Недвижимость подорожает из-за роста цен на бензин

Российский топливный союз сделал прогноз цен на топливо в России — в 2014 году они могут вырасти на 30% до 40 рублей за 1 литр. Аналитики компании «Метриум Групп» уверены, что столь существенное подорожание стоимости топлива, приведет к росту цен на недвижимость, учитывая продолжающееся подорожание иных составляющих инвестиционной себестоимости строительства. При этом повышение себестоимости жизни остается главным фактором, сдерживающим доступность жилья для большинства населения.

Если проанализировать экономическую статистику за последние пять лет, то станет очевидно, что рост стоимости бензина и некоторых стройматериалов существенно превышал уровень инфляции. Так, если средняя цена бензина в 2009 году составляла 21 999 рублей за тонну, то в 2013 году показатель вырос на 58% — до 34 685 рублей. На силикатный и керамический кирпич за аналогичный период цены выросли на 39% и 42% соответственно. Больше всего — на 83% — выросли цены в сфере металлопроката: с 35 360 до 64 842 рублей за тонну стальных электросварных труб. При этом цены на недвижимость в течение последних двух лет оставались неизменными за счет более медленного роста в цене других стройматериалов. Например, цены на цемент за 2009-2013 выросли на 23% — с 3 276 до 4 044 рублей за тонну. Плиты перекрытий за 2009-2013 подорожали на 35% — с 4 883 до 6 608 рублей за куб. м, железобетонные стеновые панели — на 23%, с 9 063 до 11 180 рублей за куб. м. Однако резкий рост стоимости бензина в 2014 году может нарушить достигнутую точку равновесия и дать импульс для нового роста цен.

Цены закупки строительных материалов (2009-2013 годы, рублей за единицу измерения)

Источник: Данные ФСГС

«Цена бензина — одна из значимых статей расходов при реализации проектов жилой недвижимости, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — Расходы на него могут составлять от 0,5% до 2-3% от инвестиционной себестоимости проекта. И если бензин подорожает на 30% с 30 до 40 рублей за литр, то для конечных потребителей стоимость квадратного метра может вырасти на 7-10%. При этом в сегменте de luxe и премиум ни подорожание бензина, ни рост стоимости жизни на покупательский спрос влияния не окажут. Тогда как в сегменте квартир эконом- и комфорт-класса подорожание квадратного метра даже на 5% может ограничить спрос».

Доступности жилья не способствует и рост стоимости жизни — за последние 5 лет она ощутимо повысилась. Если рассмотреть самые важные статьи, влияющие на уровень жизни, то в первую очередь необходимо оценить уровень инфляции — он по итогам каждого года неизменно оказывался выше прогнозируемого. В целом с 2009 по 2013 год общий уровень инфляции составил 40%. При этом последние три года — с 2011 по 2013 год — инфляция оказывается неизменно выше прогнозируемых в начале года значений.

Динамика инфляции за последние 5 лет (2009-2013 годы, %)

Источник: Данные ФСГС

Второй фактор — услуги ЖКХ, удорожание которых традиционно опережает все другие показатели стоимости жизни. За последние 10 лет — с 2002 по 2012 год — стоимость на услуги ЖКХ выросла в среднем в 4,6 раза. При этом тарифы на социальный наем жилого помещения выросли в 5 раз, на отопление — в 5,1 раза, на горячую воду — в 6,2 раза.

Динамика стоимости услуг ЖКХ за последние 10 лет

Источник: Правительство Москвы

Таким образом, если взять в качестве примера стандартную 2-комнатную квартиру площадью 60 квадратных метров, то в 2009 году за неё нужно было платить около 2,5 тыс. рублей, в 2013 году содержание этой же квартиры обходилось уже порядка 4,8 тыс. рублей.

Рост стоимости услуг ЖКХ в Москве за последние 5 лет (из расчета за 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м при проживании 2-х человек), в рублях

Источник: «Метриум Групп»

Третий наиболее значимый фактор «стоимости жизни» — потребительская корзина, за последние пять лет она подорожала на треть. Если в 2009 году минимальный необходимый для жизни набор продуктов, товаров и услуг оценивался в 7 626 рублей, то уже в июне 2013 года Мосгордума приняла закон, определяющий её стоимость в размере 10 016 рублей, увеличив показатель на 31% по сравнению с аналогичными данными за 2009 год.

"Вес" потребительской корзины в Москве за последние 5 лет, в рублях

Источник: Московская Городская Дума

Однако, специалисты «Метриум Групп» отмечают, что динамика стоимости потребительской корзины не отражает реального роста стоимости жизни. «Состав и цена потребительской корзины — ориентировочная цифра, исходя из которой рассчитывается прожиточный минимум, — обращает внимание Мария Литинецкая. — Не секрет, что прожить по таким нормам, в особенности в Москве, невозможно. По оценке экспертов „Оксфам“, благотворительной организации по борьбе с бедностью в мире, указанная на бумаге стоимость продуктов, входящих в потребительскую корзину наших соотечественников, не соответствует их истинной стоимости, а набор продуктов не удовлетворяет потребности человека в здоровом питании. Для сравнения: в России потребительская корзина включает всего 156 наименований товаров и услуг, во Франции — 250, в США — 300, в Англии — 350, в Германии — 475. Исходя из этого, вполне закономерно, что данные независимых исследовательских центров показывают совсем иную картину. При этом если в 2009 году расходы на питание и товары повседневного спроса составляли в среднем 48% совокупного дохода семьи, то в 2013 — уже 56%, что еще раз подтверждает удорожание стоимости жизни».

Четвертый фактор — рост доходов населения. Здесь опять-таки наблюдается разрыв между официальной статистикой и данными независимых исследовательских центров. Так, Мосгорстат опубликовал весьма позитивный отчет, в соответствии с которым рост среднемесячной заработной платы москвичей за 2009-2013 гг. составил более 40%, с 40 072 до 56 384 рублей, незначительно опередив инфляцию. Однако официальные данные Мосгорстата не вызывают доверия у большинства специалистов, поскольку, как подконтрольная правительству Москвы организация, она ориентирована на пропаганду достижений социально-экономической политики столичной администрации.

Среднемесячная начисленная заработная плата в рублях по Москве

Источник: Мосгорстат

При этом данные негосударственных аналитиков показывают, что рост доходов населения за последний пятилетний период был в два раза ниже роста стоимости жизни. Так, по данным Московской Федерации Профсоюзов при общем уровне инфляции 40% заработная плата москвичей за 2009-2013 гг. выросла только на 23% — от 57 280 до 70 369 рублей в месяц.

Среднемесячная начисленная заработная плата в рублях по Москве

Источник: Московская Федерация Профсоюзов

«Если посмотреть на еще один критерий — индекс покупательской активности, то по статистике исследовательского центра «Ромир» за 2009-2013 гг. он вырос в 2,6 раза, то есть при росте заработной платы на 23% расходы москвичей на питание и товары повседневного спроса выросли в среднем на 263%, что кажется нелогичным (тратим в разы больше, чем зарабатываем), — продолжает Мария Литинецка. — Высокий рост покупательского спроса на столь пугающую цифру (263%) в номинальном выражении объясняется во многом стремительным ростом потребительского кредитования — по состоянию на ноябрь 2013 года кредитами охвачено от 60% до 80% экономически активного населения. Иными словами, живем не по средствам«.

График покупательской активности россиян за 2009-2013 годы, 100% — январь 2008 года

Источник: исследовательский холдинг Ромир

Наконец, последний фактор — ипотечные ставки, которые после прохождения острой фазы кризиса снова пошли вверх: за 2011-2013 гг. они выросли с 11,9% до 13%.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях за последние 5 лет, в %

Источник: ЦБРФ

«Таким образом, с 2009 года мы наблюдаем ситуацию, при которой доступность жилья ограничена не столько подорожанием квадратного метра — его средняя цена за весь посткризисный период как раз не сильно выросла — сколько повышением стоимости жизни, — подводит итог Мария Литинецкая. — Доходы населения просто не успевают догонять рост цен на питание, товары ежедневного спроса и ЖКХ. В итоге у людей остается все меньше возможностей купить жилье или взять ипотеку».