Квартира как инвестиция в безбедную старость

Если вы решили обеспечить себе комфортную жизнь, после выхода на пенсию, вне зависимости от реформ и невзгод, то уже сегодня имеет смысл озадачиться поиском надежного инвестиционного актива. Одним из них может стать покупка квартиры в новостройке.

Как рассказали аналитики Метриум редакции ГдеЭтотДом.РУ, решив сегодня купить квартиру в Москве в одном из строящихся жилых комплексов, можно сформировать личный пенсионный фонд, получая пассивный доход от сдачи объекта в аренду. Приобрести инвестиционное жилье поможет ипотека, которую пока еще можно оформить по рекордно низким для России ставкам 9-9,5% годовых.

Эксперты представили примерный алгоритм создания личного пенсионного фонда:

1. Найти квартиру в одной из новостроек Москвы.

2. Приобрести ее в ипотеку на 20 лет.

3. Дождаться ввода дома в эксплуатацию.

4. Сдать квартиру в Москве в аренду.

5. Гасить ипотеку за счет арендной выручки.

6. Выплатив ипотеку, получить квартиру в собственность.

7. Продать квартиру или сдать ее в аренду, обеспечив себя альтернативным доходом.

8. Выйти на пенсию досрочно или откладывать платежи за аренду, создавая собственный пенсионный фонд.

Как найти подходящую квартиру в Москве

Успех создания личного пенсионного фонда во многом зависит от того, удастся ли найти максимально ликвидную квартиру на рынке новостроек Москвы. Эксперты Метриум рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.

1. Низкая стоимость. Оптимальный бюджет инвестиционной покупки – 4-6 млн рублей, поэтому лучше всего подбирать квартиру в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.

2. Отделка. Для последующей сдачи в аренду, покупать стоит жилье с готовым ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру вообще без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15-25% от стоимости объекта. На рынке первичной недвижимости Москвы доля апартаментов комфорт-класса с отделкой достигает 35%, а квартир – 30%.

3. Расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии. Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор – жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.

4. Транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности – станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.

5. Инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.

6. Масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные ЖК (свыше 600 квартир) менее привлекательны – там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилия вторичных предложений – тоже не очень удачный вариант.

7. Общее качество проекта. Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий, социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.

Сколько необходимо инвестировать

Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:

1. Первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Потребуется как минимум 15-20% стоимости объекта.

2. Платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса эксплуатацию.

3. Вложения в ремонт и меблировку. Они оцениваются примерно в массовом сегменте 15 тыс. рублей за кв. м.

Можно ли получить прибыль еще до пенсии

Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира – самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.

Как можно использовать доход от аренды

Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.

1. Сформировать «страховой» фонд на случай простоев квартиры. Откладывая доход в «кубышку», инвестор за 1,5 года накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры.

2. Снизить ставку для квартиросъемщиков из-за ухудшения ситуации на рынке аренды. В нашем примере собственник может снизить ставку почти на 27%, и ему все равно не придется самостоятельно выплачивать долг.

3. Досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет, а значит – приблизит досрочный выход на пенсию.

При этом инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала он может накопить средства на «черный день», затем отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, а потом регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.

Сколько будет стоить квартира через 20 лет

«В отличие от других активов, жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда. По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках, которые были построены полвека назад, – говорит управляющий партнер компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройки может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения. Кроме того, данная модель очень устойчивая, ведь у инвестора всегда есть запас прочности (в виде операционной выручки), который поможет проявлять гибкость на рынке аренды, а также подстраховать себя от простоя. Однако главный секрет успеха личного пенсионного фонда – это поиск наиболее ликвидной и перспективной квартиры. В этом клиенту могут помочь профессионалы, которые хорошо знают рынок».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ