Итоги года: доступнее жилье не стало

По данным федерального портала по недвижимости «Мир квартир», за последний год цены на вторичном рынке городской недвижимости ярко выраженного ценового тренда не наблюдалось. В ряде городов произошло увеличение цен на жилье, где-то – снижение. Причем в большинстве случаев изменение не превысило 5% за весь год, а максимальный рост составил 14%, что также лишь немного превысило уровень инфляции.

Ипотека и отложенный спрос оживили рынок

Несмотря на разнонаправленную динамику, уходящий год оживил рынок вторичного жилья. По данным мониторинга портала «Мир квартир», проводившегося в 36 городах РФ, в 60% из них  стоимость квадратного метра увеличилась, а его цена в среднем выросла на 5%. В остальных 40% за год цены снизились, в среднем также на 5%. Не изменилась стоимость жилья лишь в Новокузнецке, где цена квадратного метра остановилась на отметке в 33 686 рублей.  

«Оживление рынка во многом произошло из-за улучшения экономической ситуации в целом, возвращения отложенного за кризисный 2009 год спроса, а также увеличения количества ипотечных сделок», - объясняет директор по развитию портала «Мир квартир» Виктор Щеблецов. Последнее подтверждают и данные Росреестра: за январь-ноябрь этого года было зарегистрировано 1,1 миллиона сделок по ипотеке, что в 1,6 раза больше показателя за 11 месяцев 2009 года.

Лидеры -  Казань, Москва и Красноярск

Лидерами подорожания стали Казань (+14%), Москва (+10%) и Красноярск (+8%). В Казани цена квадратного метра составила в декабре 41639 руб., увеличившись с января 2010 года на 5065 рубля. В столице Татарстана сильнее всего подорожало самое востребованное жилье – небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, при этом стоимость трешек даже снизилась (в среднем на 3%). Любопытно, что до кризиса цены в Казани и соседних Набережных Челнах были на одном уровне, а теперь в Казани выше на 30%. «Достаточно высокий рост цен предложений на жилье в Казани объясняется тем, что этот город является столицей субъекта федерации поставляющей нефть на мировой рынок. За последний год цена барреля нефти на мировом рынке увеличилась примерно на 20%. Понятно, что часть этих денег получили и домохозяйства столицы Татарстана, а также нефтедобывающих городов. – поясняет генеральный директор  Аналитического агентства RWAY Александр Крапин. – А высокий рост цен предложений в Казани, относительно цен предложений в г. Набережные Челны объясняется тем, что последний город не получает доходов от экспорта нефти и у него есть все признаки моногорода, большинство из которых сейчас являются депрессивными».

Вторым лидером по увеличению стоимости недвижимости стала Москва, где цена квадратного метра выросла с января на 15 653 рубля (10%) и составила к новому году 169 014 руб. Так что покупатели, которые решили подождать дальнейшего снижения цен, за год даже на тридцатиметровой малогабаритке «потеряли» около полумиллиона.

Квартиры в столице дорожали с января по июнь, летом цены не поднимались, и с сентября цена квадратного метра снова стала плавно увеличиваться. Специалисты портала «Мир квартир» отмечают, что ожидаемого осенью скачка цен на вторичном рынке  не произошло, однако к концу года в продаже остались наименее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества. Более ликвидные квартиры были распроданы в сентябре-октябре. 

В Красноярске за год квартиры подорожали на 8%: цена квадратного метра увеличилась на 3 157 рублей и составила 42 561 рублей. Эксперты связывают рост цен в этом регионе с увеличением количества ипотечных сделок: по данным Управления Росреестра по Красноярскому краю, только за первое полугодие их количество увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В остальных городах цены росли менее активно: на 5% увеличилась стоимость квадратного метра в Новосибирске (49 192 рублей) и Смоленске (35 178 рублей), на 3% - в Воронеже (36 461 рублей).  

Аутсайдеры: Саратов, Самара и Нижний Новгород

Наиболее серьезно квартиры подешевели в Саратове (-12%), Самаре (-11%) и Нижнем Новгороде (-4%). При покупке недвижимости на вторичном рынке Саратова покупателю в декабре пришлось заплатить бы за квадратный метр меньше на 4 413 рублей, чем в начале года – 32 568 рублей. Таким образом, тот, кто продал свою квартиру в 2009 году и рискнул «придержать» деньги выиграли не менее 150 тысяч рублей. Именно на столько снизилась в среднем цена небольшой однокомнатной квартиры.

Стоит отметить, что в этом городе стоимость каждой пятой квартиры, выставленной на продажу, не превышает планку стоимости в 1 млн. рублей. Причем здесь за эту сумму можно приобрести не только однокомнатную квартиру в приличном районе, но и, например,  «двушку» в кирпичной пятиэтажке.

В Самаре  стоимость квадратного метра в январе составляла 53637 рублей, но к июню она преодолела психологическую отметку в 50 000, а к новому году составила 47492 рубля, снизившись с января на 6145 рубля. При этом 4% квартир в этом городе стоили более 10 млн., попадая в разряд «сверхдорогих» квартир, а 8% - в категории квартир со средней стоимостью 5-10 млн. рублей. Эксперты «Мира квартир» предполагают, что снижение цен на недвижимость в городе в этом году произошло из-за нестабильной ситуации с новым строительством. Еще до кризиса в Самаре возникли серьезные проблемы на первичном рынке, где количество долгостороев увеличилось до 100, что привело к перетеканию покупателей на вторичный рынок, и, соответственно, к достаточно серьезному росту цен. В этом году цены были подкорректированы рынком.

Стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде, в свою очередь, за год снизилась на 1934 руб., и составила к декабрю 44278 руб. Учитывая, основное снижение цен на недвижимость произошло в сентябре, можно предположить, что стоимость жилья оказали влияние пожары, сильно затронувшие Нижегородскую область в этом году.

Доступнее жилье не стало

Можно констатировать, что доступнее за последний год жилье не стало: к заданной руководством страны и программой «Доступное жилье» планке в 30000 рублей за кв. м. стоимость недвижимости так и не приблизилась. Лишь 3% квартир на вторичном рынке 150 российских городов можно было купить по цене менее 1 млн. рублей, что соответствует стоимости однокомнатной квартиры площадью 33,3 кв. м при цене 30 000 рублей за квадрат.

Самое недорогое жилье можно приобрести в небольших городах, даже не областных, а районных центрах.  По данным портала  «Мир квартир», ниже заданной планки стоит квадратный метр в г. Заволжье Нижегородской области (24 171 рублей) и г. Жигулевск Самарской – 25 317 рублей. В некоторых областных центрах цена приближена к заветным 30000 за квадрат: в Курске (29 098 рублей) и Иваново (30108 рублей), причем в последнем 23% квартир на вторичном рынке предлагаются по цене не более 1 млн рублей.

Можно найти недорогие квартиры и в городах-миллионниках. Рекордсменом в этом году стал Омск, где 15% из выставленных на продажу квартир стоит менее 1 млн. рублей. В Казани - 7%, в Новосибирске – 6%, а в Ростове-на-Дону - 4%, предлагаемых покупателям квартир, дешевле 1 млн. рублей . «Но не стоит обольщаться, обычно недвижимость расположена в старом жилом фонде, а  качество такого жилья оставляет желать лучшего, - предупреждает Виктор Щеблецов, - покупателям дешевых квартир придется вкладывать дополнительные средства в ремонт, кроме того, возможны и серьезные проблемы с коммуникациями».

Исследование, проведенное специалистами портала «Мир квартир», еще раз подтвердило огромный ценовой разрыв между московским жильем и стоимостью квартир в других городах страны. 78% «сверхдорогой» недвижимости, цена которой превысила 10 млн. рублей, приходится на пять городов:  Москву (49%), Санкт-Петербург (12%), Уфу (10%), Самару (4%) и Омск (4%). Причем в столице за 10 млн. рублей можно купить лишь хорошую двухкомнатную квартиру в престижном районе, а даже для покупки средней «трешки» покупателю придется добавить, так как ее цена к концу года составила 14,3 млн. рублей.

Таблица: Изменение стоимости квадратного метра в некоторых российских городах с января по декабрь 2010 года

Источник: федеральный портал по недвижимости «Мир квартир»