Управление коммерческой недвижимостью в 2020-х не только про арендаторов и договоры. Это про данные, автоматизацию, предиктивную аналитику и цифровые каналы связи. Практика компании Черри Эстейтс показывает: PropTech может не просто оптимизировать процессы, а реально увеличивать капитализацию активов. Мы поговорили о том, как перевести недвижимость в цифру, и зачем это нужно и девелоперам, и инвесторам, с Дмитрием Порошиным, членом совета директоров по стратегическому развитию Черри Эстейтс.
Наш собеседник начал свой путь в роли коммерческого директора. Сегодня в зону его ответственности входит стратегическое планирование и развитие ряда новых направлений бизнеса, в том числе PropTech-направление. Под этим термином понимают внедрение технологий в управление недвижимостью и девелоперские процессы: от автоматизации документооборота и обслуживания арендаторов до использования «умных» счётчиков, предиктивной аналитики и платформ для взаимодействия с клиентами.
PropTech меняет подход к отрасли: недвижимость становится не просто квадратными метрами, а цифровым продуктом с данными и сервисами вокруг. Именно PropTech позволяет избегать шаблонных решений, заранее просчитывать потенциал объекта и видеть неочевидные точки роста, выстраивать эффективные модели монетизации и повышать доходность проектов. Для инвестора это — рост капитализации, для девелопера — конкурентное преимущество на рынке.
— Дмитрий, с чего началась цифровизация в Черри Эстейтс?
— С желания навести порядок. Когда управляешь десятками объектов, тонешь в бумагах и рутине. Мы начали с самых болезненных точек: документооборот, показания счетчиков, заявки и фильтрация потенциальных арендаторов.
Первый шаг: внедрили сервисы электронного документооборота, настроили роуминг и подписываем договоры, счета, акты без единого листа бумаги. Это сэкономило до 40% затрат на печать и доставку. Подписание документов теперь занимает не дни, а часы. Арендаторы и арендодатели подписывают контракты из любой точки России. Проблемы с утерянными документами ушли.
Особенно эффект заметен, когда стороны в разных часовых поясах. Раньше сделка могла идти шесть дней, а сейчас заключается за шесть часов. Это стало нормой. Для арендаторов, особенно федеральных сетей с тысячами арендуемых помещений, это большой плюс.
Второй шаг - «умные» счетчики. Вместо сбора показаний вручную, всё автоматически передаётся оператору и в наши системы. Сотни часов экономии каждый месяц и стопроцентная точность. Сокращается до минимального период между снятием показаний и оплатой коммунальных услуг.
Человеческий фактор исключается полностью. Не нужно отправлять сотрудников или напоминать арендаторам, всё работает автоматически. Третий шаг - платформа для арендаторов. Через личный кабинет можно оставить заявку, отследить ее выполнение, посмотреть историю взаимодействия. Это позволило снизить количество звонков от арендаторов в три раза, а средняя продолжительность звонка сократилась с 10 до 3 минут.
Например, у нас была ситуация: арендатор отправил заявку на ремонт, и к нам она попала только через 2 дня. Причина в том, что у сетевых арендаторов сложная структура: согласования, территориальные офисы, ответственные сотрудники за разные сегменты вопросов. Мы автоматизировали процесс так, чтобы обращение сразу доходило до нашего ответственного менеджера. Работает категорирование заявок: мы сразу видим, в чём суть проблемы, в какой отдел ее распределить, кроме того, система сразу предлагает первичный протокол решения.
— Сегодня вы уходите от агентской модели к инвестиционной. Как технологии помогают в этом переходе?
— В рамках инвестиционной модели важно не просто собирать текущие арендные платежи, а создавать добавленную стоимость. Для этого нам нужны данные, скорость и контроль.
Первое - Big Data и геоаналитика. Анализируем трафик, демографию, конкуренцию, поведение потребителей. Это помогает находить неочевидные точки роста. Например, объект с текущей низкой доходностью может оказаться перспективным, если в районе есть неудовлетворенный спрос. На основе больших массивов данных и сопоставимых кейсов мы прогнозируем, что именно обеспечит прирост капитализации.
Вот пример из практики. Объект - невостребованное на рынке более 3 лет из-за юридических проблем нежилое здание 500 кв.м.; вследствие долгого простоя техническое состояние было неудовлетворительным. По соседству супермаркет, аптеки, службы доставки, два жилых комплекса бизнес-класса (1100 квартир) и офисные центры. Прямой арендатор съехал, а новое предложение от ритейла сводилось к формуле «здесь раньше всегда был продуктовый, давайте и мы встанем».
Но мы увидели другое. Анализ района показал: плотность населения и средний чек высокие, а вот качественного общепита нет вовсе. Мы перепланировали помещение под шесть блоков по 40–80 кв. м (самую востребованную в тех условиях площадь) и собрали сбалансированный пул арендаторов: кофейня, пекарня, суши-премиум, мясной ресторан, тапас-бар, винный бар. Такой микс дал устойчивый поток, синергию форматов, диверсификацию рисков и быструю заполняемость. Проект реализован с доходностью выше 35% годовых.
— Какие технологии следующего уровня вы планируете внедрять?
— Есть два больших направления: токенизация и VR/AR. С токенами идея проста: превратить долю в недвижимости в цифровой актив. Это значит, что инвестор сможет покупать/продавать свою долю онлайн, быстро и прозрачно. Порог входа снижается - можно купить не здание, а условно «1% от здания». Все сделки фиксируются в блокчейне - прозрачность и безопасность.
Мы проектируем пилотную юридическую и техническую модель. Потенциал огромный! Это инструмент для создания ликвидного, глобального рынка коммерческой недвижимости.
Каждый объект, который рассматриваем, анализируем и с точки зрения возможности токенизации. Это не просто модный тренд, а реальный способ привлечения инвестиций в интересные проекты. Наши клиенты на опыте других стран это хорошо понимают и с ними легко говорить на одном языке. Мы расширяем пул инвесторов, у которых есть требования к качеству объекта, но в моменте нет свободных средств. Кто-то не может зайти на 100%, но готов участвовать в доле через токен. Это повышает ликвидность и гибкость.
Что касается VR/AR - это мощный инструмент продаж и принятия решений. Инвестор может «пройтись» по объекту в виртуальной реальности, увидеть, как он будет выглядеть после реконцепции или ремонта. AR- слои покажут, что будет после смены фасада или зонирования. Это сокращает цикл принятия решений и повышает доверие.
Важное значение для наших партнеров имеет системный подход. Для принятия решения о входе в проект им необходимо понимание всей совокупности факторов: место объекта, техническое состояние, локация, юридическая чистота и понятность сделки, инвестиционный потенциал, сколько ресурсов и времени займет реконструкция. Мы стремимся к тому, чтобы инвесторы могли принять решение об участии в проекте без выезда на объект, благодаря качественной VR-презентации, которая показывает не просто внешний вид, а весь кейс.
— Что оказалось самым сложным на пути цифровизации?
— Люди. Технологии можно купить, людей нет. Самый большой барьер - привычка. Арендаторы, партнёры, иногда и сотрудники боятся нового, не верят в безопасность, не хотят разбираться.
Что работает? Обучение, демонстрация пользы и постепенность. Показываем, как экономится время, как легко работать с платформой. Новые арендаторы уже работают с нами только через цифру — это наша политика. Постепенно и старые переходят.
Были и технические вызовы. Интеграция ЭДО, «умных» счётчиков, CRM - все это требует сильных подрядчиков и IT-команды. Отдельный фронт кибербезопасность, уделяем этому особенное внимание.
Главный урок - не надо внедрять технологии ради моды. Начните с аудита процессов. Поймите, где у вас потери, ошибки, дублирование. И только потом подбирайте решения. Цифра должна решать проблемы, а не создавать головную боль.
— Какой следующий этап цифровой трансформации планируете?
— Идём к созданию единой платформы, объединяющей все процессы от мониторинга объектов и аналитики трафика до работы с арендаторами и инвесторами. Это будет не просто CRM или база данных, а полноценная экосистема управления.
Кроме того, хотим внедрить AI-модели прогнозирования: какой арендатор может уйти, когда стоит пересмотреть ставку, где объект теряет капитализацию. Это позволит еще до возникновения проблемы действовать на опережение.
Будущее рынка за компаниями, которые успеют встроиться в цифровую реальность. Остальным придётся догонять.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ