Минувший 2020 год стал самым «пассивным» для сегмента офисной недвижимости за всю историю наблюдений. По данным международной компании JLL, в годовом выражении количество сделок с офисами сократилось вдвое.
Совокупный годовой объем сделок по купле-продаже и аренде офисов в столице составил 768 тыс. кв. м, подсчитали эксперты компании JLL. По их словам, этот показатель оказался вдвое ниже, чем по итогам 2019 года, и стал минимальным за всю историю наблюдений, начиная с 2007 г.
«В минувшем году из-за массового перевода офисных сотрудников на дистанционный режим работы, компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды. Доля сделок по пересогласованию арендных условий за 2020 год в столице вырос на треть, и в ближайшее время данная тенденция сохранится, так как договоры аренды у компаний, офисы которых расположены в бизнес-центрах класса А и В+, являются преимущественно долгосрочными, – комментирует член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский. – Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать «свободные» офисные помещения в субаренду, чтобы частично покрыть свои затраты».
По итогам 2020-го почти треть спроса на офисные помещения пришлась на банковские структуры (28%), чуть меньше - на компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%). При этом, из-за пандемии и связанных с ней ограничений, существенно сократилось число иностранных компаний-арендаторов. Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% об общего объема сделок, то в 2020-ом году не более 14%.
Сокращение спроса на аренду и покупку офисов закономерно привело к увеличению доли свободных площадей. Вакантность в данном сегменте выросла на 2,3 п.п. и составила в среднем по рынку 11,9%. Если смотреть более детально, то в бизнес-центрах класса А показатель увеличился за год 4,5 п.п. до 12,6. В классе В+ вакантность по итогам года остановилась на отметке в 9%. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2007 года и составила 16,7%. В наступившем году эксперты прогнозируют дальнейший рост средней вакантности и ее увеличение до 14%. Наиболее заметна эта тенденция будет в классе А.
Ставки аренды в 2020 году, по данным компании JLL, несколько снизились. В премиальных зданиях значения ставок варьируются в диапазоне 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. В некоторых бизнес-центрах, расположенных в центре столицы, ставки сохраняются на докризисном уровне. В 2021 году снижение ставок сохранится, но оно будет незначительным (в пределах 5%).
Еще одной важной тенденцией, зафиксированной на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году, стало активное развитие рынка гибких офисов, в том числе появление проектов built-to-suit. В прошлом году в Москве появились 29 новых подобных площадок, их совокупная площадь составила порядка 49 тыс. кв. м. В 2021 году эксперты прогнозируют сохранение спроса на такие офисы. В настоящий момент анонсировано открытие 75 тыс. кв. м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.
В 2020 году в Москве значительно снизились объемы вывода нового предложения в сегменте офисов. В начале 2020-го ко вводу было заявлено примерно 513 тыс. кв. м новых офисных площадей, а в итоге ввели лишь 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года. Учитывая резкое снижение спроса на офисы, девелоперы перенесли сроки окончания строительства и ввода новых объектов. Как следствие, ко вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей. Но, по словам экспертов, скорее всего сданы будут не все объявленные объекты, а совокупный объем ввода составит около 560 тыс. «квадратов». Это станет максимальным значением с 2015 года.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ