обходятся ошибки», - резюмируют эксперты Жилфонда.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ