Пандемия дала данному сегменту рынка коммерческой недвижимости дополнительный импульс, считают аналитики компании JLL. Они рассказали о перспективах развития отрасли городской логистики.
По подсчетам экспертов, совокупная площадь предложения качественных складов внутри МКАД и в зоне 5 км от МКАД сегодня составляет порядка 3,2 млн кв. м, что соответствует 16% всего предложения складов в аренду в столичном регионе. В этом году анонсировано строительства еще 49 тыс. кв. м новых складских помещений, а в перспективе 5 лет эта цифра должна вырасти почти до 500 тыс. «квадратов».
Глобальный тренд, связанный с реализацией многоэтажных складов в городской черте, не обошел и российскую столицу. Наиболее заметными объектами из таких являются проекты PNK Парк Медведково (около 90 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м).
Что касается стоимости аренды складов в столичном регионе, то ставки найма в качественных складских комплексах в зоне городской логистики заметно превышают аналогичный показатель, характерный для большинства складов Московского региона. В последнее время наблюдался рост уровня арендных ставок и сейчас они находятся в диапазоне 5-7 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
«В последнее время спрос на городскую логистику растет. Повышается необходимость быть ближе к потребителю для удовлетворения запросов день в день и даже в течение нескольких часов, возросли эффективность, скорость и количество операций, увеличились требования к качеству и удобству складских комплексов для обслуживания этих процессов. Арендаторы стали готовы платить больше, подталкивая рост арендных ставок. Наконец, произошли определенные изменения ВРИ земельных участков внутри города, которые положительно влияют и на инвестиционную привлекательность таких проектов» – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
В последние несколько лет меняется покупатель, его потребности, развиваются технологии, облегчающие и ускоряющие многие процессы, растет внимание к экологическим аспектам ведения бизнеса. И без того растущий рынок электронной коммерции получил дополнительный импульс в связи с пандемией в 2020 году. Все эти изменения касаются и логистической отрасли, которая уже значительно трансформировалась в последние годы.
«Глобальные и локальные тенденции формируют серьезные предпосылки для активного развития городской логистики. Высокая или растущая плотность городского населения вкупе со стремительным ростом экономики, активностью торговых и логистических операций и изменяющимися потребностями и ожиданиями покупателей привели к запросу на максимально оперативную доставку, - отмечает эксперт. - Онлайн-торговля активно развивается последние несколько лет, а пандемия дала дополнительный толчок еще большему проникновению e-commerce в повседневную жизнь».
Несмотря на непростую ситуацию для торговли в целом, сложившуюся в 2020 году, сегмент e-commerce как глобального рынка, так и российского показал значительный рост, намного превышающий изначальные прогнозы, сделанные до начала пандемии. Мировой рост онлайн-торговли по данным eMarketer составил 27%, а рост данного сегмента в России оценивается Data Insight в 47%.
С ростом доверия к онлайн-торговле и ее все большей интеграцией в повседневную жизнь необходимость оперативной доставки товаров и гибкой системы городской логистики становится обязательным пунктом успешного онлайн-бизнеса. Это затрагивает всех ритейлеров, в особенности тех, кто работает со скоропортящимися товарами, так как в этом случае максимально возможное время доставки значительно сокращается, а перевозки дополнительно увеличиваются в цене за счет необходимости поддержания нужной температуры. Кроме того, растущим источником спроса на городские склады становится сфера медицинских и фармакологических товаров; в условиях пандемии этот сектор оказался на передовой. Ритейл, фармацевтика, фулфилмент-операторы и операторы доставки уже сейчас предъявляют спрос на внутригородскую логистику, в будущем данный список также может пополнить сектор утилизации и переработки отходов, который может являться одним из основных источников спроса на промышленные окологородские земли.
Учитывая растущий спрос на городскую логистику со стороны разных сегментов, высокий уровень урбанизации, ограниченность земельного ресурса под застройку девелоперы начинают искать новые решения и развивают различные форматы коммерческой недвижимости. Некоторые их них, к примеру, консолидационные распределительные центры, могут развиваться властями города либо с их помощью из-за большого размера проекта и количества заинтересованных лиц. Другие не менее масштабные проекты мультимодальных комплексов могут использовать железнодорожную сеть, речной транспорт.
«Некоторым препятствием в развитии городской логистики остается высокая стоимость земли в больших городах. В таких условиях, а также на фоне низкой вакантности в складах и достаточно высоких ставок аренды более чем оправданным является развитие многоэтажных и многоуровневых складов. Многоуровневый склад больше подходит для операций с однотипной продукцией и требует большей автоматизации, многоэтажный позволяет разделять различные категории товаров, эффективно собирать заказы» – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости JLL.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ