Недочеты в новой квартире и несоответствие жилья заявленному классу – проблемы, с которыми нередко сталкиваются покупатели первичной недвижимости. Специалисты первой в России сертификации новостроек Urban Grade рассказали, во сколько может обойтись устранение самых распространенных на российском рынке «первчики» недочетов. По подсчетам экспертов, переплата в первый год после заселения может превышать 1 млн рублей.
Содержание
Специалисты первой в России сертификации новостроек Urban Grade, рассказали редакции ГдеЭтотДом.РУ, что помимо дефектов, недочетов и несоответствия объектов прописанным в ДДУ характеристикам, в отечественной стройотрасли довольно остро стоит еще одна проблема.
«Покупателей могут вводить в заблуждение обозначенные застройщиками классы жилых комплексов, которые не соответствуют требованиям для своей категории объектов. В итоге люди, покупая квартиру в новостройке, ожидают в проекте один набор качественных характеристик, а получают совсем не то, что хотели увидеть и что должно было быть, — рассказывает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова. – Наши специалисты посчитали, сколько примерно за первый год проживания могут потратить московские новоселы на устранение самых распространенных «недоделок» и несоответствий».
Замена некачественных или несоответствующих классу жилья инженерных систем
Качество инженерных систем — одна из главных проблем, с которой периодически сталкиваются разочарованные покупатели даже в новостройках премиум и элит-класса. Переустановка систем водоснабжения и отопления чаще всего требуется в случаях, когда на трубах и радиаторах очевидны повреждения, коррозия, нет маркировки, разболтанные краны, плохо обработаны стыки и т.д. Как правило, эти дефекты застройщик должен устранить сам. Кроме того, в новостройках действует трехлетняя гарантия на инженерию.
Гораздо сложней решить проблему с низким качеством инженерных систем и их несоответствием заявленному классу новостройки. Например, если застройщик установил самую дешевую и простую тройниковую систему разводки водоснабжения, то напор воды будет не равномерный, и сложно будет отрегулировать температуру (условно где-то включается вода, а в душе течет кипяток). Сама по себе установка устаревшей разводки воды не является ошибкой застройщика, и устранять ее как дефект он не обязан, а значит собственникам квартиры придется решать самостоятельно.
Тоже самое касается менее качественных и дешевых водопроводных труб, которые быстрее изнашиваются, менее устойчивы к коррозии, с большей долей вероятности протекают — застройщик не обязан их менять, если на момент сдачи квартиры все функционирует исправно. Специалисты рекомендуют в случаях, когда в новой квартире застройщик установил устаревшую, недорогую и низкокачественную инженерию, все-таки произвести ее замену с точки зрения экономии на будущем ремонте и эксплуатации в долгосрочной перспективе.
По данным профессиональных монтажников, установка систем отопления и водоснабжения в двухкомнатной квартире в Москве обойдется примерно в 300 – 450 тыс. рублей без учета стоимости унитазов, ванных, раковин, биде и т.д. (зависит от предпочтений заказчиков).
Переустановка вместо простых систем вентиляции
Далеко не редкость, когда новоселы сталкиваются с вопиющими дефектами вентиляции: слабая или отсутствующая тяга, соединение вентиляционных каналов кухни и туалета (что недопустимо по соображениям гигиены) и даже отсутствие вентиляционных каналов как таковых. Если такие очевидные недочеты застройщики обязаны устранить своими силами, то вот функционирующую, но не самую качественную и продвинутую систему вентиляции (если это в договоре не предусмотрено) — менять они не должны.
Бывает и так, что застройщик отказался от дорогостоящей приточно-вытяжной вентиляционной установки и климат-системы, которые полагаются в высокобюджетных классах, и оставил только стандартную систему кондиционирования без притока и очистки воздуха с улицы. Такая экономия отразится на качестве воздуха в квартире из-за отсутствия фильтрации и более низкой эффективности системы. Для людей с аллергией, астмой и различными заболеваниями органов дыхания, это может быть критично, и в целом чистый воздух, обогащенный кислородом, без неприятных запахов и повышенной влажности создает необходимую для продуктивности, хорошего самочувствия и здоровья среду.
Установка “под ключ” приточно-вытяжной вентиляционной системы с рекуперацией воздуха и кондиционирования в двухкомнатной квартире в зависимости от уровня оборудования колеблется в диапазоне 300 -700 тыс. рублей.
Замена некачественной электропроводки
Согласно статистике МЧС России, после человеческого фактора (от непотушенных сигарет до шалостей детей) именно нарушение правил установки и эксплуатации электрооборудования — самая распространенная причина пожаров в России. Некачественная электропроводка является самым частым источником подобных пожаров, в разы превышая по количеству инцидентов все вместе взятые возгорания из-за бытовых приборов.
Эксперты Urban Grade отмечают, что некоторые застройщики экономят на автоматах в щитке, розетках и выключателях, кабелях и проводах, не делают заземления или делают его неправильно. Эти недочеты сначала могут проявляться в таких мелких бытовых неудобствах, как мерцающие лампочки и отключающие от совместной работы электроприборы, однако специалисты предупреждают, что это бомба замедленного действия, которая со временем может привести к более серьезным последствиям: порче электроприборов, коротким замыкания и даже пожару.
По примерным расчетам опытных электриков, вся работа по проводке в двухкомнатной квартире обойдётся минимум в 139 тыс. рублей без учета стоимости розеток, выключателей и осветительных приборов (зависит от предпочтений заказчиков).
Аренда парковочного места из-за нехватки машиномест в ЖК
По данным специалистов Urban Grade, не более 10% ЖК по всей России удовлетворяют требованиям своего класса в плане обеспеченности машино-местами. Застройщики склонны занижать количество парковочных мест в проекте по ряду причин: это дорогостоящий продукт, сроки реализации которого зачастую растягиваются на несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию, что крайне невыгодно для компании.
Несмотря на то, что купить машино-место в Москве сегодня можно в среднем за 3,3 млн рублей, желающих приобрести “дом для своего автомобиля” больше, чем предложений. Поэтому многие автовладельцы вынуждены арендовать парковку, что в среднем обходится примерно в 10 тыс. рублей в месяц.
Таким образом, из-за отсутствия достаточного числа машиномест в ЖК новоселы, которым их не досталось, вынуждены тратить ежегодно не менее 120 тыс. рублей на аренду парковочного места.
Расходы на поездки до инфраструктурных объектов и зеленых зон из-за дефицита внутри ЖК
Еще одна печальная история с невыполненными обещаниями застройщиков — это дефицит, упрощение или даже отсутствие необходимой и заявленной в описании проекта социальной и коммерческой инфраструктуры, объектов придомового благоустройства. Например, вместо обещанного “города-сада”, утопающего в зелени, к завершению строительства у застройщика остается только ресурс на двор в стиле “чистенько, но бедненько” с самым простым озеленением и оснащением. Благоустройство территории и создание социальной инфраструктуры — обычно один из завершающих этапов возведения жилого комплекса, и к моменту, когда девелопер к нему приступает, экономика проекта может сильно измениться: ухудшиться общая экономическая ситуация, слабо идти продажи, появиться сильный конкурент, ужесточатся условия ипотечного кредитования.
А что в итоге остается новоселам? Пользоваться имеющимися в районе благами: социальными объектами, коммерцией, парками. Однако любое перемещение в городе, даже 10-минутная поездка в соседний квартал — это время и финансовые затраты. Если время человека — бесценно, то финансовые затраты мы можем посчитать.
Если взять семью из трех человек в двухкомнатной квартире (базовая модель для исследования), и предположить, что как минимум 5 раз в неделю один из взрослых совершает вне перемещений на работу еще какие-то поездки, чтобы, к примеру, отвезти ребенка в школу или сад, закупить продукты в магазине, сходить в кафе, посетить спортзал или погулять в парке, ибо в пешей доступности от его дома таковых нет или они его не устраивают по качеству. Допустим, что 5 дней в неделю на дорогу туда-обратно по таким “делам” человек затрачивает не более 10 минут (то есть объекты в радиусе 5 км), то в год набежит путь длиной 2600 км.
Таким образом, дефицит инфраструктуры и зеленых пространств для пребывания на свежем воздухе внутри ЖК и обусловленные этим поездки в ближайшие кварталы в год обойдутся неудачливому новоселу примерно в 15,6 тыс. рублей.
Эксперты добавляют, что есть еще множество больших и маленьких недочетов, несоответствий классу жилья в новых проектах, которые невозможно устранить и приходится с ними смириться. К ним можно отнести недостаточную высоту потолков для данного класса жилья, слишком большое количество квартир на лестничной клетке, некачественную отделку мест общего пользования, далекие от рендеров фасады и их сомнительные эстетические и практические характеристики и т.д. Казалось бы, все это не критично, но каждый класс жилья предусматривает определенный набор характеристик, за которые люди и платят. Если ряд этих характеристик застройщик в угоду своей экономии проигнорировал или сделал ниже стандарта, предусмотренного обозначенным им уровня проекта, то потребители фактически заплатили за обещания.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ