Как быстро и выгодно продать квартиру в «хрущевке»?

Определите адекватную цену

Задумав продать квартиру в Москве в «хрущёвке», вы должны четко понимать, что потенциальный покупатель – это самый бедный клиент на локальном рынке жилья, причем не только в Москве, но и на региональных рынках жилья. Люди присматриваются к «хрущевке» не из-за ностальгии по кукурузе и поднятой целине, а благодаря её низкой стоимости, которая обусловлена небольшой площадью и высоким износом.

Цена – главное конкурентное преимущество, которое сработает, только если вы не ошибётесь с нулями в объявлении. Как показывает практика, владельцы «хрущевок» в Москве завышают стоимость предложения в среднем на 5-7% относительно конечной цены продажи.

Лучше всего определять цену сравнительным методом. Изучите предложения аналогичных квартир на онлайн-платформах объявлений, например, на сайте ГдеЭтотДом.РУ. При этом рассматривайте только те объекты, которые схожи с вашей по следующим характеристикам:

– состоянию;

– площади;

– этажу и расположению на нем (не первый и не последний, не угловая);

– расположению дома относительно метро или остановок.

Если вдруг вы не найдете в продаже аналогичных объектов, например, «однушек», то поищите сходные по данным выше параметрам двух- и трехкомнатные квартиры. Посчитайте их суммарную стоимость, а потом разделите на общую площадь. Так вы поймете, сколько стоит квадратный метр вашего жилья. Только учтите, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже «квадрат» в ней, и наоборот. Соответственно, если средний квадратный метр в двух- и трехкомнатных «хрущевках» на рынке недвижимости Москвы стоит 135 тыс. рублей, то стоимость вашей «однушки» можно увеличить до 137-140 тыс. рублей за кв. м.

«Будьте готовы к торгам, потому что рыночная конъюнктура безжалостна к самому неликвидному жилью. Продажи могут затянуться, а «хрущевки» – не молодеют, - констатируют эксперты Метриум. - Покупатель, который позвонит вам спустя два месяца после подачи объявления, может захотеть скидку, даже если цена кажется вам абсолютно адекватной».

Избавьтесь от хлама

Перед фотосессией для рекламного объявления, а уж тем более перед показом клиенту, квартиру лучше очистить от всего лишнего. Прежде всего следует избавиться от откровенно разваливающихся и неприглядных предметов мебели и утвари. Они катастрофически портят впечатление от жилья и воздействуют прямо на подсознание клиента, даже если он прекрасно понимает, что жить с этими вещами не будет.

Кроме того, чем больше в квартире хлама, тем менее просторной она покажется покупателю. Поэтому любой ценой отправьте на свалку (даже если они будут сопротивляться) следующих «монстров»:

– двуспальные кровати;

– диваны-«дутики»;

– шкафы-стенки;

– обеденные столы;

– ковры;

– портьеры из тяжелых тканей.

Ну и наконец, избавьтесь от личных вещей, которые буквально «кричат» о людях, когда-то проживавших в квартире: фотографии, награды и грамоты, детские игрушки, артефакты различных хобби (лыжи, ружья, удочки, коллекция бабочек), медицинские изделия (костыли, трости), настольные игры и т.п. Любой человек подсознательно мечтает купить новое жилье, которое никак не связано с жизнью других людей. Ну и поскольку вы продаете не английский замок XIV века, аргумент «мы продаём квартиру с историей» в случае с «хрущевкой» точно не сработает.

Наведите порядок

Избавившись от лишней мебели и вещей, вы можете обнаружить, что ваша квартира в «хрущевке» еще хуже, чем вы о ней думали. Рассохшиеся плинтусы, ребристый пол, стертые пороги, отклеившиеся обои, треснутые и неровные стены, пятна на потолке и другие следы безжалостного времени точно не повысят её привлекательность.

Впрочем, спешить с заказом дизайн-проекта тоже не стоит: полноценный ремонт в продаваемой «хрущевке» станет вашей главной ошибкой. Любые дорогостоящие вложения в отделку и меблировку, скорее всего, не окупятся. Да, вам удастся продать квартиру дороже, но финансовый выигрыш будет намного меньше затрат на ремонт. Поэтому «золотой серединой» станет «реновация своими руками», для которой понадобятся:

– краска;

– кисточка;

– флизелиновые обои без рисунка;

– побелка, а также другие бюджетные материалы и инструменты.

Скорее всего, вам удастся уложиться в затраты, не превышающие 10 тысяч рублей. При этом квартира будет выглядеть гораздо «свежее». Заменять окна или двери следует, только если они совершенно разбиты или сломаны.

Помните, что порядок начинается с порога, поэтому выгляните на лестничную площадку и подъезд, которые первыми встретят ваших потенциальных покупателей. Не поленитесь выбросить импровизированные пепельницы из-под кофейных банок, сотрите провокационные надписи со стен, помойте пол хотя бы у входа в вашу квартиру.

Дайте хорошее объявление

Реклама – двигатель торговли, а ваша реклама – объявление в интернете, поэтому оно должно быть идеальным. Назначив адекватную цену, вы должны составить правильное описание.

Даже если вы обладаете завидным литературным слогом, не следует упоминать «функциональные планировки», «просторные комнаты» и «высококачественные материалы» там, где их нет и не было. Сосредоточьтесь на настоящих преимуществах «хрущевок», которые есть и у них.

Нередко панельные пятиэтажки расположены в относительно близких к центру города районах. Старые районы «хрущевской» застройки обычно не страдают от недостатка социальных объектов и коммерческих услуг. Соответственно, с транспортом дела обычно обстоят лучше, чем в стандартных «спальных районах» брежневской или горбачевской эпох. Добавьте подробную информацию об удаленности от центра и времени поездки до него. Опишите, какой транспорт ходит в шаговой доступности от вашего дома. Упомяните «зелень» – обычно районы «хрущевок» выгодно отличает обилие взрослых и высоких деревьев.

В описании также укажите другую информацию, которая очень важна при продаже вторичного жилья:

– наличие правоустанавливающих документов;

– срок владения;

– количество собственников;

– число зарегистрированных в квартире лиц и их возраст;

– история перехода прав собственности на квартиру (достаточно за последние 10 лет);

– статус продажи (свободная продажа или со встречной покупкой);

– время проведения последнего (или грядущего) капитального ремонта.

Наконец загрузите правильные фотографии. Фотосессию лучше проводить в светлое время суток, желательно с летним пейзажем за окном. Сфотографируйте все помещения и сам дом. К изображениям жилища добавьте планировку, расположение квартиры на этаже, вид из окна.

Следите за реновацией

Если вам посчастливилось стать собственником квартиры в московской «хрущевке», то судьба и мэрия Москвы приготовили вам замечательный подарок – новостройку в обмен на старое жилище. В программу реновации попало свыше 5 тыс. домов, однако ее реализация займет немало времени – не менее 15 лет. Поэтому кому-то может повезти с переездом уже в следующем году, а кому-то – через n-е количество лет. По данным мэрии Москвы, уже 373 семьи въехали в новые квартиры.

Чтобы выяснить, попадает ли ваша квартира в ближайшую очередь, и можете ли вы рассчитывать на получение жилья в одной из новостроек Москвы, возведенных по программе реновации, посетите официальную страничку реновации на портале столичного стройкомплекса. На карте вы сможете найти дома, которые уже включены в стартовый список (242 площадки), а также хрущевки, которые будут снесены до 2021 года.

Участникам программы реновации полагаются квартиры увеличенной площади в современных домах комфорт-класса. Их стоимость примерно на 20-30% выше, чем у квартир в «хрущевках», поэтому дождавшись переселения, собственник старого жилья выиграет в финансовом отношении куда больше, чем, если продаст свою старую квартиру.

«Как правило, продавая квартиры в старых пятиэтажных домах их собственники рассчитывают на последующее приобретение жилья в новостройке, – резюмирует генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова,. – Для этой группы покупателей есть еще одна возможность улучшить жилищные условия – trade-in. Многие застройщики и риелторские агентства предлагают помощь в продаже вторичных объектов с последующем зачислением вырученных средств в счет покупки квартиры в столичных проектах и новостройках Подмосковья. К продаже старой квартиры подключатся профессионалы, что может существенно ускорить решение вопроса».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ