Участники строительного рынка и эксперты активно комментируют изменения в федеральном законодательстве о долевом строительстве, которые накануне вступили в силу.
С 1 июля стройотрасль начала жить по новым правилам, которые ужесточают требования к застройщикам, их работе и вводят новую схему продажи жилья в новостройках. Многие девелоперы и потенциальные покупатели опасаются, что ужесточение правил спровоцирует рост цен на «первичку». Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate, много лет работающей на рынке жилой недвижимости, рассказала редакции ГдеЭтотДом.РУ, как может измениться рынок.
Для кого отмена долевого строительства станет фатальной?
В первую очередь пострадают небольшие компании-застройщики и новички на рынке, не имеющие необходимого опыта в строительстве жилых домов или не располагающие достаточными оборотными средствами, чтобы вести стройку на собственные деньги. С другой стороны, обслуживание дорогих долгосрочных кредитов станет большой финансовой нагрузкой даже для крупных компаний, занимающихся возведением новостроек. Если застройщик не сможет выйти на необходимый уровень продаж, то начнутся проблемы с выплатами по кредиту банку, а также повысятся коммунальные расходы на не проданные готовые квартиры. Логично предположить, что для покрытия своих убытков девелопер начнет повышать цены на жилье. В условиях и так сниженного спроса, это только еще больше затормозит продажу. Поэтому из-за отсутствия альтернативных источников финансирования, небольшие застройщики будут вынуждены либо уйти с рынка, либо входить в партнерские программы с крупными компаниями.
В итоге это приведет, во-первых, к снижению объемов строительства в целом, а во-вторых, к уменьшению конкуренции между девелоперами и формированию олигополистического рынка. И, в конечном счете, в проигрыше все равно останутся покупатели жилья. Отсутствие острой конкуренции может негативно сказаться на качестве реализуемых проектов. Застройщики уже не настолько будут заинтересованы использовать инновационные проектные решения и материалы для повышения конкурентоспособности своих проектов.
В целом отмена ДДУ не очень выгодна и для покупателя, так как практически наверняка цены на готовые квартиры поднимутся, а также больше нельзя будет сэкономить, купив квартиру в новостройке на стадии котлована. Стоит сказать и об инвесторах, хотя доля инвестиционных сделок в общем объеме в последнее время серьезно сократилась. Эта категория покупателей в принципе уйдет с рынка.
Чем банкам и государству выгодна отмена долевого строительства?
Для банков отмена ДДУ, конечно, выгодна, ведь они фактически смогут получать двойную прибыль. Во-первых, от займов, выданных застройщикам, а во-вторых, в виде платежей и процентов по ипотечным кредитам от квартир в том же жилом комплексе. Все деньги, полученные от дольщиков, и средства компенсационного фонда будут аккумулироваться в банке, который вполне может пускать их в оборот и получать проценты. В то же время из-за нестабильной экономической ситуации в стране и сохранившейся зависимости многих застройщиков от импортных материалов на фоне скачков валюты, для банков входить в долгосрочные строительные проекты большой риск. Понимая, что иных вариантов, кроме получения кредита, у застройщика для финансирования проекта нет, они начнут ужесточать требования и повышать процентные ставки. Фактически строительная отрасль станет зависима от банковской. В сложившейся ситуации в выигрышном положении окажутся крупные застройщики – лидеры рынка. Для них получить кредит на более выгодных условиях проще из-за давно устоявшихся партнерских отношений с большинством банков.
Помимо банков существует очевидная выгода и для государства, которое снимает с себя ответственность. В случае проблем у застройщика достройка объектов будет происходить исключительно за счет банка, финансирующего стройку, а не за счет госбюджета. При этом пока нет четкого механизма защиты со стороны государства эксроу-счетов в случае банкротства самого банка.
Как застройщики постараются обойти новые требования?
Основные альтернативные схемы ДДУ, к которым наверняка обратится часть застройщиков –предварительный договор купли-продажи, ЖСК и ЖНК. Покупатели в этом случае будут действовать на свой страх и риск без каких-либо гарантий со стороны государства. И эти схемы могут оказаться вполне жизнеспособными. Для привлечения покупателей на такие условия застройщики могут начать снижать цены на 10-20% по сравнению со среднерыночными, поэтому доля таких «серых» сделок может серьезно возрасти.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ